大城市的老破小，后续走势如何？

作者 :房务有 2022-10-25 14:55:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《大城市的老破小，后续走势如何？》是一篇关于大城市,走势,老破小的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

老破小是楼市产品中价格段位处于金字塔底层的产品，也是我们普通老百姓在大城市上车的第一套房子；很多在上海打拼的年轻人，第一套房子都买的是老破小。

这篇文章我们先来聊一聊未来大城市老破小后续走势，之后接下来再分析上海目前老破小市场的行情和未来的趋势。

01
行情转变

从过去几年的市场行情来看，全国主流的大城市，几乎都经历过一波全面普涨年行情，也随着房主不炒的大旗，各大城市楼市都开始向结构性分化行情转变。

在这样的背景之下，虽然各个城市都走出了独立行情（产品涨幅），但它们的共同点都是老破小这样的产品都是门槛最低的上车盘。

对于大多数三四线城市的年轻人来说，踏入大城市的那一刻起，他们想在这些城市有一个自己的家，买老破小就是他们对大城市房价的第一次妥协。

几乎每一个大城市，老破小的供应量都是非常大的，同时因为每个城市的发展策略都在拓宽土地，做大做强，吸引源源不断的外来人口涌入大城市，老破小的客户群体自然也是非常多的。但是从最近几年开始，楼市行情逐渐分化，在选品上大家的偏好已经开始有所改变了。

02
年轻人看不上了

过去几年普涨行情前，老破小的总价相对来说还没有那么高。例如上海，中环内的一室户老破小在2020年之前只要230万左右，两室户老破小在300万不到的价格区间段。

除上海之外，杭州、南京、成都、武汉这样的新一线城市的老破小一室户只要80万左右，两室户至多在120万左右。

但是现在行情有所变化，上海的老破小一室户，已经全面突破了300万；两室户老破小至少要在450万左右。

同理，深圳和北京老破小的价格也几乎差不多在这个区间左右。而对于外地来大城市打工的年轻大学生来说，花300-400万买一套老破小，不仅居住舒适度要打折，小区环境差，而且还是很多人一辈子的工资收入，当然怎么看怎么嫌弃；

同样的价格，去新一线城市，是可以买到次新电梯房的，而且房龄相对较新，南北直通两室户型，小区环境优美，何乐而不为呢？

从最新的数据来看，新一线城市的人口引入数据，甚至还京沪广深这样的一线城市。新入人口少了，大城市的老破小购买的群体自然就少了。

03
学区预期发生变化

在大城市购买老破小，有很大一部分购买群体都是为孩子上学的。

这些人之所以特别重视教育，鸡娃，原因是他们自己的成长路径也是通过考取985、211这样的高校，毕业后找到一份不错的工作而留在大城市扎根的。对于在受过教育红利的新上海人来说，天然相信教育赛道，所以在这方面会对后代有着一样的路径规划。

但是最近两年，由于国家双减大方针的落实，北上两座大城市率先试点，学区政策发生了变化，导致学区房的价格波动较大；而目前还没有被影响到的部分老破小，学区的溢价又过高。

对于一个家庭来说，想过去一样追求天价学区房让孩子上名校的观念，也随着国家方针政策方向而改变了，愿意花几百万买一套确定性不大的房子的人群在逐渐减少。

04
面积新需求

近年来，随着口罩事件的影响，居家隔离似乎已经成为每一个大城市都必须经历的一道关卡。

而在这些大城市生活的人，对居住环境也有了新的需求。

最近十年，中国城镇化建设的脚步日益加快，城市都在向外围扩张，副中心崛起；原本的核心商业产业圈都在市中心的区域，但是到了今天，很多中外环的商场甚至比市中心的商场还要豪华，比如长泰广场。

这也影响了一部分人的选择。他们可以选择在近郊买房，房价有优势，小区新，住得也舒服，且生活配套设施都能满足；这也就是市区生活的优势被近郊的商业迭代的现象。

而且随着口罩事件的发酵，以及长期共存，大家对面积的需求甚至超过了地段，毕竟居家隔离，远程办公的新需求下，房子面积大一点，已经成了新刚需。

05
写在最后

当前大城市的老破小，虽然面临着行情下滑的趋势，但是老破小会在未来长期处于下滑的状态吗？

这个也不一定，如果房价再涨一轮，分化性行情下，次新小区和老破小的价差进一步拉大，老破小还会长期具有价格优势；对于那些不得不来大城市寻找工作机会的年轻人来说，老破小又是他们在预算不足的情况下做出妥协最好的选择了；

当前大多数人还在嫌弃老破小，最主要的原因还是房价还并没有贵到离谱，人们还有对标的替代品可选择。

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