高能预警：比930更牛的6000亿刺激计划来了……

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《高能预警：比930更牛的6000亿刺激计划来了……》是一篇关于来了,计划的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

刚刚过去的七天黄金周，全国40座重点城市累计成交新房96.2万㎡，同比跌幅超1/4。

说好的930利好，又是减税、又是降房贷利率、又是宽公积金…

调控端就差打出王八拳了，可市场依然没闹出多大水花。

一看这个情形，好事儿的老铁还来劲了：“躺平了，爱咋咋地吧！”

天地良心，连一天的发酵时间都没给我，您要的不是理性回暖，您要的是乾坤大挪移…

列位，厕所里蹦高——过分了！

楼市喜提6000亿红包，3个月必须到位…

其实眼前这股子戾气，高层真心是一清二楚，所以才接二连三地憋大招。

就比如说，930新政中有个隐藏的技能包，才是最重磅的利好——

央妈和银老大指示“中、农、工、建、交、邮”这六大国有行，在年内的最后四个月里，每家新增1000亿房地产融资投放。

加在一起有6000亿之多，达到了2008年那4万亿的1/7，听上去不算多。

可是，这6000亿是要定向砸在房地产市场里的，窗口期也只有短短3个月。

好吧，真心是不少！

除此之外，“6000亿刺激计划”的融资方式，也是十分干脆粗暴、直截了当——

房地产开发贷、居民按揭贷以及开发商债券。

在银行的脑回路里，最优质的买卖，当然是居民按揭贷款这部分。

但最近几个季度的购房意愿，却以肉眼可见的速度萎缩，银行的KPI自然跟着吃挂落。

换句话说，这红包要真正发出去，还得仰仗老少爷们、乡里乡亲入场买买买。

至于开发贷这一块，从银行的行事逻辑与当前债务风险来看，绝不大可能是雨露均沾。

不说别的，“三道红线”还在吧？银行的贷款资质审批还在吧？

像农行就明确表示：倾向于将新增融资指标派给国央企和头部优质房企；

而中行则有望将千亿融资划出一定额度给信用较好的民营房企。

并不难理解——发出去贷款，对方要真的无力偿还，这谁受得了？

可要真的无脑撒钱，这买卖也不用银行干，我比银行干得溜！

说一千道一万，国央企开发商和民营开发商，这次大概率会成新增融资投放的主要玩家。

可能有人要问了，前几天不是刚说，社会融资规模存量同比增长一成，市场回暖了嘛？

央妈和银老大咋还这么火急火燎呢！

客官莫急，咱接着往下看…

6000亿刺激方案的三重利好…

从当前的形势来看，这笔“6000亿刺激方案”，无外乎要解决以下这三个问题：

1）助力银行年度房贷投放

短短三个月内，让给这老些放贷指标，其潜台词就是——

哥几个的年度房贷KPI，压根儿就没完成！

数据显示，整个2021年，全国新增房地产贷款约3.8万亿。

这6000亿新增贷款规模，占2021年总量的15%。

2022年上半年，全国新增贷款累计也就只有6700多亿，连去年同期的1/3都不到。

即便是不管不顾，下半年还有一个6700多亿，叠加年终翘尾因素，全年新增房贷咱们就算1.4万亿！

有人说，1.4万亿也不少…你当这1.4万亿是给某大还债呢？

纵向比较一下，房贷新增额只有2021年的36.84%！

优质业务整体萎缩之下，大小银行间想不分化都难——

1-9月份，六大国有行新增房贷尚且达到了上年度同期的1/3；

而13家股份制银行及地方银行，只完成去年KPI的1/8。

爹教训败家子儿子说——“你以为老子是开银行的？”

这回怎么样？即便您是开银行的，有钱放不出贷，一样是生无可恋！

2）刺激潜在需求释放

房地产贷款的骤然收缩，对于信贷供给端和地产供给端而言，都没什么好处。

而新增的“6000亿刺激计划”，刚好对症下药解决这个问题。

按信贷投放计划来看，其中的70%将用于购房按揭贷，对应资金就是4200亿。

按救市后，很可能普遍执行的二套首付40%的比例计算——

这笔新增信贷撬动的销售额就有7000亿之多。

到了这一步，还有两个技术性问题需要解决：

其一，如何说服银行将新增信贷指标，精准投放给真正需要它的房企。

真正亟待回款与开发贷的是这些房企，可能带来交付不确定性的也是它们。

只有让信贷指标实现精准投放，实质问题才能真正缓解。

但银行也是有避险和盈利需求的，它们能在多大程度上这么做，目前仍然有待观察。

其二，如何让大家敢买房、敢贷款。

最近一年间，宽信贷、宽货币与需求端信贷出现了断层。

直接导致增发货币在金融体系里空转，显然，这绝非政策性放水的初衷。

从现实来看，既然信贷额度都加码了，就不排除接下来会有更重磅的政策端利好，来给信心修复加码。

只有额度和信心同时修复，信贷淤堵的问题才能根除。

要解决以上两个关键性技术难题，的确需要进一步的配套方案，大家不妨拭目以待。

斗胆猜测一下，最近监管层重提的PSL似乎已经在工具箱里跃跃欲试了。

2） 保主体、保交楼，修复信心

这一把定向信贷宽松，本质上是对房企与购房者的双向利好——

按30%的开发贷占比来计算，这一把房企们将获得约1800亿的资金支持；

叠加新增购房需求撬动的7000亿，房企们直接和间接拿到约8800亿的回款支持。

企业端得到支持，保交楼自然更有底气；

在需求端看来，这是信心修复的最大前提。

一旦这个良性循环运转起来，也就相当大程度上解除了购房者的后顾之忧。

必须得承认，提振销售端，与修复企业信用、修复行业信心，几乎已经成了一回事。

接下来，我们可以这样做…

作为升斗小民，眼下能干的，无非就是两件事——

一是如何理性看待系统性救市，二是如何应对系统性救市后的房地产市场。

1）将繁荣拖入下一个产业红利周期

“楼市要是靠得住，母猪会上树”、“大环境，全是楼市方的”…

Ladies and 乡亲们，以上这套词儿听着耳熟吧？

但客观理性来说，即便房地产再怎么不招人待见——

其上下游产业链也关联了接近1/3的国民经济体量，少说有两三亿人的就业，与其直接或间接相关。

过去一年半时间里发生的一切，其实已经明牌：

任由房价过快上涨，不是调控长效机制的目的；

让房地产变成烫手山芋，拖累增长和就业更不是目的。

至少现阶段，房地产依旧扮演着经济支柱的地位！

即使长线意义上的经济成长，需要有产业进一步升级转型、补足卡脖子细分行业短板等一系列高段位操作。

但能在“持续增长-充分就业-资产价格温和上涨”的理性繁荣状态下完成上述历史使命，总好过在苦寒之地匍匐前行吧？

从这个角度看，当前的救市，何尝不是在为下一步的产业转型升级赢得时间呢？

这就像，你路过田间地头，看到一锄禾日当午的大爷，干活儿干得非常辛苦。

恻隐之心促使你上前跟大爷真诚建议：

“土地里刨食不挣钱，您不如加入大厂造芯片、干互联网、搞人工智能，那玩意儿来钱快…”

我要是大爷，听了你这话，恨不得想给你两镐把…

2）核心城市的大门，或将再次敞开

无论从经济周期上看，还是从保增长、稳就业的社会治理目标上看——

楼市的重新振作，似乎只剩下时间和技术问题。

眼下，随着融资端得到边际修复，首当其冲的受益者，将大概率会是——

基本面强悍的热点城市，以及兼具信用和效益的头部房企。

系统性救市发展到下一步，很可能会是市场端的积极配合，这就不排除一些优质城市将限购门槛进一步打开。

到那时，像苏州、青岛这类强二线城市，恐怕也不再会仅仅“松绑一日游”。

可以参照2014、2015年的那一波松绑来看，除四大一线城市外，其它城市很可能重新打开城门。

一旦这件事发生，就意味着众多优质城市的机会成本将被抹平。

即便楼市能重新找到平衡，城市之间因产业、配套和人口虹吸因素而形成的分化却不大会逆转。

这意味着，城市间的“强者恒强，弱者恒弱”法则，将持续下去。

而若干年前广泛流传于江湖的一系列置业法则，马上就会重新派上用场。

恰恰是这个时候，我们更应该放下成见，革除戾气；

发泄一万句情绪，都不如赶在轮动到来的前夜，备足粮草弹药、用心分析楼市的新情况、新常态来得更加实惠。

说到底，几乎一切经济活动，都是周期的宠儿…

经历过的人，都懂！

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