深圳，最高降了30%！
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深圳，繁华之城。
既是投资客最令人疯狂的炒房舞台，同时也是普通人最痛恨的高价墓地，兴奋与快感，无奈与痛苦，有人亿万身家，有人蜗居一隅，大量的资本蜂拥而入，大量的普通人卷入其中，悲欢离合，大涨大跌。
资本，欲望，阶层，包裹其中，难以自拔。
1
2014年，启动大涨。
2015年，继续大涨。
2016年，第一波涨幅基本到位。
2017年，市场平静。
2018年，经济悲观，市场趋凉。
2019年，先抑后扬，先跌后涨。尤其是取消豪宅税之后，又拉了一波，再加上先行示范区的效应，年底市场交易火爆，第二波房价大涨。
2020年，继续大涨。
2021年，2月指导价出台，房价大跌。
2022年，量价齐跌。
举一个最简单的例子：
2015年，当时宝中尚都开盘，均价应该是7000，当时大家都觉得很贵，没成想后来一路大涨到9万，短短4、5年，涨幅竟然超过十几倍。
再有，深圳半岛城邦三期在2018年年初的时候，85平小两房也就1000万出头，单价12万，也是觉得很贵，但是到了2020年，两房接近了1450万，单价破17万。
放眼全国，屈指可数。
炒房狂热，情理之中。
2
深圳涨幅非常不错的几个板块中。
碧海比较典型。
因为碧海不是宝安最优质的的板块，算是中上板块。
2019年，碧海片区的二手房均价还不到6万，但是短短1年后，在经历了715新政、双十一新政、社会主义先行示范区、企鹅岛进驻大铲湾之后，截止到2021年2月二手房指导价出台之前，碧海片区的均价瞬间暴涨至10万+。
大家体验一下：
短短一年多，暴涨60%以上。
但是大涨必有大跌，在经历了不到2年的市场疯狂之后，碧海片区也经历了一波价格上的暴跌。这其中，既有大环境的转凉，更有深圳自身的原因。
比如：
2021年年初，泰华阳光海约80平的2+1房成交价高达930万，到了2022年年底，同样的户型一路暴跌至700万出头，要知道，小区二手房指导价仅有655万左右。
短短2年，降价超过200万。
3
还有南山中心区。
南山中心区位置非常不错，配套也非常不错，圈层也比较固定，很多都是中产，只不过这里很老很旧，很多都是2000出头的小区，比如海珠城、康乐园，外立面十分老旧，品质也很一般，成交量也不多，也就上车刚需喜欢这些老旧小区。
自住不错，炒房一般。
但是即使这样，在上一轮中涨幅也不错。
有一个小区金钟大厦，是南山中心区小户型楼盘的代表，最小仅仅20平，而且还是学府中学的学区房，2020年年底成交价竟然高达16万一平。
从南山中心区整个板块来看，2016年均价6万5上下，2020年年底则一路飙升至12万上下，涨幅高达70%以上，甚至像城市印象、美墅蓝山的涨幅最高超过90%，非常猛。
哪怕是同样很老的南油片区，2016-2020年的涨幅也超过了60%以上。
平平无奇的景田同样如此。
2019年年底的时候，景田的大量小区，比如缔梦园，还有大量不到300万的一房，但是2020年进入大涨通道后，到了年底的时候，也就不到1年的时间，挂牌价增至400万以上，涨幅也非常不错，一年涨25%以上。
2018年10月，缔梦园40.25方275万，单价6.83万，红本满五唯一。
2020年年底，40平400万+。
2022年年底，报价330万，参考价322万，成交价320万。
几乎跌回4年前。
要知道，这只是一个偏自住的板块。
要知道，这只是深圳一个很普通的板块。
4
罗湖更不行。
板块太成熟了，典型的就是布心和笋岗。
我记得之前有一个粉丝咨询过一个小区，罗湖彩世界家园，问我这个小区怎么样，2020年年底的时候，价格是5万出头。
我专门研究了一下，房龄已经20年了，这倒不是问题，但是近地铁，配套不错，生活也非常便利，自住的话很舒服。
但是，当时我就回复这位粉丝，我说罗湖太成熟了，太成熟就意味着未来一定会衰落，因为没有太大太多的利好兑现，拆迁成本又太高，越来越多的投资客、接盘侠也会逃离，他们只会去福田、前海、宝安，而不会选择西部老城罗湖。
我前一段又看了一下，当时咨询的小区，目前指导价52500，市场价106平580万，75平439万，还是5万出头，一是价格没变，二是成交周期肯定拉长了，不好卖。
因此，大趋势上，越来越多的人一定逃离罗湖。
越往后，这种趋势越明显。
如果必须在罗湖买，一定要抱着一个信念：优先自住。
其次，要想买到抗跌的房子，一是学位房，螺岭小学、翠园中学、深圳中学；二是湖贝周边的旧改，但需要等，而且不确定比较大，还不如西部的确定性大。
5
过去8年，深圳是全国房价涨跌最凶猛的城市。
动辄2倍、3倍的大涨，动辄房价、成交量腰斩，再加上动辄千百万的资金投入，几年内几百万的收益或者亏损，五一不是惊心动魄。
无论想买想投资，普通人都玩不起。
对于深圳，只能寄托于2023年房价继续平稳，只有这样，城市、居住者、产业、市场才能进入一个相对平衡，绝不是一个靠炒房就能崛起的城市。
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