为何房子卖不动了？
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之前看到经济学家孟晓苏说，如果中国人能拿出三分之一的存款，恢复对房子的购买，装修，中国经济就能恢复。
孟晓苏这句话，真是新时代的何不食肉糜，颇有饮鸩止渴的滋味，今天我就用最简单的道理，分析下为什么房地产拉不动了。
我们先从需求端说起，买房的人，无非就两类。
第一类，是投资买房，这类人一般都是中高收入者，家有余财，名下往往有三套以上的房产，除了前两套住房是满足刚需外，其他住房都是投资需要。
房子，在中国，确实曾是个不错的投资品。三十年来，房价的涨幅从能跑赢银行的利率，股市的行情和工资的上涨，2008年前买房的人，都发了大财。
房地产最后一波牛市，是在2016年，当时一二线城市的房价普遍上涨三分之一以上，这波最后的牛市造就了一大批新中产，80后，赶上了房地产最后的辉煌。
但2017年后，这个预期变了，一是上面提出房住不炒，开始警惕房地产金融化的趋势。二是防疫三年，人们对未来的预期发生了变化，期间，又有多家房企暴雷，郑州等地更是出现了大量“烂尾楼”，这个预期打破后，投资买房的人迅速减少。
关于这点，我们可以从豪宅市场的行情看出一二，今年，虽然全国房价仍然保持稳定，一二线城市还小幅微涨，但豪宅价格却出现下跌，这表明中高收入者的预期已经发生了根本变化。预期变了，即使银行再调低贷款利率，也很难提振房市。
第二类人，是刚需买房。大部分中国人的观念都很保守，绝大多数人相信有房子才算有家，很多人都将买房视为结婚的必要条件，观念上的执着让房子存在巨大的刚需。
中国人买房的执念有多强，看首次购房年龄就能看出，2018年中国首次购房的平均年龄是29.5岁，而当年美国的数据是35岁，日本的数据是41岁，美国和日本的房价收入比都低于中国，但中国人的购房年龄比他们都要小，最大的区别是，中国人真的会掏空六个钱包，全家出钱为子女买房。
但是这一趋势在2021年发生了很大变化，《2021年新居住消费调查报告》显示，中国购房者平均年龄已经上涨到33.3岁，一线城市更是达到了35岁，与美国已经近似。数据还显示，目前买房的群体主要是90后，占了42.2%，90后买房，大部分还是出于刚需，这表明，即使存在如此大的刚需，中国人也买不动了。
平心而论，2016年前，买房都还是有希望的，那会一位互联网大厂的普通员工，月收入在2-3万，而当时，即使是北京的房子，一套两居室也不过300万。
按照每月存款2万计算，一年就能攒下24万，5年就是120万，10年就是240万。当时考研究生的还不多，学历内卷还没有今天这么厉害，如果22岁毕业就参加工作，那么30岁只要父母稍微资助下，贷点款，就能在北京买房。如果在南京，杭州这样的新一线城市，则5年左右就能买一套两居室。
但是2016年暴涨后，即使是互联网大厂的码农，也做不到30岁在一二线买房了，2016年，一二线城市的房价普遍上涨三分之一以上，部分城市甚至达到了40%多，直到2020年前，房价一直持续上涨，北京2016年一套300万的房子，现在能卖到500多万，涨幅高达70%。
这一波上涨，彻底击碎了年轻人买房的希望，现在即使是一线城市中房价最低的广州，房价收入比也在16左右，这意味着一个普通家庭不吃不喝，也需要16年才能购买一套两居室。即使是以高房价著称的东京、首尔，房价收入比也低于广州。广州如此，更不用说北京，上海，深圳。
所以说，不是不想买，是真买不起了。种种迹象表明，过去那套房产拉动经济，土地财政决定一切的套路行不通了，中国经济要想恢复，还是要刮骨疗毒，从根本上改变现状。实际上，房价已经严重限制了中国人的其他消费，为什么中国人的储蓄率比别国高那么多，核心原因就是要买房，房地产的繁荣其实挤压了各行各业的发展空间。只是路径依赖下，很难对此做出调整。
未来，要想真正改变中国人的消费观念，解决中国经济的深层问题，一定离不开对房地产的改革，扩大土地供应，不再限制用地类型，征收房产税，逐步摆脱对土地财政的依赖，才是真正解决问题的途径。
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