南沙、中心城区平起平坐，楼市能救吗？
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新年伊始，南沙发糖了。
在1月7日的人大代表会议上，广州市长就政府工作报告首次提出打造中心城区、南沙新区“双核”的概念。
这意味着，以后在广州，南沙就是跟中心城区平起平坐的核心区！
其实这早有伏笔，在去年的政府工作报告中，南沙首次独立成章。
虽然彼时的南沙还是以广州副中心出现，但今年南沙算是官宣“转正”了。
这一定位的拔高，也注定了未来广州会倾注更多的资源在南沙身上。
毕竟政府工作报告也明确说了，一方面，广州要举全市之力推动南沙开发开放，另一方面，要以南沙为牵引广州全面深化改革开放。
不然怎么对得起这跟中心城区平起平坐的身份呢？
01
其实南沙的糖，一直都不少。
你说他有主角光环都不为过，定位一直拔高，利好一直不断。
去年6月，国务院印发《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》（以下简称方案），规格非常高。
《方案》的出台，是南沙发展的新起点。
一方面是按要求，2022-2024年，南沙每年要安排100亿元的地方债务额度。
而每年都有这么大一笔地方债投向南沙各方面基建，其实就是在加快南沙建设的步伐。
另一方面是方案所提到的双15%税收优惠。
所谓“双15%”，是指企业所得税与个人所得税均按15%的税率来征收，这是一项非常特殊、非常优惠的政策。
除了南沙外，其他两个自贸区（深圳前海、珠海横琴）早已实施，同为自贸区的南沙心里苦哇。
终于在去年7月，南沙个人所得税优惠政策出台；11月，南沙企业所得税优惠政策正式落地。
至此，《方案》相关税收优惠政策全部得以迅速细化和落实。
要知道，过去由于广州的税收优惠政策，不如深圳、珠海等经济特区，导致不少企业外流到这两座城市。
终于南沙也迎来属于自己双15%优惠政策，广州总算有地方可以留得住企业，利于自身更好地发展。
不过需要注意的是，这个双15%优惠政策并不是南沙全域适行，而是对南沙的南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个先行启动区（总面积23平方公里）适用。
这三个地方都有通达港澳的交通枢纽，看来哪里方便和港澳联系，哪里才会被政策利好倾斜。
其实无论是发展南沙联系港澳的交通枢纽，还是港车北上、澳车北上等政策待出台/出台，都意味着zf想将港澳加快全面融入湾区的决心。
毕竟只有这些区域加强联系，全面合作，才能实现共赢。
当然，粤港澳大湾区的全面合作，离不开南沙的发展来推动，因为南沙是湾区的中心，是联结湾区各城的枢纽性节点。
再加上南沙虽然是一张白纸建新城，但是这些年真的一点都没闲着。
产业方面，如新能源汽车方面，黄阁的广汽自2004年入住，如今累计产销超700万台，产能达到100万辆，同时周边聚集了几十家汽车产业链上下游企业，成为一座汽车小镇。
南沙还瞄准商业航空产业等硬科技，去年以来，我国商业航天“独角兽”中科宇航总部、吉利科技集团的商业航天总部纷纷入驻。
其中中科宇航在南沙的中科空天飞行科技产业化基地，将成为国内首个全产业链商业航天产业基地，可实现年产运载火箭30发的产能，未来还能带动不少上下游企业进驻南沙。
南沙是有在认真搞产业发展与升级的。
交通方面，南沙要建设湾区“半小时交通圈”，这是南沙实现与广州各区乃至湾区城市的协同联动发展的重要一步。
从近期看，南沙今年将开工建设黄埔至南沙东部快速通道、力争开工建设南珠中城际以及广中珠澳高铁将开展项目可研挂网招标。
这些线路有利于增强南沙与广州内部各区的联系以及南沙与湾区各城市的联系。
再把时间拉长一点，位于三大先行启动区南沙枢纽，也正启动建设南沙站，将汇聚南沙港铁路、深茂铁路、中南虎城际、肇顺南城际以及广州地铁18号线等多条线路。
南沙真的，未来可期。
02
不得不说，南沙的发展势头是不错，头衔也都牛逼轰轰。
但反应到楼市，就不是那么回事了......
2022年南沙一手住宅成交6364套，对比2021年的14.9万套成交，狂降了近6成。
这惨淡的成交量，全市跌幅无出其右（越秀基数太小，不具备可比性）。
虽然南沙新房卖不动了，但不妨碍他还有很多供应，所以现在南沙处于严重的供过于求的状态。
其一手库存去化周期已经夸张的达到38.5个月，卖三年才卖得完......
不少南沙新房也走上了降价内卷的道路，但是越降价就越多人观望，这就是人性。
新房惨，二手更惨。
2022年南沙二手成交2948套，相比去年下降了41%。
这个属于水平？不仅成交量垫底全市，降幅也是全市最高，从化二手都卖得比南沙好。
没办法，一手都卖不完了内卷了，二手哪里还卖得动。
那你说，南沙派了那么多糖，到底为什么楼市还是一蹶不振？
最主要的原因还是，南沙之前的主要客群是投资客。
据统计，在巅峰时期，南沙的买房客中，深莞客的比例一度达到20%-30%，部分项目甚至达50%。
这其中，很大一部分是看中，南沙的人才政策、不限购、具有投资价值等。
因此，当南沙的调控一收紧，投资客被挡在门外，没有居住刚需属性的深莞客望而却步，南沙市场就迅速从火爆转向清冷。
这也是，自去年调控后，南沙市场一直处于“底部徘徊”很重要的因素之一。
另外一点，也是南沙饱为人所诟病的“画饼”。
毕竟南沙虽然发展势头强劲，但要从一张白纸要发展到成熟的CBD，其建设进度并不算快，人口增速也慢，劝退了一些买家。
不过一边是规划利好，一边是楼市惨淡，到底南沙还能不能买？
我想说，虽然南沙又多了一个广州核心区的定位，但对于诸多光环加身的南沙，只能算锦上添花。
其实南沙并不缺这种强概念，反而更需要的，是放开限购口子这种政策利好。
至于能不能买，大家都知道，南沙价值一直都在，发展前景也好，但真的非常看长线。
南沙：我知道你很急但你先别急。
至于能不能买，其实现在南沙许多楼盘也都有特价优惠，如果有自住需求或长线投资，都可以考虑。
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