2023年，上海或将放开限购？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《2023年，上海或将放开限购？》是一篇关于上海,或将的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
自打2023年起，关于楼市的消息就源源不断。
央行先打第一枪，银保监会再补了一枪，最后住建部再跟上。
——楼市的三个火枪手，轮番喊话，具体政策年后再细化。
当然，已经有地方政府等不及了。
就在前几天的上海两会上，有3名政协委员共同提交了一份议案《关于上海调整楼市四限政策的建议》。
要注意，这是全国范围内首个由两会代表提出放松楼市的城市。
这是一个重要提醒——
上海，很可能即将放松楼市调控政策。
01
1、限购调整：远郊区域，外地户籍购房要求从5年社保缩短至2年；工作单位在远郊区域的，原则上可在工作单位所在区域增加1套购房资格。 2、限贷调整：贷款还清的前提下，认房不认贷，只要是唯一住房就应享有首套的信贷权利。 3、限售调整：应在10万/㎡以上高端住宅保持限售的基础上，全面取消其它新房限售，加快二手房流动性，活跃市场。 4、限价调整：对于10万/㎡以上高端住宅，限价放松的同时，增加额外税费。在土地端，对于已设置房地联动价成交的土地，酌情适度逐步放开限价。未来出让的含宅土地，不设置房地联动价，按市场发展规律浮动价格。
很多人也可能会说，这个是瞎扯吧，能调整其中1-2个就不错了，还想全面调整，真的是做梦。
恰恰相反。
所以，2022年24万套的成交量，其实是上海楼市近4年的最低点。
02
那么，进入2023之后，上海楼市又会出现哪些新的变化？
用一句话概括
——最难的时刻已经过去，剩下的几乎全是引爆点。
引爆点一：核税价上调。
2021年8月6日，上海抛出了一颗炸弹，直接把上海的二手房市场炸的细碎。
——这颗炸弹，就是“三价就低”。
所谓三价就低，就是在二手房交易过程中，银行将根据合同网签价、核税价和银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。
三价就低的政策一出台
——上海绝大多数的二手房首付比例，直接被拉满到7成起步。
门槛提高了一倍，二手房市场就崩了。
——上海的二手房成交量直接从2.3万套/月，腰斩到1万套/月。
但是，但是，但是！
自从去年年初开始，上海的三价就低政策又调整了。
——核验价格，开始缓慢上调了。
比如，三林的万科金色里程，核验价从6.7万/平，上调到8.5万/平；
又比如，古美的朗郡，核验价从6.3万/平，上调到9.2万/平；
再比如，金地未来域的核验价从5.2万/平，上调到6.5万/平。
核验价上调意味着什么？
核税价往往也会大概率上调，上海二手房的首付门槛在降低！
冻结二手房交易的那颗炸弹，正在离地升空，变成哑炮！
二手房交易在复苏，流动性在恢复，最坏时刻正在过去。
引爆点二：抢人大战，人口流入创近9年最高纪录。
2020-2022，上海开始抢人了，开始放宽落户政策了。
2020年，上海4所985高校应届本科生，及全国双一流高校应届硕士，可落户上海；
2021年，在沪应届研究生，5大新城和自贸区新片区就业，可落户上海。
全国
城市中，户口最有含金量的上海一旦开始抢人……
请看看下面这张图，这是上海近9年的户籍人口增长变化图。
通过上面这张图，看出来了什么？
上海抢人大战第一年，新增户籍人口比过去多了40%以上；
上海抢人大战第二年，新增户籍人口相当于过去的2-3倍。
上海抢了三年人，新增户籍人口比过去6年的总和还要多。
更重要的是，上海抢来的都是什么人？
985、双一流、研究生。
年轻人，拥有更高潜力和更高成长性的年轻人。
说的更直白一些
——他们可能是最精纯的刚需，也可能是全国年轻人中，潜在购买力最强的那一批刚需。
抢人第1年，3.1万人；抢人第2年，7.3万人；抢人第3年、第4年、第5年……
一个户口含金量最高的城市，突然放开了自己的落户门槛，它将爆发出何等的能量？
这是上海楼市最强、也最稳固的基本盘。
引爆点三：旧改爆发收官年。
2020年，上海启动了三年旧改计划。
注意！这里的旧改，并不是针对老旧社区的装个电梯、修修补补，而是城市更新。
说白了，就是拆迁。
2020年，上海拆了2.8万户；2021年，上海拆了3.4万户；到了2022年，上海拆了2.2万户。
连续三年，一共8万多户拆迁。
八成以上，还都是货币化安置。
一个一线城市，带着货币化安置玩拆迁？
这就相当于在一个紧俏市场里，空投下数万个“失去房子、只剩下钱“的购买力。
以上。
就是上海楼市在2023年即将面对三个引爆点。
——近10万人的刚需流入，近3万户拿着钱的刚需拆迁户，首付门槛逐步降低的二手房。
强硬的上海，挺进2023后，只会更硬。
03
假如2023有小阳春，率先感触到春天的，一定有上海。
我们其实可以很容易看清楚上海楼市的逻辑轨迹。
首先，这可能是唯一一个还站着的城市。
起码到目前为止，上海是唯一一个二手房成交量连续半年都破1万套的城市；
起码到目前为止，上海是唯一一个新房依然要靠抢，大家拼积分的城市；
别人都凉了，我虽然没炸，但热度还在。
我虽然腰有点弯，但你们都躺平了。
如果有小阳春，那我一定能比你们先起来。
其次，这可能是最先感受到“货币宽松”的城市之一。
我们已经在过去的数篇文章中，强调过一个观点
——2023是宽松大年。
货币投放会宽松，信贷投放也会宽松。
央行和证监会开年接连的爆政策，已经说明了这一点。
上海这座城市的底色是什么？
金融！
这座带着浓重金融底色的城市，但凡有放水，流到这里的水大概率是最多最便宜的。
——它总是能在第一波接满一盆。
最后再来说说需求的基本盘。
前面其实已经讲到了
——近10万个刚需流入，近3万户持币待入的拆迁户，再加上原住民的本地刚需和改善……
至少13-15万套刚性需求，这是上海楼市的需求基本盘。
一个成交量连续上涨的城市，一个楼市仍有余温的城市，一个总能在宽松大年里率先接到水的城市，一个元旦3天新房成交28.8万平，同比去年大涨74%的城市……
以上种种叠加在一起，意味着什么？
你可以永远相信上海楼市。
一旦2023年政策放松。
小阳春将会率先到来。
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