房子还能投资吗？

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《房子还能投资吗？》是一篇关于还能,房子的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

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下面正文

最近咨询我买房的人很多，问题也多种多样，但有几个让我印象深刻。

第一个问题：xx盘能不能买？

每次看到这个问题，而且往往连招呼都不打就敲来几个字，我都感觉特别不受尊重，好像自己是chatGPT。

当然喽，排除礼貌的因素，这样的问题本身也无法回答，毕竟一个最基本的道理，如果这个楼盘真的那么值得买，那为什么不万人摇号呢？

值不值得买，主要在于你自己，你的客观情况、经济条件是否适合买这个房子，以及有没有更好的选择而已。

可即便如此，即便这个房子离公司很近，最适合他居住，很多人依然不满足，还会问第二个问题：

我既要自住，又要投资，XX盘能不能买？

不能。

你问就是不能。

中国历史无数次经验告诉我们，“既要又要”只会一无所有。

不是说房子不能升值，而是问出这样问题的人，往往对升值的期望太多，心态不健康，导致他们会忽视房子的其他因素，最终选了个并不最适合自住，又未必能升值的房子。

而这样的房子，今后一旦没有达到他的升值预期（大概率），他们的心态往往会爆炸。

当年很多买江北的朋友就是这样，他们这两年一直在后悔，为什么当初不拿几百万，配合老房子在河西改善一下，而要投资江北。现在看着别人住豪宅，心里很不是滋味。

原因就在于，当初很多人是冲着投资去的，所谓“5万涨到10万不可能，但3万涨到6万很容易”，这种预期下，很多人错失了自住改善的机会，而一旦没赚到钱钱，就会很难过。

所以我希望，大家买房有一个正常的心态，就是告诉自己，无论什么房子，都是不升值的，都是买来自己住的。

如果这样你还要买房，那就放心大胆去买；而如果这样你就不买房了，那你就先调整好心态，心态好了再去买房。

不是说房子不升值，而是在机会越来越小的未来，一个健康的心态才是生活的关键。

下面进入正题吧，既然各位很想知道房子能不能投资，那我就简单说下。

房子有没有投资价值，只看一件事，就是你有没有更好的投资渠道。

国内的投资渠道是很窄的，要么是银行理财不到5%，要么是股市10年不涨，要么是各种民间金融，骗钱跑路的一大堆。

于是买房便成了国人理财、股市外的第三大投资选择。

由于过去的20年里，国内房子供不应求，国家也在大放水，导致房价大幅上涨，所以投资房子的人都赚到了。

然而事情是在变化的，随着国内城镇化的结束，人口的负增长，经济的放缓以及国家控制房价的决心，我们房子涨不动了。

在这种情况下，房子还有投资价值吗？

好消息是，既然房子能不能投资，只看有没有更好的投资渠道，那么我们看看未来的投资渠道如何。

股市不用提了，依然很臭，很多制度性的问题不解决，股市是好不了的，至少目前看希望不大。

然后银行利息，虽然这2年因为通胀原因美国在加息，但长期看是一直下行的。目前支付宝利息1.7%，银行3年定期利率3%，灵活理财基本在2%。

至于其他行业，依然没有投资渠道，依然风险重重，骗子遍地。

所以对于我们来说，未来房价年涨幅只要超过3%就算赢，达到5%就算“赢麻了”。。。

那么3%能达到吗？

虽然去年很多楼盘跌幅已经超过20%，但这都是不正常的。

房子还是有上涨动力的。

一方面，城镇化还没有结束，即便人口总量下滑，但依然有人流入大城市，所以供求缺口依然存在。

另一方面，经济会发展，当人们收入提高后，即便供求关系正常了，房价也会随着人们收入合理上涨。

最后，改善性住宅的供求关系依然非常紧张，也就是我们口中的“好房子”还远远不够，这点你随便找个大城市高楼向下看去，会看见满满额老破小，就明白了。

所以我认为，在未来，大城市里带有品质的房子，依然有上涨动力。

但不要期望太高，毕竟供求关系一直在改善，房价能随着经济上涨就不错了，一年也就几个点，想靠炒房跨越阶级是不可能了。

到了这里，本文的核心思想已经很明确了：

如果你对房产投资的预期是，涨幅跑赢银行利息，达到5%左右，我觉得很多房子还是可以的。

而你若是指望靠炒房翻身，希望一年涨10%甚至翻倍，我劝你还是多读书少做梦，投资自己也比投资房子好。

不要觉得5%很少

最近还在和粉丝聊天，聊到一个有趣的事情。

他说，房价反正不涨了，1000万买房，还不如存银行拿利息租房子，河西南1000万的房子租金才10万块而已，还能富余20万。

我说，富余20万算啥？搁着7年前，你把1000万存银行能拿到60万利息，租个房子只要7、8万，一年能结余50万！

然后今天就傻眼了，因为你会发现，房租在涨，利息在降，很快你的利息就无法支付租金了。

这就是利率下降带来的问题。

中国持续了几十年的高利率，老百姓根本没接触过低利率社会，而一旦利率降低了，我们很多消费、投资模式都会变，你的认知也会天翻地覆。

到那个时候，若能有个3%-5%的稳定收益，就笑死了。

所以，你今天看到我说，房子只有3%-5%的收益，可能连买都不想买了，但几年后，你又觉得很香了。

房租会越来越重要

中国房子租售比一直是个笑话。

即便在存款利率5%的时代，我们房子租售比也只有1%，也就是1000万存银行有50万，但买房出租只有10万租金。

为什么大家愿意承受这么低的租金呢？

因为相比于过去20年里，房价动辄20%以上的年涨幅，那点租金根本无所谓，很多人宁愿空置也不出租，免得麻烦。

可到了未来，当房价不涨的时候，你想要获得超过3%的房产年收益，那1%的租金就会变得至关重要。

所以未来，空置房会变少，房租会越来越重要。

贷款炒房，会亏一屁股翔

因为贷款利率会比存款高很多，甚至比房价涨幅还高。

举个例子就明白了。

假设银行存款利率3%，贷款利率4.5%，房价年涨幅4%。

A手上有1000万现金，存银行一年30万，买房一年40万，那么买房划算。

B没钱，贷款1000万买房，每年房价涨40万，却要还45万房贷，亏出翔。

所以，在未来低收益的房地产里，每一笔钱都要精打细算，不但要算租金收益，还要算贷款利率，贷款利率很可能会把你的收益吃得一干二净。

也就是说，在未来，房子只是有钱人的一种理财方式而已，并不是普通人激进的投资方式，后者亏损概率更大。

今年可能是最后的发财机会

当然，总有人贼心不死，就想躺在床上靠着买房翻身。

那么，既然你诚心诚意的发问了，我就大发慈悲的告诉你，今年可能是最后的发财机会。

原因很简单，倒不是说今年房价会暴涨，也不是说上面又要“涨价去库存”，而是去年跌多了，今年要补回来。

比如去年跌了20%，那么今年补回来10%就很正常，你赚的就是反弹的钱，这个还挺多的。

所以，抓住机会吧。

当然了，有的版块很虎，开年2个月就把去年全年跌幅找回来了，那就没啥赚头了，洗干净屁股，老老实实对标理财吧。。。

关于房价，其实我们看美国也能看出个一二

美国地广人稀，他们房子供求关系早就平衡了，但房价依然会上涨。

只不过美国的上涨是局部的，依然只存在于湾区那种人口集中、财富集中的地区，同时上涨的也只是顶级公寓和高端住宅区，至于底特律的房子，可是1分钱都没人买。

同样，在过去的2年里，美国房价也出现了暴涨暴跌，原因是美国的利率政策。

疫情期间利率很低，美国人也没投资渠道，也去抢房子，导致房价涨幅30%以上。

而今天，美国加息之后，房贷利率达到7%，房价彻底崩盘，比我们2022年还惨。。。。

未来的风险

那么我们房子，是不是一定可以保持稳定小幅上涨呢？

当然不是。

既然美国韭菜也喜欢炒房，为什么在和平年代，他们的房价很稳定呢？

因为美国收房产税，大概意思是每年收房价3%。。。。。。

这就对得上了，如果房价每年涨3%，又要交3%给政府的话，那房价自然没得涨，也没人炒房，不是吗？

所以我们房价的未来如何？

当我们房价涨幅也开始接近于银行利率，达到一个偏低的水平的时候，此时房产税将会是一把大刀，决定房子到底有没有投资价值。

这一切，应该还很远。。。。

总结：

1、今后，好城市的好房子有投资价值，但预期不要太高，5%就不错了；

2、今后，任何产品能有5%的收益就很强了，不要嫌少；

3、想靠房子暴富是不可能的；

4、买房心态一定要正，一切自住为主；

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