疯！比《狂飙》更狂飙的是天津二手房！

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《疯！比《狂飙》更狂飙的是天津二手房！》是一篇关于狂飙,的是,天津二手房的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

最近被电视剧狂飙圈粉了，我已经很久没有看到过如此精彩的电视剧了，京海二十年风风雨雨，正义与邪恶之间的极限拉扯令人欲罢不能，拍案叫绝，很多观众都“共情”高启强，从旧厂街的鱼贩子到京海市的政协委员，整个“奋斗”的过程既无奈也心酸，不过与高启强的“发家”路线相比，张译老师饰演的安欣其心路历程更值得细细品味，相比前者，他的整体人设在大环境中更显得弥足珍贵，不剧透了，小伙伴们赶紧去追，2023年开年第一大剧，狂飙撑得住。

与电视剧狂飙一起狂飙的还有开年的天津二手房市场，在过去的1月份天津二手房成交量直接创出了近四年同期新高，而且是一浪高过一浪，市场火爆程度可见一斑。

根据贝壳数据显示，整个1月份贝壳二手房成交套数为4089套，超过过去三年的1月份成交量，值得注意的是今年的1月中包含了7天春节假期，但2021年和2022年的春节是在2月，所以今年的开年成绩要遥遥领先过去两年同期，而2020年也就是疫情刚起步的时候1月也包含了7天的春节假期，一个疫情起步一个疫情结束，同一时间节点天津二手房成交套数达到了成倍增长（2020年1月1700余套）。

这还不算完，在我开始写这篇时，2月的天津二手房成绩又爆了，先是6号早上朋友圈中介大军纷纷转发2月第一个周末的贝壳二手房成绩单：周六342套，周日428套，要知道天津二手房上一次能达到400余套的单日成交套数还要追溯到2018年的5月份，也就是上一轮房地产牛市的末尾，这里一定有人会问：这次是不是新一轮房地产牛市的起点？我只能说是老铁你过年是不是喝的假酒？

第二个则是2月前两周二手房套数持续上升，1号182套、2号182套、3号、173套、4号342套、5号428套、6号279套、7号289套…上周末更是创出了538套和618套的短期纪录，按照这个态势发展下去，2月的成绩肯定比一月好。

第三个，新房成绩同样喜人，根据克尔瑞的最新数据，二月第二周全市热销项目接访32370组，平均单盘接访118组，环比上涨28%，而全市的认购转化率也达到了8.9%，累计认购套数2879套，平均单盘10.5套，环比增长38%！

V型反转不敢说，但天津楼市积压许久的外地+学区需求爆发性消费确实来了！或许在这个月贝壳平台6字打头的二手房单日成绩已成过眼云烟。

如果是股市的话，在连续阴跌的市场中一根跳空的长阳拔起确实是完美的最强底分型，必须给它加个自选时刻关注。但楼市不等同于股市，一根长阳拔起只能顶多算连续底背离迎来的报复性反弹，是否是真正逆转反击还需拉长时间去看。

与股市不同的还有价格，股市是价在量先，好的股票有好的价格才会引人入场，而楼市则是量在价先，开年的爆量直接提升了卖方的信心，环比2022年12月，贝壳二手房的挂牌均价上涨了4个点，恢复到了去年8月份的水平。

市场如此火爆归根结底还是大家买房情绪抑制的时间太久了，如果楼市也有指标的话，我想连续的底背离都会出现在月线图上，但报复性反弹也许会迟到但从来不会缺席，而口罩因素的解决无疑是市场火爆的最大推手，这个问题的解决再次将天津的教育优势、落户容易的特点凸显出来，其中滨海和河西1月份二手房成交套数遥遥领先其他区就是最好的证明，当然，像带押过户、商贷利率重回3.9%、二套首付四成等政策上的支持对二手房市场起势同样起到了正相关作用。

1月在贝壳平台成交的二手房小区前十中有九个都出自河西，垄断力很强，而这九个小区无一例外全有教育加成，坦言就算上了河西的学校也不一定未来全是985/211的苗子，同样普小也会有好学生出来，但不得不说，学区概念的加持对天津二手房市场的促进效果太大了，不过反过来看这也是很可悲的一点，懂的都懂。

其中前三甲位置是桂江里、新城小区、和景兴西里，桂江里自不必说，师大二附小渌水道校区的门票（全部楼栋），这个小区最走量的当属1室户型，高楼层能卖到3.4万每平米，低楼层则能卖到4万+每平！河西真是将师大二附小这块金字招牌用的飞起啊！

新城小区和景兴西里则是三片、一片两个普小对应的社区，这俩火爆的逻辑是转学逻辑，新城小区对应的是河西三片中普小的口碑较好的土城小学，转学不会安置到其余普小去，同样是一室户型最走量。

景兴西里则是对应一片普小东楼小学的小区，一片本身普小相较二、三片少，但现在湘江道小学不接受转学（高年级转本校），所以一片门槛较低的普小只有四号路和东楼，加之景兴西里相较这个片区房龄较新，同时社区规模较大，所以整体的挂牌量和成交量都较为活跃。

还有一组数据值得关注，以前我文章中提到过2022年上半年全国重点城市中120平以上的住宅销售占比提升明显，而90平米以下的刚需型产品成交套数占比有所下降，这证明刚需客群下降，改善客群持续增加已经是楼市发展到今天的宏观趋势，而如今这一幕同样出现在了二手房市场中。根据贝壳数据显示，今年1月相比2022年1月刚需占比有所下降，70平以下的二手房下降4个百分点，同时150万内的房源占比同样下降2.5个百分点，谁在卖谁在买？可以小推断一波，除去针对学区概念偏执的消费者，其实有很多“换房客”在偷偷抢跑！毫无疑问，他们卖房的初衷是置换新房的改善产品。由此良性循环产生了：这个城市中的刚需客群接盘二手房中的较偏改善产品，而换房客则是要将手中的老产品趁着这波春季行情迅速完成产品升级。

我现在一天能接到好几个推销电话，有新房销售也有二手房中介，“现在二手房行情还不错，您可以出来转悠转悠”“XX纯新盘您考虑吗”，其实我们地产从业者看朋友圈就知道行情如何了：小阳春确实来了，市场有夸大的成分但一定比去年强很多。

其实我打去年年底就呼吁大家保持信心，反弹一定会来，但好像评论区普遍都不太感冒，成交价不会骗人，要说近三年内什么时候出手最合适，还真就是2022的下半年，无论是改善还是刚需产品。

至于要问现在这种情况怎么办，我建议如果是卖一买一的改善客群完全可以趁着这波小阳春尽快出清掉老产品，至于刚需客群来说真正以孩子入学、转学、结婚等为目的买房者一定要算好时间差，在可控的时间内去挑选适合自己的房子，但如果还可以等的话建议再沉沉，小阳春随有但持续性尚不得知。正所谓“买在分歧，卖在一致”，这点倒是和股市相通。当然这是说给真正有购房需求的消费者听的，对于没有实质性操作却只会网上打字的观众来说都是浮云。

尽管现在新房、二手房市场迎来了反弹，但与之形成对比的是社会中想提前还贷的客群同样不在少数，可惜的是现在95%的银行都不支持提前还贷，等待4-6个月已是常规操作，银保监会投诉电话都打爆了依然要排到6个月之后还款的客群大有人在。真是有的人忙着签约有的人忙着还大额，一半海水，一半火焰。

无论如何，切记买房这件事还是要量力而行，同时还要保持清醒的头脑。看空，不一定做空，同理，有时候看多，也不意味着要做多。二手房另外一个数据-----挂牌量连日持续高位，证明一点是，更大量业主正在换仓！！！

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