缩量一半，昆明城中村改造降速了？

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在前不久前举行的昆明市两会期间，昆明市住建局相关负责人表示，今年拟启动44个城中村改造。

虽然昆明市各级政府工作报告还未发布，也未明确披露今年拟启动改造的城中村项目情况，但对照2022年有关城市更新改造的计划，今年昆明城中村改造项目缩量一半。

根据2022年昆明市政府工作报告显示：启动大树营、灵光街片区等88个城中村项目，完成核桃箐、唐家营等26个城中村项目，全力化解盘活烂尾楼项目。

结合昆明市的总体计划，各区按照属地原则在任务上进行了分解。我们先来具体看各区去年提到的城中村改造项目进展到什么程度了。

01

五华区

2022年政府工作报告提到：

启动下马村二期等8个城中村征地拆迁，推进联谊橡胶厂等3个旧厂改造，实施岗头村A7、A8地块等项目回迁安置房建设。盘活城区存量资源，推动墨水厂等11个城市更新存量用地项目开发。

从目前来看，下马村二期即将启动征地拆迁工作。

在去年10月，五华区公示的下马村城中村改造二期项目历史文化遗产保护对象调查中，划定的用地扩大至6.33公顷（约94.95亩），其中，云南民族中学的现址也划入了改造范围。

也就意味着，下马村城中村改造二期项目，还将涉及云南民族中学的异地迁建。

相应用地范围的圈定，标志着项目将进入一级开发阶段，随着征地拆迁前期工作的推进，谁来主导下马村城中村改造二期项目，也将日益明晰。

而联谊橡胶厂旧厂改造项目，目前仍处于土地及房屋征收前期阶段。

根据此前五华区城市更新改造局披露的信息显示，联谊橡胶厂项目已完成三调工作，积极开展国有土地及房屋征收方案。

至于岗头村A7、A8地块等项目回迁安置房建设项目，地块在去年5月已获得建设工程规划许可证，云南建投（建投学府）正推进项目建设中。

五华区去年提到的墨水厂改造项目，也早在去年4月开展了历史文化遗产保护对象调查评估公示，预示着项目将进入拆迁阶段。

整体上，去年五华区纳入城市更新改造的项目，大多仍处于推进阶段，取得的实质性进展并不大。

02

盘龙区

2022年政府工作报告提到：

加快建工技校、大波村二期等29个项目征拆，拆除地上建构筑物100万平方米以上；启动麦溪村等11个项目回迁安置房建设，做好金刀营一期、虹桥村等5个项目安置房及一批公建配套设施交付工作；实施6个老旧小区提升改造。

从目前来看，建工技校项目征地拆迁工作仍在推进。

据盘龙区此前消息显示，已完成建工技校项目改造范围划定，正在开展土地征迁范围划定、风险评估、权属调查等征收前期工作。

早在2021年，省房集团旗下公司通过竞争性谈判，中标云南省建筑技工学校片区旧城改造项目，成为项目的投资伙伴。

但建工技校的拆迁工作进展并不顺利，一级土地整理进度并不乐观。

而大波村二期改造项目土地征迁工作也在持续进行。

去年8月，由昆明交投旗下盘江置业进行的大波村一期项目，已完成第三次选房工作。

而大波村二期改造项目，在去年6月举行的土地推介会中，以城市更新改造项目进行现场推介。

从最早传言碧桂园介入项目，到盘江置业中途接手，再到2021年出现万科的身影，可以说，大波村二期改造项目的推进可谓是一波三折。而从目前土地闺中待嫁的状态来看，大波村二期项目，或许会是盘龙区进入实质性开发较快的项目之一。

麦溪村改造项目推进也比较缓慢。

此前盘龙区披露，麦溪村城中村改造项目规划方案已经市规委会审议通过，并已于2021年启动麦溪村（龙泉路以西）土地的征拆工作。

实际上，截至目前，麦溪村改造也仅基本完成龙泉路以西地块的拆迁工作，而龙泉路以东区域也只有旧货市场周边进行了部分拆迁，改造的整体推进相对缓慢。

相比之下，金刀营一期、虹桥村回迁安置房建设推进则要顺利许多。金刀营一期回迁房已于去年底交付，而虹桥村回迁安置房（大华公园天下一期）在去年6月也实现了交付。

整体来看，盘龙区去年提到的城市更新改造项目“硬骨头”不少，能否顺利推进项目改造，还得看各方的决心。

03

西山区

2022年政府工作报告提到：

启动38号片区城改工作，推动21号、53号片区开发建设提速提效；多措并举加快14号、15号、29号等6个片区回迁安置房建设，确保11号、27号二期等3个片区搬迁居民及时回迁；全面化解62个项目（小区）不动产权证登记问题，强力推进22号、4号等5个片区烂尾楼整治。

从目前来看，西山区城中村改造38号片区（即船房村）仍前途未卜。

去年，西山区也确实在着力推动船房村的改造工作。只是，随着招标的乌龙事件，使得项目推进又回到了原点。

早在2020年，俊发以第一中标人身份参与船房村的改造，但并未取得任何进展。去年，西山区重启船房村改造招标，标志着俊发实质性退出项目。

而中标的昆明融都瑞业城市发展有限责任公司，根据彼时的股权结构来看，似乎与央企中储粮有一定关联。

但随后中储粮紧急辟谣声称：融都瑞业公司并非中储粮集团控股公司，与中储粮集团公司及下属企业之间不存在任何股权关系和业务联系。

之后，西山区发布《西山区38号片区城市更新改造项目前期合作伙伴招标（重新招标）项目取消中标人资格的公告》称：

项目中标人昆明融都瑞业城市发展有限责任公司在领取中标通知书后，未按招标文件履行相应义务，且该公司在领取中标通知书后股权结构发生重大变化，导致与投标文件中投标人资格要求不符，与投标时提交的响应文件中的筹措能力证明材料及股东承诺等相关内容严重不符，所以中标资格被取消。

西山区再次重新招标，使得船房村改造的推进再度变得扑朔迷离，至今仍未明确参与主体。

而去年西山区提到的21号片区和53号片区，分别对应的是恒泰滇池名门和佳兆业城市广场项目。从去年的情况看，实质性推动不大。

至于要加快回迁安置房建设的14号、15号、29号片区，分别对应碧鸡名城、老螺蛳湾二期、以及杨家地改造项目。

其中，杨家地片区在去年已成功出让回迁房建设用地，为后续开发推进打下了基础。

整体上，西山区去年涉及的改造片区较多，且多个片区均有历史遗留问题，推动起来并不容易，因此，取得的进展也不大。

04

官渡区

2022年政府工作报告提到：

启动昆明跨境合作先行区-太和1903、大树营“三旧”连片开发改造项目，推进凉亭、郭家小村-羊甫等片区征迁，加快实施永胜等15个城中村改造项目，提速福德、五里片区等项目进程。

从目前来看，太和1903在去年不断取得进展。

在去年，太和1903项目不仅启动了拆迁摸底调查工作，还接连两次通过调规扩容，从这种操作中，也可以看出官渡区对于项目的重视程度。

而大树营“三旧”连片开发改造项目，也算是官渡区雷声大雨点小的项目，目前仍处于前期阶段，未能进入实质性开发。

此前的官方回复称，2021年确定了大树营“三旧”连片开发改造项目改造范围，去年3月，金马街道对国有公房及国有小区再次进行复核确认。街道办正积极配合相关职能部门开展一勘单位选取及征转报批等工作，做好各项前期准备工作。

至于凉亭、郭家小村-羊甫等片区征迁则提到，凉亭片区项目分A、B、C三个地块，其中A地块现正在开展国有土地上房屋征收与拆除、B地块已完成土地征收面积220.45亩、C地块（2号地块）水电十四局总部项目地上建（构）筑物已拆除完毕，已具备供应条件。

而郭家小村-羊甫陈旗营广卫新村片区项目签订677份协议，拆除460栋，拆除面积21.57万平方米。

提到的永胜村改造项目，在2021年，已确定拆迁单位，相应的征迁工作正在开展。

此外，福德和五里片区项目推进也比较快。

以华润中心为代表的五里片区开发进程在加快，华润万象城有望今年开业；而福德片区的首个项目——中铁诺德央玺春风，自去年拿地之后进展非常神速，有望今年内面市。

可以说，官渡区去年提到的城市更新改造项目，整体推进情况要好得多，也为后续市场提供了充足的弹药。

总的来说，按照官方提及的城市更新改造项目情况，昆明城改项目的总体量并不小。

尽管今年计划启动改造的城中村相比去年大幅减少，但是算上此前计划启动的存量城改项目，昆明市场未来仍有可观的城改项目供应量。

只是，受当前市场环境的影响，房企参与城中村改造的积极性不强，一定程度会影响城改的推进速度，使得整体的改造周期变长。

由此可见，昆明城改之路，仍任重道远。

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