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救市,碰到了一个看不见的玻璃天花板?

作者 :房务有 2022-11-09 08:56:00 围观 : 评论

东方楼书,看透房地产和买房卖房众生相!《救市,碰到了一个看不见的玻璃天花板?》是一篇关于天花板,玻璃,救市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识,让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略!不代表小楼认同其观点,本着从不同侧面看问题的态度,我们会引用很多大咖的观点!

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本文比较学术,但是还算有些深度,感谢大家耐心阅读。

一直有个想法,中国房地产的发展,能不能用一个方程或者一个函数表示。

这个函数,既能代表它过去20年的辉煌。

当然,也能表示其未来10年的走势。

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从这个函数中,我们可以发现其高速发展的秘密,也可以预测其未来

最近封控在家,研读基础函数书籍,还真的发现有这么个函数,可以达到以上的目标。

这个函数就是——逻辑斯蒂函数。

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先做个科普,啥是逻辑斯蒂函数。

对,就长这个样子。

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上面这条最粗蓝色线条。

这个函数原来是研究生物种群数量的,是数学生物学家 Pierre - Francois Verhulst 提出的著名的人口增长模型。

啥意思呢?

当一个物种迁入到一个新生态系统中,一旦条件合适,而且没有天敌,其数量会发生指数级增长,甚至爆炸。

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比如,我们经常听说过的澳洲野兔成灾的故事就是例子。

然而,当这种生物,达到一定的数量,受到一定的约束,比如说空间资源不足,食物数量不足,甚至开始有了天敌,也是到了天花板,这种指数级增长就会发生改变。

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大概率将会变成稳定状态,保持长时间的数量平衡,不再出现大规模的增减。

当然,这样解释不是很严谨,大家懂就可以了。

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实际上,这种函数应用很广泛,不一定非得说生物群落数量。

比如,我们的手机,现在就明显处于逻辑斯蒂函数的后半程。

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中国移动智能手机行业已经高速发展了将近10年,在初期2016年之前,每年手机保有量的增加都是50%以上的增长。

但是从2018到2019年开始,这种趋势开始变缓,无论功能如何推陈出新,无论手机如何创新发展,每年的增长都是个位数的发展,再也不会出现10%以上的大幅增量。

很明显,手机的增长出现了天花板,有人说是人口,有人说是价格。

不过吧,倒也不会出现负增长,道理也很简单,一个经常使用手机的人,你不让他用手机,别说是一年,就是一天,他也非常难受,手机已经成为了其日常刚需。

所以,中国手机的增长现在就是一个典型的逻辑斯蒂函数。

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现在,你明白了我说的啥意思了吧。

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说回房子,实际上现在的中国全国的房地产就是这样一条逻辑思维曲线。

中国房地产,公认的诞生原点是1998年那个重要的停止福利分房的文件。

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1998年,我们的商品房开工面积不到2亿平方米,从上图上可以看出来,以后的几年除了2008年危机之外,每年的的增长都可以达到20%以上,虽然称不上是指数级的增长,但是幅度也相当客观。

这种趋势一直持续到了2012到2016年前后,当时国家年度住宅开工面积达到了约12到14亿平方米开始徘徊。

很明显,中国房地产实际上在2013年,已经出现了玻璃顶,已经不能维持较高的增长率。

于是,就有了去库存,有了2016年到2017年,那场载入史册的大涨价。

(大家注意,此图标注面积口径和上图有所区别,上图是住宅面积,此图标注面积是商品房,含商业办公面积)

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有了2016年行情的驱动,所有人,包括买房者,银行甚至政府,都没有意识到实际上2013年已经是中国楼市的玻璃顶,这个数值大约在年建成量大约在14到15亿平方米。

经过了2016年行情,更是鼓励开发商猛上杠杆,大肆扩张,大量举债,这也开始酝酿2021年中国楼市民企连环暴雷的根源。

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当然,为啥会产生这种房地产发展玻璃顶的原因?

最明显的,也是最直观的原因就是——政策。

2017年房住不炒等一系列政策的出台,让这个楼市发展出现的不是玻璃顶,那么还有没有更加深刻的原因呢?

有人说是人口,尤其是中青年人口的稀缺。

有人说是城镇化,中国很多城市,已经达到了城镇化的中后期。

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有人说是购买力,口罩让中国老百姓信心大减,不敢购买,不愿购买,同时出现的烂尾问题,也让这种趋势在强化。

每个理由都有其自洽的逻辑,有其自身的道理。

我更加倾向于——这是中国产业水平,或者叫财富增长水平逐步放缓的原因。

我们都知道,韩日人口和城镇化情况都比较相似,都是处于少子化和人口负增长的边缘。

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但是为什么韩国房价,尤其是首尔房价这两年能大涨,然而东京却稳如老狗。

背后就是两国这20年来,人均GDP发展的差距。

图:韩国人均GDP增长

图:日本人均GDP 增长

为啥日韩人均GDP增长天壤之别,就不多说了,这是一篇可以写个博士论文的题目。

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但是,我们又不能把韩日的模型简单套用到中国整个楼市,毕竟中国是个太大的经济体。

在世界上没有一个任何的国家可以与之相比。

然而,如果把中国某个地区或者城市的楼市,比作日韩可能还比较相似。

打一个不是很恰当,但是容易理解的比喻。

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日本的楼市,就是类似于东北。

产业停滞,GDP增长变缓,民间财富积累变慢,这些城市楼市开发量的天花板是产业,是财富。

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当然,日本可能比东北要强很多,毕竟人家核心科技,产业水平比东北强的不是一点半点,但是我说的是经济的整体感觉和楼市的关系模型。

韩国的楼市,就是类似于长三角。

产业比较兴旺,GDP维持增长,财富流入不错,应该说现在的楼市天花板更多是的政策+口罩等短期因素,产业天花板暂时还没有触及。

所以说,总结一下。

第一、中国总体楼市已经触及到了逻辑斯蒂曲线的顶端,这个数值大约在14亿到15亿平方米。

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如果中国经济总体能恢复8%到9%的增长率,估计这个天花板还能往上抬,但是短期可能性不大。

第二、到了这个天花板之后,整个国家楼市会平稳若干年,毕竟房子这东西是刚需。

虽然大家都在说人口减少,但是还有一个数据大家没有注意到就是“家庭数”,中国家庭规模在不断减小,而伴随着家庭数量却一直在增加,这就保证了每年中国楼市销售量是会是一个相对稳定的数据。

第三、不同城市楼市,逻辑斯蒂曲线的天花板的形成和原因不同。

中国其他更多的区域,应该是产业的天花板,限制了楼市的天花板。

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所以,没了政策的玻璃顶,他们楼市也是比较乏力的,除非产业和财富水平有了较大变化。(比如某个城市发现了一个大金矿或者大油田)。

另外,中国三个发达的都市圈,暂时应该是口罩和政策的天花板,因为财富的趋势没有改变,财富增长迟早会反应到房子上。

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