瞧，这些城市真的要大喘气了！

作者 :广厦千万间 2023-01-19 08:56:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《瞧，这些城市真的要大喘气了！》是一篇关于城市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

2022年，楼市政策转变最大的一年。

然而，在如此艰难一年中，各个城市的楼市表现也是淋漓尽致，楼市分化也更加的深入。

在过去的2022年，基本上把全国这么多城市分门别类。

有些城市在去年依旧走出了自己行情，而有些等待他们只有沉默，未来这种现状并不会因为楼市改变而改变，反而是渡劫的开始。

到底每个城市是如何？我们具体来看：

先来看新增供应，五年新低，只有一线城市比较强劲。

2022年前11月份全国125个重点城市商品住宅新增供应只有2.9亿㎡，同比下降了44%。

而在这一年，按照城市能力划分来说：

一线城市，2022年前11个月新增住宅供应同比下降是比较少的，为6%，二线与三四线城市同比下降分别为45%和47%。

从这里可以看出，今年只有一线城市能挺住，二线与三四线新增基本上相同。

原先泾渭分明的三个等级，现在只剩下两个了，一个是一线城市，一个是其他城市。

在一线城市中，比较突出的是上海，前11个月同比上涨了4成。

二线城市中，第四季度只有成都和杭州新增比较多。

其他二线城市，福州，南京跟第三季度相比也是腰斩的状态，兰州更为厉害，直接下降接近90%。

三四线城市，核心城市附近三四线相对好些，比如常州等，而像威海，九江这些基本上也是腰斩的。

具体城市如何？不妨以重点30城的新增供应来说：

比较热的依旧是持续的状态，就像一线城市的上海。

而二线城市中的成都，杭州，苏州，合肥等这些城市成交基本面相对可以的，基本上算是一类。

就拿苏州来说，12月土拍成交建面溢价达到了4.8%，在全国也是比较亮眼的。

第三是楼市几乎起色不明显的，像长春，郑州，徐州，南宁，武汉等这些城市，新增供应也在持续的缩减。

再来看成交，哪些城市热？

前11月份，125个城市住宅成交面积同比下降了37%。

可以以这24城举例来看：

一线城市，广州，上海成交量上升，而上海依旧是能够保持正增长。

就以上海来说，来看历年的新房成交量：

2022年的成交量虽然没有2021年多，但也是从2017年到2022年的第二个峰值。

除此以外，2022年在销售金额方面，也是全国第一，并且在重点城市中保持正增长。

在成交方面，如果没有外界因素，比如疫情以及市场整顿，上海的成交都是不错的。

1月，7月，8月，9月，11月，基本上新房成交在万元徘徊以及以上。

可以说上海的行情属于被迫型延迟的。

而二线城市，分化也更为深入：

像一些主城核心热的城市，比如杭州，长沙等

另外一些是情绪比较严重城市最典型的是郑州，天津等

而其他则是弱二线城市，南宁，兰州等这类。

不妨以郑州来说，来看历年的成交情况：

2022年新房商品房成交数据有92037套，比去年来说下降不到50%，在这五年之中，算是历史最低。

除此以外，郑州的库存量大，加上新房的不确定因素，增加了购房者观望情绪。当然还有比较客观的因素就是疫情的反复。

如果仔细研究到每个月，你会发现二手房的量相对新房来说在后半年来说是不错的。

对于郑州这类城市来说，分化类行情会存在，像改善，品质楼盘会比较坚挺，如果没有溢价加持，楼盘之间还是会竞争比较激烈。

对于三四线城市来说，更难，基本上呈现下降趋势，有些只会更严重，像徐州，三明，芜湖等这些城市下降超50%。

最后再来看，决定房价的关键因素之一：库存

2022年的库存一直保持到高位，对于新增供应比较多的城市，基本上都维持供过于求的状态。

然而，在11月大举救市的利好政策下，部分二三线城市库存周期有所改善，比如：

广州，武汉，成都，佛山，天津，长沙，徐州，西安，南宁，杭州，东莞，海口，无锡，福州，合肥，厦门。

但是跟去年相比90%的城市消化周期依旧相对比较多，不少城市的新房库存的规模达到高点。

就以成都来说，从10月份开始大幅度增加供应开始，去化周期不断上升，达到了这两年的峰值。

2022年末，大成都的商品住宅可售存量面积达到了2多万方。

在这30个城市中，即使是一线城市分化也加剧。

除了上海在6个月左右外，其他的北京，广州，深圳，去化周期也在1年以上。

而二线城市中，超过一半的城市消化周期在2年以上，特别是郑州，兰州，哈尔滨，大连，长春，青岛，沈阳，武汉，重庆，昆明。

郑州的消化周期可能会存在问题，因为第四季度疫情的原因，成交很少，所以去化周期变长，但是我们往前看历年的数据也在2年以上。

这些城市基本是中西部和北方城市比较多，楼市也比较惨淡。

根据之前的土地供地政策，基本上也能判断出城市当下所处的周期，那就是：

对消化周期在36个月以上的，应停止供地；

36个月至18个月的，要减少供地；

12个月至6个月的，要增加供地；

6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

36个月，18个月，12个月，6个月分别处于一个关键点儿。

但是当下在6个月左右的城市是比较少的，只有上海，合肥，杭州这三个。

不说其他的，消化周期在18个月以及以上的就有20多个。

可见有些城市的楼市并非朝夕之间就能完成。

不过回过头来，我们再看，新增供应在五年创新低的情况下。

消化周期还达到这样的数量，可见楼市的艰难。

未来也注定了楼市再无雨露均沾！

于是城市的划分又变成了这样的分类：

1、永远稀缺的一线城市：北上广深

2、成交面不错的：苏州，杭州，合肥，成都，西安等

3、情绪比较浓厚的：郑州，天津，重庆，武汉等

4、弱二线以及三四线城市：太原，南昌，石家庄，兰州，南宁，徐州，常州，惠州等等。

如果分的不那么细致的话，2022年，只有一线城市挺得住了，这也告诉我们：

未来90%的城市依旧没价值。

而未来的房价，也会两级分化，逐渐走向K型趋势，一部分依旧上涨，一部分依旧下跌。

比如:

像豪宅，高端，改善的一些楼盘会上涨，并且集中在一二线城市。

还有一些三四线城市房子或者二线城市房价足够的低，占比也会上升。

最艰难的是刚改这部分人群，需求可能会被压制。

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