深圳的保障房市场要变天了
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《深圳的保障房市场要变天了》是一篇关于深圳,天了,房市场的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
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今天，深圳市住建局联合司法局发布了关于保障房的四份征求意见稿，深圳的保障房市场要变天了。
意见稿的五个重点：
1、安居房被叫停，已签订土地使用权转让合同的安居房不在叫停之列，但也是最后一批了。
2、共有产权房取代安居房，成为主流保障房，购房人产权比例不低于50%，剩下的是政府产权。
3、共有产权房定价约为土地出让时市场价的5折。
4、共有产权房购买5年后只能内部流转，出售给符合购买条件的申请人。
这说明，安居房已成绝唱！未来深圳保障房的主流市场，大概率会被公租房和共有产权房占领。
2012年建立的安居房保障系统，为什么被彻底叫停？
因为政策的不完善，不透明，因为政府内部的腐败寻租，让安居房变成了轻松套利的工具。
著名的龙悦居，侨香村，都是在满10年后，买受人补交少量地价，轻松套利几百上千万离场。
整整11年，这个巨大的漏洞才被补上，是真的看不到，还是内部的阻力？对比当年三天一层楼的地王大厦，这个深圳速度让人蒙羞。
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深圳最近十多年的安居房供应量。
2012-2022年，深圳共供应安居房56801套，平均每年5000来套，去年前年供应量猛增，是基于房住不炒的巨大压力。
政府原计划2023-2025年再供应4万套安居房，新政策出台之后，这个供应量会断崖式下跌，近两年会主力收尾已拍出的安居房地块，2025年安居房供应可能会降为0。
现在轮候安居房的19万余人，预计最多还有2万个幸运儿，还能买到最后一批安居房。
安居房被叫停后，深圳的保障房只剩下三种类型：公租房、共有产权房和可售型人才房。
共有产权房和可售型人才房的三个区别：
1、人才房对申请人学历有要求，申请门槛更高；
2、人才房定价是周边商品房的6-7折，共有产权房是5折，比人才房更便宜；
3、共有产权房需要轮候，人才房需要摇号。
共有产权房和人才房，在某些层面，会产生交叉和矛盾，将来可能会二合一，全部合并为共有产权房。
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说一说今天出台的政策对深圳保障房的深远影响。
首先，安居房套利的漏洞被彻底补上，虽迟但到，无论如何是件好事。
其次，共有产权房的内部流转，购买份额可以卖给政府，也可以卖给轮候共有产权的购买人。
如果卖给政府，五年之内按购买价转让，五年之后按购买价×（1+中国人民银行三年期银行定期存款基准利率），很明显，卖给政府相当于无利可图。
也可以卖给符合条件的购买人，价格由双方协商确定。
也就是说，共有产权房只有卖给个人才有议价和升值的可能。
但是切记，有资格购买共有产权的人数是有限的。
安居房这么大的套利空间，轮候队伍一共19万余人，除掉无效和重复排名，估计16万人，共有产权轮候大概能达到安居房的一半，最多不会超过10万。
轮候共有产权的假定有10万人，至少3-4万会优选购买一手共有产权房，剩下6-7万才有可能购买二手共有产权房，和有资格购买深圳商品房的人数对比相差太大。
有资格购买的人太少，轮候共有产权房的又大多是低收入人群，加上一手共有产权房的低价压制，二手自然卖不上价，共有产权房的升值空间会很有限。
房住不炒当然是好事，但对于习惯把房子当投资品的中国人来说，如果房子升值不好，购买人数就会更少，升值会更弱，甚至不排除像公寓一样，二手比一手卖的更便宜。
再说说人才房，因为申请人才房和共有产权房的部分人群是重叠的，可能产生重复申购，而且人才房尚未制定明确的退出机制。
这两类保障房短时期内会并行，并行久了会出现交叉和对冲，必须二选一的话，大概率保留共有产权房，放弃人才房。
最后，用共有产权房替代安居房，对商品房肯定有利，因为安居房转红本套利的预期消失，原先轮候安居房的相当一部分人会去竞争商品房。
最后的最后，我给大家的忠告是：如果想买保障房，人才房和共有产权房可以二选一，我建议买更贵的人才房。
道理很简单，人才房尚未制定明确的利空退出机制。
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