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关键“底牌”显现!风向变了,明年楼市走向基本清晰

作者 :广厦千万间 2022-12-07 14:55:00 围观 : 评论

东方楼书,看透房地产和买房卖房众生相!《关键“底牌”显现!风向变了,明年楼市走向基本清晰》是一篇关于底牌,风向,楼市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识,让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略!不代表小楼认同其观点,本着从不同侧面看问题的态度,我们会引用很多大咖的观点!

对近2-3年的楼市变化,除了个别热点城市,可以用冷淡来形容。为什么会如此?

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不少人把原因归咎于疫情原因,毕竟大家的工作收入都受到不同程度影响,未来的不确定性决定了不敢轻易买房。

也有人说,我们的出生人口快速下降,加上老龄化因素,出现了青黄不接的情况,而房子越建越多,需求端却在不断减少,供大于求越来越明显,市场趋冷也是自然而然。

当然,也有部分投资客认为,房地产税是悬在头上的达摩克利斯之剑,毕竟房子买卖不是一时半会完成的,万一房地产税出来,此前买房的人不正好撞在枪口上嘛。

以上的影响肯定是有的,有直接的,也有间接的,但关键因素真的是这个吗?其实,这些都不算是。

研究楼市的都知道,房地产行业属于资金密集型行业,房企只要能拿到钱,他们可以把土地拍成天价,以前各城市不断刷新的“地王”均是房企能从银行、信托那里借到钱,借的钱左口袋捣右口袋,反正就是不差钱的主,地价推动房价,价格不行可以捂盘惜售,玩的风生水起,在大多数时候,开发商是主宰市场的。

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然而,考虑到房企不断做大杠杆,对金融和经济发展带来系统风险,国家相关部门从2020年8月开始实施针对房企实施三道红线,房企一下失去了资金来源。这两年的土拍市场直接显露出,民营房企基本退出拿地,只有央企国企苦苦支撑。不拿地,过去那种以“土拍带动楼市”的做法已失去作用,但房企还要生存,还有各种费用要支出,按照以往的话,从银行、信托借点钱就可以玩转起来。但三道红线下,银行也不敢借,所以,我们可以看到一种现象,银行宁愿天天打客户电话求借款,就一个执念,反正钱多的是,谁都可以借,就是不借给房企。

风向已变!

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老实说,大众是反对房企肆无忌惮扩张,玩高周转,不仅造不出好房子,还给金融和经济埋藏巨大的隐患,终究会付出代价。但是不是一直坚持不给房企粮食,也不给水喝呢?从现实情况来看,答案又不是!我们可以看到一个月来一连串的信号释出,风向已变。

最大的压力无疑是经济,前三季度,我们的GDP增长率为3%,离年初制定5.5%的增长目标还有比较大差距,经济增长的压力一下传导到第四季度。都知道,拉动经济增长的三驾马车,出口不用谈了,哪个国家都不好过,而消费受到疫情等影响,不温不火,储蓄的动力胜过消费,投资端能投啥呢?要在短期内有效地拉动经济增长,指望产业转型升级显然来不及,目光还得投向传统行业。影响面最广、能超前大额投资消费且有群众基础的无疑就是房地产行业。但从实际来看,房地产的日子确实比较难过,就今年来看,年初1-2月份的投资额增速还有3.7%,而到1-10月份就直接累计为-8.8%,新开工面积同比更是降了近39%,这么大比例降幅,你要说对经济增长没多大影响谁也不信,何况房地产还是关联着大几十个行业,所谓一损俱损。

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所以,从进入第四季度以后,国家对房地产我们看到了一连串的急迫信号:

10月24-25日,一行两会一局四部门开会要求,满足居民刚性、改善住房需求,保交楼、稳民生。意思很明白,除了没有提满足投资购房以外,要激发所有的住房需求,而保交楼主要就是给房企信心,保证产销正常运转起来,解决遗留问题才能保障市场正常健康发展。

10月28日,央行易纲行长提到,我们有条件尽量保持长时间的正常货币政策。看似没有提到房地产,但不能说没有关系。联想到这两年一直较为宽松的货币政策,很多人都认为老美猛烈加息,我们是不是也要收紧了,房地产作为资金密集型行业,资金收紧那可不是闹着玩的,央行的表态算是给房地产市场大环境吃了一个定心丸:不会轻易调整货币政策,会尽量长时间保持稳定。

为给房地产注入信心,央行易纲行长分别在11月2日和11月21日表示,“相信楼市短期内会软着陆”,针对外媒唱衰“中国房地产”和“建筑业衰落”明确指出,“我们还处在城市化的高峰时期”、“全社会固定资产投资具有很大增长潜能”。同日,央行官网显示,一行一会在对全国商业信贷会上部署支持稳经济大盘落实会上强调,“房地产业对经济健康发展具有重要意义”,可见,管理层在一个月如此密集的表态,凸显了对未来房地产市场的前瞻判断,预示着相应的措施也会随之而来。

关键“底牌”显现!

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前述已提到,房地产要回暖必须要有“大量的钱”,要说关键“底牌”是什么?那就是借给房企足够多的钱。从一些动作来看,“钱”正在逐步到位。

据公开信息显示,今年上半年已投向房地产的信托资金余额达1.42万亿元,央行在11月2日也表示,房地产贷款投放已有边际改善。招行副行长朱江涛表示,招行房地产不良贷款生存率呈逐季收窄趋势,说白了,为后续投入房地产资金注入信心。

如果说此前还是小打小闹、旁敲侧击的话,那么11月11日“一行一会”发布的金融十六条就是全面托出的“底牌”了。内容很多人都看到了,不细说了。主要释放两大层意思:

一是先保交楼,拯救个体项目、拯救房企、拯救建筑单位;二是融资口几乎全面放开,这基本是对2020年以来实施的“三道红线”的全面修正,说白了,一直调控限制借钱给房企的做法改变了,不仅指几大行,所有的金融体系都可以借钱给房企,从要求上看,基本要恢复到以前正常的节奏。当然了,怕银行担心风险不借,还附上了一条“免责金牌”,“对于新发放的配套融资形成不良的,相关人员和机构已尽职的,可予免责”。

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看到这里我们应该明白,房地产最担心的钱的问题都给解决了,接下来,一切交给市场、交给时间。

值得一提的是,有几个信号值得关注:

1.二手房率先于新房复苏,根据诸葛找房监测的北京、深圳、南京、苏州、青岛、佛山、厦门、杭州、东莞10月二手房成交数据虽然环比还有所下降,但同比去年涨了38%,同比涨幅相比上一个月增加了6.3个百分点。

2.根据环球日报的报道,包括美国黑石、新加坡凯德等诸多外资加速抄底中国房地产,总金额超过283亿元。不得说不说,一边唱衰,一边抄底,目的不言自明,说什么不重要,身体往往最诚实。

3.政策大底或已经显现。就购房端来说,央行给了符合条件地区房贷利率下调至12月31日,虽然说过了这个时间未必就能上升多少,但利率底部基本是一定的,从身边最近一些朋友的反馈看,向银行预约提前还贷的周期大幅缩短,前面需要2个月以上,现在大概1个月就可以了,这算是一个明显信号。

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明年楼市走向基本清晰

经济学家任泽平说,从发布支持房地产平稳健康发展的16条措施看,我们对房地产的支持从保交楼过渡到,保房企“三好生”,民营房企“三好生”拿到船票上岸了。可以预见,今年在土地市场上消失的优质民营房企,将逐步出现在明年的土拍市场上,土地有更多企业参与竞拍,有利于土地市场与商品房市场的良性互动,二者互为促进,明年房地产市场大概率要好于今年,无论销售额,还是价格。

从中长期看,我们房地产市场还有潜力。在中泰证券宏观首席分析师陈兴看来,未来我们还有15亿平米的住房需求,主要体现在:

1.相较于发达经济体的相似发展阶段,中国城市化水平依然有待提升;2.不论是以第一大城市人口占比看,还是以人口超过100万的城市群人口占比来看,中国都要远低于发达经济体水平,而人口集中会进一步凸显住房供需矛盾;3.根据“七普”数据,中国只有不到30%的家庭居住在修建时间10年以内的住宅中,且仍有35%左右的家庭居住的还是上世纪修建的住宅。分地区来看,东部住房比中西部更老旧。

在房君看来,政策极力呵护房地产,房地产的风险逐步出清指日可待,虽然眼下的市场困难还在,还不能一下暖起来,但到了明年,加上小阳春助力,楼市应该逐步走出谷底。当然,明年开始,我们不要指望房地产重回20年的老路,但稳步健康发展是各方期待的,也是能实现的。对于刚需和改善需求来说,以自住为目的,若遇到心仪的房子,开发商口碑也不错,买是没什么问题的。

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