如何看待大批业主公告停房贷事件？(楼市停贷真相)
开发商降价卖房又被叫停了。6月24日，山东淄博经济开发区管委会建设局给碧桂园在淄博的某项目下发了通知，其内容大概是“近期我局收到多起投诉，反映你单位在售项目以补贴形式低于备案价合理范围售房，该行为涉嫌变相返本销售，严重违反《商品房销售管理办法》等文件的有关规定，严重扰乱了房地产市场秩序，造成了恶劣影响”。
结果也可想而知，碧某园在淄博的该在售项目被暂停销售许可办理、合同网签、预售监管资金拨付等工作。
从相关部门发布的通知来看，可以确定三件事：第一，该楼盘可能是被老业主投诉了。开发商大幅降价卖房，使得前期购房业主的利益白白受损，被投诉也就顺理成章；
第二，该项目确实存在大幅降价卖房的情况，文件里已经说得很明确了，“低于备案价合理范围售房”。从各地发布的“限跌令”来看，地方允许的开发商合理降价的幅度大概是15%，也就是说，碧桂园该项目的降价幅度超过了15%；
第三，文件里提到了，该项目存在“涉嫌变相返本销售”的情况。什么叫“返本销售”？其实说白了就是，开发商与购房者签订协议，先以备案价格正常销售，签订购房合同网签通过后，再把许诺的优惠，以本金的形式返还给客户。这跟很多网络运营商，预存每月返话费的形式差不多。
这件事一出，很多网友就直呼离谱：开发商降价卖房有关部门就出来叫停，房价上涨的时候，怎么不管，怎么未见有“限涨令”出台？原来房地产所谓的市场经济，都是假的。
开发商降价卖房又被叫停了，到底释放了什么信号？
在我们看来，有三点是非常明确的：第一，当前时期，开发商的资金流动性危机仍然未完全渡过，尤其是很多民营房企，融资仍然不畅，叠加销售回款大幅下滑，所以多种因素下，促成了降价卖房拉动回款事件的发生。
有人可能会问，为什么是碧桂园？这没有具体意义，他可能恰好有需求。实际上现在不单单是龙头房企有降价卖房的需求，就连很多央企、国企也有这方面的需求。今年早些时候，中国经济周刊报道，一季度5大房企联合降价销售，其中保利的新房销售价格一度降幅超过了5000元/平。
另外，联想到6月22日晚，穆迪发布公告将碧桂园的主体评级调整为Ba1，评级展望为负面（在穆迪的信用等级标准中，从Aaa级到最低的C级，共有21个级别。其中，从Aaa到Baa都还算投资级别，而Ba级往后就是投机级，也就是通常说的“垃圾级”），专业人士解读认为，碧桂园目前仍然存在杠杆率居高不下、净利润下滑和销售低迷等情况。
第二，去年下半年以来，全国有25+城市出台了“限跌令”，这很好地说明了楼市处在“降温通道”。而从出台限跌令的城市分布来看，主要以三四线城市为主。这类城市为什么需要“限跌令”来给楼市“强行止跌”？本质上是库存、需求、购买力等不足以支撑现有的高房价，如果不人为干预，市场可能滑向深渊。
以淄博为例，根据房产超市网数据监控中心统计，6月新房均价为9593.7，环比5月份下跌0.42%，同比去年6月下跌2.77%。二手房的情况更严重，6月份二手房成交均价为9341.45，环比下跌0.75%，同比下跌4.64%。
库存方面，淄博楼市房源明显“供大于求”，去化艰难。克而瑞统计数据显示，2022年5月末，淄博商品住宅库存量去化周期上榜全国top20，高达56个月。这意味着淄博未来4.7年内即使不供应新房，库存也消化不完。
第三，各地或出台文件，或召开座谈会，要求各开发商必须按备案价格的合理范围内销售，不得扰乱房地产市场秩序。此举被业内人士看作是“不准房价下跌”的信号。
当然，也有人解读这是为了维护购房者的切身利益——同一楼盘，前期业主购买的价格是10000元/平，刚刚办完贷款手续，准备安心还房贷，开发商就宣布降价2000元/平销售，对于老业主而言直接“亏损”了二三十万。老业主自然不能接受这样的结局。一般情况下，老业主们可不会轻易遵守契约精神，他们会聚集在一起，围攻售楼处，逼迫开发商收回优惠。所以，从这个角度来说，地方出台“限跌令”，不仅有利于房地产市场稳定，也有利于社会治安的稳定。
最后我们想说的是，商品房虽然价格高，但它也是商品。是商品就应该遵守市场经济原则，价格也应该让市场自己去调节。
今年以来，各地花式救市，但市场始终难快速回暖，到底为啥？在我们看来，根本原因不是开发商降价卖房，也不是购房者没钱买房。而是政策的出台有点“缘木求鱼”了——目前政策重点支持个人住房需求释放，但对于开发商供给侧的支持比较小，尤其是在当下房地产特殊时期下，只救购房者不救房企，就会出现一个非常尴尬的现象，买房人看到开发商半死不活，他们就更加没意愿买房，买房能否涨价升值是其次，大家更怕的是花了几十年的积蓄，最后买到了烂尾楼。
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