三支穿云箭：只要不死，就是赢
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《三支穿云箭：只要不死，就是赢》是一篇关于不死,三支,穿云箭的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
我认为昨天中国房地产的“第三支箭”，叠加之前的两支箭，起到的市场实质影响，可以更加乐观。尽管复苏之路仍然会艰难个好几年，但房地产行业的底部已经到来。
11月28日晚间，证监会发出“新五条”，在房地产股权融资方面推出大礼包。看这个内容，允许符合条件的房企重组上市，允许上市房企非公开方式再融资，恢复H股上市房企再融资……
评价这个一句话：上市房企再融资大门重新打开了。
这个的确是属于房地产界的“巨型利好”，弄懂它的巨大意义，需要简单回顾一些历史。
从2010年4月起，为了遏制当时的房地产热潮，国家出台了“新国十条”，其中要求，对一些炒地的房企，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会发布通知称，为坚决贯彻执行‘新国十条’精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请。
可以说，从那年起，中国房企的上市、再融资之路基本上就停了。过去的10年里，也的确发生了几起房企重组案，但属于极少数。一例是2015年8月，绿地控股借壳登陆A股，市值超3000亿。二例是当年12月，招商地产重组，配套募资150亿，（当时冲着那个“意义非凡的代码”买股票的都站岗了好几年）。
但大部分都“折戟沉沙”了，典型的是恒大与万达。2015年，万达商业“回A”，到2021年3月，万达商业宣告撤回A股IPO申请。另一个恒大，2016年，恒大意图借壳深深房回我大A，1300亿的战投，超级对赌协议，绝对震惊了整个中国资本市场。但一直折腾到2020年11月，宣布终止。这个对恒大本轮的爆雷，实质上是起到了加速的作用。
其它还有不少开发商，类似富力回A、阳光城（定向增发），都黄了。
所以，这个利好，对房企而言，不啻于一个“憋了10余年”的大杀招。说它是重磅、巨型利好，并不是夸张的说法。
谈到它的意义，我认为可以结合着之前的政策刺激（信贷投放、债券融资等）来看，我认为有三个方面。
第一，房企全行业的流动性危机将得到显著缓解。
对这一点，我偏乐观（下面还会讲到）。从“金融16条”我就在说这个看法，“金融16条”让房企的信贷支持开始实质性落地，随后很短的时间里，我们看到，大型金融机构一共发出了1.6万以上的“综合授信”，像万科一家独得了数千亿之巨。
有许多观点对授信表示了保守，因为“授信”毕竟不是“贷款”，这个我当然也知道。贷款是一个行为，授信则是一个评估，对房企偿债能力的评估。就像微粒贷提醒我说，你可以有10万的额度，随时可以取用。但我依然认为这个意义重大，它在释放一个信号：就是类似万科、龙湖乃至碧桂园，这类优质房企，在金融机构眼里依然值钱。
我觉得这一点就够了。
而回到这次的“新五条”来，它释放的信号意义更为重大：接下来，房企之间可以展开收并购，你可以收企业，也可以收项目，也可以进行其它融资。总之就是，它进一步拓展了上市房企直线获得资金的渠道。这对于现下陷入流动性危机的上市房企而言，是真正的救命稻草。
第二，对所有支持政策的期待都应止步于“止血”。
我认为这一点应当不断的强调，我们对房地产政策的期待不要过高。今天看到的政策，在方向上是正确的，在时机上是已经迟了，这个大家都看得明白。房地产想大力救起，有三个坎要过，什么叫大力救起？难道是要它重新一飞冲天？那显然不是决策层的意思。第二个坎是救不救得了，今天的房企，基本上都在ICU，优质的没多少。而且那些爆雷的，都是动辄几百上千亿的负债，想救也未必救得了。第三个坎是道德的坎，去年花那么大的重拳出击，往死里打，现在又要救，道德上站不住脚。
我的看法先前说过，这是“止血”，就是止住房企大面积爆雷流血的风险，不要再进一步恶化下去。托个底，剩下的事情，慢慢搞。我们对这些政策的评价、期待，都应该停留在这个层面。
但单单就是这个层面，意义就已经很大。房企，只要不死，就是赢。
第三，房企的下半场入场券会比想象的更快的决出。
虽然只是止血，但实质上，这几轮针对房企流动性的政策组合拳打出，会很快的产生一个“意想不到的结果”。那就是：房企的下半场决胜局，会比想象的更快的到来。
想象一下今天这个局面，有些上市房企，无论是靠着自己的资源背景优势（比如国家队房企），还是靠着自己的判断和稳健运营（比如万科、龙湖、碧桂园），总之，它们都活下来了。而活下来的房企，在今天又进一步的得到了政策的大力支持！无论是金融机构的综合授信，还是接下来的房企再融资，它们的机会无疑都是更大、更多的！
反观，那些持续流血到躺平的房企，比如恒大、世茂，即便是得益于这一次的再融资开闸，可能有所转机。但是放眼未来，在下半场的对决中，可能已经丧失了入场券。
回首看，这个行业先前一直在热烈讨论的“白银时代”、“黑铁时代”，怕是没有人想到会以这样的方式展开，更是没有人想到会以这样的方式收尾。我们先前强调过多次，很多事情，它发生的很慢很慢，但一旦爆发，那个结果的到来又很快很快。房企下半场的入场券，已经决出了。未来不远的时间里，这个行业会出现快速的洗牌整合。
我也注意到，有许多人童鞋依然忧心忡忡，认为房地产市场的销售端萎靡不振依然，是以，最终这个市场还是没戏。
回到开头，我对此偏乐观。如上所言，我们首先要降低期待值，这些针对“B端”的政策，意义在于“止血”，不在于刺激。只要血能止住，或者能够比原来预想的多撑上几年时间，这个意义就到了。我不知道大家在讨论的时候，对市场“止跌回稳”的理解是怎样的。我认为，房企只要能够拥有更多的现金流，能够再活下去个2-3年，这个政策就成功了。我从不指望房地产市场重新回到过往，那本身不是一个正常水平。
其次，在我看来，销售端的恢复，这个现在不是最重要的事了，因为这不是房地产一域的政策所能决定的。我们都知道，想让销售起来，要么让成本下去，要么让人们有钱。现在房价已经下去了，当然许多人觉得降得还不够，但实际上在限价的条件下，已经有许多盘都在盈亏线上了。利率也一直在降，已经降到了4.1%，想必下面还会降。
但是收入呢？人们对未来的收入预期呢？现在有人能描画它吗？
收入的问题，不是房地产能够解决的问题，而在房地产外，首先是疫Q封控政策。基于目前的情况，我想不用多少专业知识也能明白，成本（包括房价、首付、利率）下降带来的长期购房成本降低，无法对冲人们对苛刻疫Q封控带来的收入高度不确定的强烈担忧。
这个预期之下，就算是利率降到3%，销售端也起不来。不是买不买房子的问题，而是和开发商一样，是“活下去”的问题。
房地产的问题也好，整个中国的宏观经济问题也好，首要处理的问题，是疫Q封控政策，不在其它。我再强调一遍，我当然知道疫Q封控政策不是导致中国经济大衰退的渊薮，但它却是解决一切问题的起点。有了这个起点，我们可以慢慢归拢伤痛，重新发展，但如果大家一直持续的呆在这个大坑里，便永远没有新的开始。
这个问题，房企无能为力，他们应该做的是，努力的确保自己“活下去”，好好埋头搬砖干活个好几年，再彼此抬头相见。
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