炒房大神为什么去年亏1500万，今年还会再亏1800万？
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中国炒房第一人的欧神自爆炒房大亏：2022年约亏1500万，今年总亏损可能达1800万。
对于亏损的原因，欧神自我总结说：
A,与国运相搏拼生死。
B,为了抢救自己的现金流，折价卖房。
说明一下，今天壹书生把欧神之事拿出来讨论，并不是要针对他本人，而是指他的炒房亏损事情很有代表性。
回到上述两点原因，第一点中的“与国运相搏拼生死”，在壹书生看来，欧神口里的“国运”主要包括三点：房住不炒、疫情三年和人口负增长的提前到来。
房住不炒已深入人心，过去几年，任何与此相逆行的市场炒房行为，95%以上的人都被房住不炒按在地上摩擦。
深圳和重庆就是两个典型。
深圳可能是中国最具炒房概念的城市：经济活力强、城市面积小、住宅供应不足。正因如此，深圳也是中国炒房氛围最强的城市。
不过，在房住不炒之下，炒房客在深圳已是哀鸿遍野：2022年深圳成交量下跌46%，不少小区房价大跌40%。
有句话可以形容深圳有房客的悲壮：2022年的深圳大街上，遍地亏损几百万的人。
重庆因为房价低和黄奇帆的离任，成为了过去几年包括欧神在内的炒房客的重镇。
如今的重庆，炒房客正在被关门打狗，两个数据可以佐证。
A,重庆现在仅在链家上的二手房挂牌数量高达17万套，仅次于成都的约18万套，全国第二。而早在2019年10月时，重庆二手房挂牌数量刚突破12万套。三年时间，又增加了40%左右。
B,重庆法拍房数量猛增，在某平台上的法拍房数量超过30页。
可以这么说，房住不炒彻底改变了中国楼市，还在想以炒房赚钱的人，应该深思了。炒房第一人的欧神都在猛亏，便是典型缩影。
在我看来，欧神口里的另一项“国运相搏”便是疫情三年。
吴晓波说，2022年中国经济增速预计低于周边的国家,包括越南、马来西亚、菲律宾、印度尼西亚、印度,甚至巴基斯坦和孟加拉国。这是改革开放近40年以来的第一次。
壹书生认为，当下讨论中国楼市的未来和房价走向，任何忽视疫情三年的影响，只是简单地按疫情前的楼市逻辑来推导的人，要么是傻，要么是坏。
再重复一次，目前讨论中国房价的走向时，都不能忽视疫情三年这个重要变量。
在我看来，欧神口里的第三项“国运相搏”便是人口负增长的提前到来。
各种软肋之下，越来越多的中国人自愿加入“最后一代”，于是中国人口的负增长便提前而来。按照此前的相关权威预测，中国人口负增长应该在2026年前后。目前，2022年大概率成为中国人口负增长元年。这是影响中国楼市走向的根基式因素。
欧神炒房大亏的主要因素，除了与国运相搏之外，另一个主要原因就是与国运相逆行时，还在高杠杆炒房。于是，为了补救自己的现金流，只能低价抛房以回收现金流。
这个教训非常值得当下每一个炒房客的注意：不要再高杠杆炒房了。因为高杠杆炒房可以赚钱的前提只有一个：房价大涨的速度可以覆盖高杠杆的成本。而现在的问题在于，房价不但没有大涨，大量城市的房价却在大跌，于是过去几年，高杠杆者正在遭遇三重亏损：
A,房价下跌的亏损，比如你买时为600万，现在跌成400万，中间亏损200万。
B,高杠杆背后的资金成本亏损，包括房贷利息和资金的机会成本两部分。
C,为了抢救现金流，低于正常市场价卖房背后被他人捡漏的房价亏损。比如出售一套房时的正常市场价为500万，你为了快速卖出，只能480万卖掉，中间暗亏20万。
炒房第一人欧神的炒房大亏，也预示着中国炒房时代的结束。往后，房子会慢慢地失去神圣的光环，而成为一件普通的投资产品；相应地，投资逻辑已大变。那些还在以此前的逻辑分析楼市的人，多半在忽悠。
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