深圳业主，现在非必要不卖房……

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《深圳业主，现在非必要不卖房……》是一篇关于深圳,卖房,业主的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

秋风萧瑟，最近深圳楼市有一种信心崩溃的感觉。

新盘打折普遍，且好一些都折扣率不低。二手房笋盘不断，参考价成交的案例很多了。现在买家普遍带着碾压式的心理优势对着二手房业主砍价，就像当年业主们对他们的态度那样…

刚好，这两天也有朋友向我咨询他的卖房计划，因为压力有点大，想卖一套，但也不是十万火急，听听我的建议。

我提的最真诚的建议是，能不卖就不卖吧，先扛着，继续等等风向再说。现在的行情太不利于卖房，一定要卖的话，基本都得降价挨刀，何必呢。所以，非必要，不卖房。

这个话题以前我也谈到过。现在那些“必要”卖房的，无非就是换房、财务扛不住和离开深圳（run也好，去其他城市也罢），除了这些，想不到有啥特殊理由必须现在这个时间点卖房了。

我还常常被问到这样的问题：你觉得我这房子现在卖多少钱合理？

这是个好问题，但我答案是“不知道”。为什么这么说？

稍微解释一下。现在有参考价的楼盘约3600个，加上个别近一年多解除限售无参考价的楼盘，我们就笼统认为市场上有大约3700个盘吧。

按照现在每个月约2000套的量，这3700个盘，平均每个盘成交0.54套。

其中，东部的罗湖部分片区、龙岗布吉和中心城是常年二手房成交量占比较高的片区。这意味着，中西部的大量楼盘，每个盘月均成交是不到0.54套的，可能就0.2-0.3套左右。换句话说，这些盘要3-5个月才能成交一套。

我们再换一个视角来看。

按照官方数据，深圳一共约189万套商品住宅（几年前的数据，现在应该到200万套左右了）。这200万套，每个月成交2000套二手房，意味着每1000套房里，才能成交1套。

如果你们家楼盘刚好约1000户，那么过去一年多，基本上就是每个月才成交1套。如果只有500套，那要2个月才能成交1套。同样的，西部的量会比东部低不少。

这都是明面上的数据，很好分析。

用一句通俗的话说，现在二手房市场处于枯竭状态，断流了，房子没有流动性。当一个资产没有流动性的时候，是很难给它定价的，所以你问我你们家房子卖多少钱是合理的，没有人可以给出准确答案。

例如，你家在西部某个盘，共1000套房源，有2-5房产品，经查，上一套交易发生在半年前，小户型，成交单价是10万。而你家是180平的大户型，和那套小户型完全不一样，楼王栋，2梯2户，南北通透，高楼层，你会说“我们家比那套小户型好太多了，不会参照那套小户型的成交价，我得卖11万”。

有没有道理？当然是有道理的，房子是非标品，每套房子都是独一无二的，户型、朝向、楼层、装修等等，新房都“一房一价”，何况更充分博弈的二手房。

但是现在市场如此，你家同户型可能半年一年都没有成交过，买家不太会这样去比较，只会和参考价一样一刀切地砍价，你也没脾气。

我个人认为，现在的二手房成交价，是不能完全代表市场的，无它，就是因为量极低，不正常。

举个例子，股市里有句话，无量涨停的股票都是耍流氓。什么意思？有些股票可能因为一个消息就直接涨停，期间没有成交量，股民们持股市值无缘无故就多了10%。这种上涨，股价是不扎实的，有可能上市公司发个澄清公告就跌回去了。

在楼市的上涨期，通常是量升价涨，很少会出现没有成交量的上涨，牛市时交易都会比较活跃。

现在的深圳二手房市场，有点类似于2015年股灾时，市场没有成交量。当时，A股多天上演千股跌停，绝大多数股票连续多日跌停，腰斩膝盖站脚踝斩遍地，完全失去流动性，官方出手救市就是让国家队入场买。

只不过同样处于熊市中的深圳二手房市场，由于房子不是股票，官方定位“房住不炒”，失去流动性这么久，官方也没有出手救。

按我的理解，因为官方认为房子是拿来住的，跌了点业主们也不能怎么样；如果有业主是拿来炒的，恰好碰到这种失去流动性的可怕行情降价甩卖，反倒是官方乐于看到的，打爆这些炒房客。

综上，我认为无量上涨的价格不扎实，近乎无量的下跌也代表不了市场的全貌，除非绝大多数业主都接受了大幅度回落的价格，用每个月5000-6000套的常规交易量把现在的价格固定住，那么市场就算回归正常了。

这时候，业主们也就无法再对着砍价的买家继续抱怨了，必须要接受真实的市场行情。以上是我认为现在非必要不卖房的原因。

毕竟非正常市场，成交价不完全具备参考价值。

二手房业主不是开发商，开发商可能在巨大的回款压力之下对一个盘所有房源进行打折促销，但业主是一个个独立的个体，有的人急卖愿意降价，有的人不急，就不一定非要参照急卖业主的卖价。

真要卖，就等这个市场恢复正常流动性后，参照彼时的价格来卖。当然，如果你是屎憋屁股门，再不卖房就要被拍卖那种，阿弥陀佛，碰到现在的行情，只能认栽了就。不过我也看到过宁愿房子被拍卖也不愿意降价的奇葩业主。

到了现在这个时间点，防疫新20条来了，金融支持16条也出来了。我仔细看了看，只能说，从全国层面，这确立了上面对房地产行业的态度发生了变化，虽然过去也在救，但还是有些扭捏。

现在愿意纠正一些特别狠的招，给ICU急救中的行业紧急吃点仙丹。那些吃了仙丹也好不了的房企，挂了就挂了，那些还能好回来，后面有机会还是一条好汉。

我最关注的是里面提到：合理支持当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善住房需求。

但这一点的背景是“因城施策”，在过去一年的救市里，基本也都提到过，每个城市自己定。其实对深圳人来说，利率啥的都还好，4.3和4.6或者4.9，差距都不是非常大，关键是首付比例。

有两类人的首付比例，我认为适当降低是合理的。一是外地有过购房记录深圳无房的，目前买深圳也要5-6成；二是二套房买家，7-8成，也非常高，如果选择超出参考价的二手房，9成也可能，快要全款。

这两类都属于高层政策话语里要支持的刚需和改善群体。如果这两类人的首付比例下调，会对深圳楼市行情有明显提振作用。

不过，深圳有关方面对放松调控的态度太谨慎太谨慎，搞的市场目前已不敢有啥预期了，似乎就是想弄死一部分业主再说，特别是那些高杠杆的，以儆效尤。

所谓否极泰来，最坏的时间已经过去了，深圳再怎么样，也得注意上面的态度吧我想。所以只要不是非得卖房救命，我建议再扛一扛。

相反，对于有买房需求和支付能力的，这个时间点入市至少不会是最差的（毕竟整体已跌了20%以上）选择，二手房砍砍价，新盘薅薅开发商折扣羊毛，挺好的。

虽然我也不信深圳房价会反转大涨，但是明年年后或两会后回归正常市场还是可预期的。如果想再保守一点，等到明年初更明确的信号出来了后再做决定也可以。

届时，买卖双方的地位会比现在更平衡一些，业主和开发商没有现在“好欺负”。

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