政策越来越近了！
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1
最近两天，东莞和广州先后出台了放松政策。
1月9号，东莞松绑了首付和贷款利率。
首套房（无房贷记录）：首付20%，利率4.1%；
首套房（有房贷记录）：首付30%，利率4.1%；
有一套住房（贷款已结清）：首付30%，利率4.1%；
有一套住房（贷款未结清）：首付30%，利率4.9%；
有两套及以上住房（已结清贷款）：金融机构自行确定首付和利率。
至此，东莞不仅全域取消限购，还给出了有史以来最低的首付成数和贷款利率，放松力度史无前例。
昨天，网传广州放松限购，具体有三点：
1、取消144平米的豪宅界定，即取消豪宅税；
2、限购区域内无房，有房贷记录但已结清，只需3成首付（原先4成首付）；
3、增城从化等不限购区，当无房准入。即不管增城从化有多少套房子，只要结清房贷，买市区只需3成首付。
据说已有银行开始执行。
对比东莞的干脆利索，一步到位，广州的步子显然还不够大，不够彻底，还在小步试探，但已经是四个一线中最不矜持的了。
至此，珠三角投资客最关注的七个城市：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、惠州和中山。
莞佛珠惠中全部放开限购，外地人买首套房不受限制，限购城市只剩下了广州和深圳。
2
广州：天河、海珠、越秀、荔湾、黄埔限购，从化、增城不限购，花都、白云、番禺、南沙都可破限购。
深圳：全域限购。
房贷利率方面，东莞、珠海、中山、佛山首套都是4.1%，惠州首套4.25%。
广州首套4.3%，二套4.9%；深圳首套4.6%，二套4.9%，利率最高。
二手房指导价，广州东莞都已取消，深圳仍在严格执行。
珠三角七城，只剩下深圳，仍在严格执行限购、限售、限贷、指导价等多重限制政策，近三年没有半点松动。
2023年，深圳会不会跟上兄弟城市的步伐，适当放松限购？
我了解到的信息，去年10月下旬，深圳楼市突然下挫，西部很多房源跌到了指导价，楼市信心摇摇欲坠。
去年11月，深圳住建局开会，讨论要不要适当放松指导价，还没出讨论结果，防疫就放开了，深圳楼市小火了一把，放松不了了之。
今年深圳会不会放松，什么时候放松，没有谁能说准，因为连住建局也没有现成的规划和剧本，都是走一步看一步。
3
放松的大前提，主要有两点：一是楼市持续过冷，没有回温迹象；二是最高层面有了放松的明示或暗示。
1月7号，人民银行党委书记、银保监会主席郭树清发表讲话，有四个要点：
1、 要将当期总收入最大可能地转化为消费和投资。
2、金融政策要积极配合财政政策和社会政策，多渠道增加中低收入和受疫情影响较大群体的收入，提高消费能力。
3、 以满足新市民需求为重点，开发更多适销对路的金融产品，鼓励住房、汽车等大宗商品消费。
4、 围绕教育、文化、体育、娱乐等重点领域，加强对服务消费的综合金融支持。
2021年6月，郭主席说，要让押注房价永不下跌的人付出沉重代价。这句话语惊四座，进一步带动了楼市下挫。
今天，郭主席180度大转向，不但鼓励大家买房，还鼓励大家加杠杆买房。
哪有永恒不变的政策，只有永恒不变的形势变化。
政策层面，明眼人都能看出，楼市风向已转，国家急需房地产来拉动经济。大家都是识时务的人，自然会掂量下一步该怎么做。
经济层面，地主家也没有余粮了，2021-2022年，深圳的公务员和教师多次降薪，总收入下降了1/3甚至更多。
去年3月，深圳因为疫情封城停摆，又坚持了将近一年的免费核酸，全年财政收入在下降，支出在增加，税费还在减免。
2022年上半年，深圳政府发行地方债440亿，已完成了全年新增额度的80.4%，然而，下半年的发债力度并没有减弱。
无论是政策层面还是经济层面，天平都在向放松不断倾斜，惟一的不确定性就是年后的深圳楼市，是逐渐升温还是继续歇菜。
总体来说，年后的深圳楼市越凉，成交量越低，出政策的概率越大，我认为最迟年中就会见分晓。
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