擦泪，南洋一期“大动刀”，老城旧改又行了？
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今天来聊聊南洋电器厂旧改。
这个广州首个旧城混合改造项目，自选定改造主体以来，经历了一期停工再复工、二期“官宣”不拆迁一系列波折，终于等来了新的改造方案。
相比之前的片区策划方案，一期子单元在建设量、容积率、建筑高度以及公建配套等方面，在本轮调整中都进行了“大动刀”。
01
南洋电器厂改造项目位于越秀环市东核心地段，东风东路与黄华路交界处，改造范围面积约3.73公顷。
此次进行规划调整的是AD0109子单元地块，也就是一期原旧厂部分。
此次控规调整，这几个方面值得重点关注：
·建设量减少20%：
一期规划总建面从原来的约17.69万㎡减少到约14.07万㎡，缩减了约3.62万㎡（主要为商业办公部分）；
·容积率降低2.6：
由于用地面积不变，容积率也由此前的11.1降到了8.5。
·建筑限高降低10米：
原限高198米的“越秀之心”，降到了188米，严格控制建筑高度。
|原南洋电器厂改造效果图——越秀之心
·公服设施整体增加：
9班幼儿园、普济院保护文物单位无变化；社区居委会、服务站、议事厅、星光老年之家面积翻倍；
取消居民健身场所、公共厕所、小区游园，新增党群服务中心、退役军人服务站等6处设施。
·产业建设量依旧要求60%
实际上，根据今年9月发布的新政，南洋电器厂项目所在的“第一圈层”，产居比只要达到50%就可以了。
但项目依旧沿用了此前的更高要求，一期子单元要求产业建设量占产居总建设量的比例为60%。
｜《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》
不难看出，这一方案是通过控高，减量，增配，对拆建比、容积率等进行优化，提高综合承载力。
这是在新政技术要求下做出的调整与平衡，更多强调对片区功能的完善，避免“大拆大建”。
好事多磨，二期拆迁已希望渺茫，但愿随着这份新方案的出炉，一期的改造能够加速回归。
02
说起来，自住建部去年8月发布的「城市更新行动中防止大拆大建」新政之后，广州旧改一度沉寂。
在环保督查、历史文物、古树保护，全市项目核查...一轮超密集的轰炸下，不少项目都被暂且搁置。
深受拆建比困扰的南洋电器厂，就是一个典型的例子。
不过进入今年以来，旧改不断有新政策传来，重新为市场注入强心针；
｜增城区人民政府
下半年花都、番禺、黄埔多个项目都迈入了关键节点，或控规调整，或方案获批，回暖趋势明显。
如今的南洋电器厂，作为越秀区唯一一个被列入2022年广州城市更新年度计划的项目，一期也终于发力。
不少人说，看到了老城旧改的希望。
但说句实话，越秀很难像黄埔、增城等活力新区一样，再次高举“全面改造”大旗。
毕竟，南洋一期得以继续推进，很大一部分原因是因为跑得快，产权较清晰，业主签约配合度高，建筑也已经拆了不少，开弓没有回头箭。
但二期以及其他诸多旧村、旧城项目，面临着居民改造预期、改造技术条件、历史建筑及生态文明保护等限制因素，并无明显进展，也难推动。
曾被列入十四五规划的环市东、五羊新城等重点功能片区改造以及西坑、登峰、瑶台等5条城中村改造，不少都定调暂缓、前期研究，或是转为微改造。
但空间瓶颈制约、内生动力不足，创新要素不足、人才吸引力有限...又确实是越秀区面临的实际难题。
今年上半年的经济表现，也让不少人大跌眼镜。
GDP虽然以1700+亿位列全市第三，但同比下降2.8%，是近年来表现最差的一次。
影响的因素有很多，包括疫情、部分总部经济的迁离等等，但尤为重要的一个原因，是新增建设用地严重缺乏。
螺丝壳里做道场，提高土地利用效率、增强综合承载能力，城市更新依旧是关键，也是实现老城市新活力的必经之路。
在今年11月印发的《广州市越秀区国家生态文明建设示范区规划（2022—2030年）》中，就充分肯定了城市更新的“引擎”作用。
我们常说的全面改造、混合改造、微改造等，都属于城市更新的范畴。
结合客观条件来看，于越秀区而言，小规模、渐进式有机更新和微改造，尤其是老旧小区微改造，将是发力的重点。
这既是一项民生工程，也是一项非常有效的投资举措，同时还可以拉动居民消费。
“十三五”以来，越秀区已有序实施61个老旧社区微改造项目，改造用地范围1973.97公顷，已完工44个、排名全市第一。
而近年来，针对老旧小区改造，高层也频频派糖，给政策给指引，鼓励社会资本参与改造老破小。
大刀阔斧的改头换面固然是革新，但“绣花功夫”同样可以改善人居环境，完善服务功能，提升居住品质。
更重运营而非开发，或许是越秀作为中心城区的城市更新新思路。
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