高层住宅正在遭人们“嫌弃”？二手房业主：已折价4成没人接盘！

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《高层住宅正在遭人们“嫌弃”？二手房业主：已折价4成没人接盘！》是一篇关于没人,二手房,遭人的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

在网上有很多有关高层住宅未来的文章，有人觉得高层住宅好，也有人觉得高层住宅不好，到底好不好？说实在的，要问身边的人，甚至问一些房产专家他们也未必清楚，因为我们内陆的高层住宅大批量建设也就近一二十年历史，都未经历过高层住宅发展全过程，要弄清这个问题，还是要看那些高层住宅建设比较久远地方的情况。

（1）

一位儿时的邻居这几天不是正好回来探亲嘛，他早已定居国外，目前只有父母还住在我的楼下。这次见面着实不易，他也热情邀请我去他们家聊聊，看得出，这么多年没见，他也确实不是当年的“皮豆”，见多识广，在了解到我一直在做房地产方面的研究后，他更是滔滔不绝。

据他说，可能是由于机缘巧合吧，这些年由于工作地的不固定，基本上游走在全球各地，如果工作时间较长，一般都会在那里买房子，最多的时候有10多套房子，后来处理了一些，即便如此，现在在各地仍旧有9套房子，在他看来，留下的房子都是好房子，有四合院，也有别墅、洋房等等，现在手上有一套房子一直是他的梗，那就是在15年前在HK地区买了一套住宅，处置了近两年仍旧没有卖掉。

对此，我是有点纳闷的，毕竟HK地区近二十多年的房价一直还是一个增长趋势，从2006年到2021年，年均大概有近6%的增幅，业界不是有“没有卖不出去房子，只有卖不出去的价格”说法，怎么就卖不掉了呢？邻居说，按他的经历，这其实主要不在价格，而是在房子本身。

这是一套位于第51层的住宅，他记得总楼高大概有60层，房龄大概近40年，当时买的时候就觉得楼层有点高，但房产经纪人说，这里就没有低层住宅，除非你不买。当时心想，租房也是花钱，买就买吧，除了楼层高点，其他倒没啥缺点，而且经纪人说楼层高不压抑，视野也好，最后还是买了。但现在再找经纪人卖的时候，就不仅是楼层高的问题了，经纪人告诉他，这栋楼电梯时常坏是远近闻名了，有时候他们都不愿意带客户去看房子，几十层楼谁愿意爬上去。

我给他的建议是，还是要尽量早卖，即便不赚钱，亏本卖也得卖，这种房子没有未来，只会越来越遭到舍弃。事实上，在前不久，我们也看到了开发北部都会区的消息，根据“策略”报告，这里将释放9000亩的住宅用地，预计将增加16.5万套-18.6万套住宅，随着新房供应量上来以后，那么，那些超高层老房子将越来越难卖。

（2）

所谓不巧不成书，最近一段时间楼市明显趋冷，特别是房产中介日子非常不好过，他们开始到处“扫街”了，他们特地把那些价格明显较低的房源制作成“单页”，然后在路口发放，其目的就是引起大家的关注。在下班的路口，他们发放的一张“单页”引起了我的注意，内容是这样的：

因工作变动去外地，现希望在短期内出售本房源，原价150万，现一口价89万，能在一周内付首付款的来，机不可失，失不再来，寻找房子的有缘人。

说实话，1年时间，市场价150万的房子一下降61万，相当于折价4成，市场行情虽然说冷了点，但也不至于降这么多啊，出于职业的敏感性，跟中介聊了一下这套房子的情况。这同样是一套高楼层房子，总高48层，这套房位于42层，面积110平米，精装满2，三室两厅一卫，教育资源还不错，网上挂牌价从此前的150万降至92万，现在直接喊出89万的一口价。这样一套中规中矩的房子，为什么就那么难卖呢？

我明确告诉中介我不买房，就是想研究一下市场，这位中介小兄弟也告诉了我实情：这套房子房龄虽然才只有10年，但楼栋外墙有些地方已经脱落，影响感观，当然，这都不是主要的，最大的抗性就是楼层太高。随着价格不断下降，确实陆续有一些客户来看房，但有的客户一坐上40多层的电梯，心里就有些打退堂鼓，看房子也是走马观花，明显看得出是出于应付了。有的客户当场就表示，即便他不在意，家里的老人也不乐意。

中介还说，记得有一次一个投资客户看了看这房子说，顶多50万，他们把这个信息告诉房东，房东被气急了道：“直接送她好了”，因为这房子在10年前购入价大概就在80万左右，如果按这个价格卖，这些年房贷利息和资金成本都白搭了，还得倒赔30万。据中介介绍，当时新开盘时，这种高楼层都是要找关系才能买到的，按照开发商的说法是，这种高楼层能俯瞰全城夜景资源，具有稀缺性。

这位业主表示：进入二手房市场后，现在这房子挂了快1年了遭嫌弃，心酸自知，市场趋势真的变了，悔不当初。

据透露，不光这套房子难卖，这个小区高楼层房子成交量一直比较少，除了在楼市旺季，其他时间几乎没有交易记录。房东可能到现在还没想清楚，现在住高层住宅的人这么多，为啥自己的房子就受到“嫌弃”呢？按房东的话说，要不是现在换工作换城市着急出手，真想等到市场回暖时再挂出来。不管怎么说，他很后悔买这样的房子。

（3）

高层住宅是现代工业化和城市化的产物，在人少地多的国家，一般很少有见到高层住宅，高楼顶多存在于办公楼市场，即便如此，也是非常少的。但我们有所不同，主要原因是城市化非常之快，2020年城市化率比2000年增长了一倍有余，通过大量建设高层住宅，可以较快地解决新市民的居住需求，比如盖30层的高层住宅就比多层住宅高出5-6倍的人口承载力。所以，现在我们可以看到很多四五线城市都有大量的高层住宅。但高层住宅真的是越多越好吗？从其他国家和专家的研判看，并非如此！

不止一位专家认为，未来的高层住宅很可能沦为“贫民窟”，像美国30年前建造的那批高层住宅，现在就成了贫民收容所，居住的要么是无经济能力置换的原住居民，要么就是外来的租客，居住环境远不如房龄较新的时候。在他们看来，主要有3大问题几乎是无解的：

一是设施设备老化，像大楼电梯、管网设备等等，出故障只是时间问题，居住舒适度自然不高，那些有钱人就会逐步搬离变旧的高层住宅，留下的经济不济和租客，如何能承担这么大笔且经常的维修费呢？

二是消防逃生问题。这主要受空间限制和技术限制，目前国内大部分城市的高举车都在50米以内，救援高度也就在17-18层，要顺利完成这些楼层的救援，还要建立在消防通道一些顺畅，出警及时的情况下。高层住宅还有一个共享性，那就是火灾往往因风势大和呈立体燃烧状，过火速度非常之快，有时候根本就来不及施救。

三是几乎拆不动。这个不难理解，以前因为拆迁款达不成一致，拆几层的低层建筑都不太容易，整个过程都需要少则大几年，多则一二十年，而高层住宅由于住户多，所谓众口难调，要形成一致拆迁意见，那就更难了。何况，从经济账上也制约着开发商在赔偿上让步，以前可以拆几层楼盖二三十层的高层来覆盖成本和获利，未来想要盖多高才能算得过账呢？所以，有开发商直言，几十层的高层住宅想要拆掉重盖几乎不可能。

对此，中国城市发展研究会副理事长周天勇曾表示，未来高层住宅将出现大幅贬值，价值将一落千丈。从网友的评论看，周教授的话虽然直白，但也算是给大家提了个醒：住宅并不是越高越好。

（4）

专家学者和网友们能看见的问题，国家自然心知肚明，从2020年开始，住建部连续两年出台“限高令”，有意限制高层住宅继续发展：

1.2020年4月27日，住建部在《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中要求：各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

2.2021年6月10日，住建部等15部门在《关于加强县城绿色低碳建设的意见》中强调：限制县城民用建筑高度。县城民用建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并确保消防应急、市政配套设施等建设到位。

从新规中可以看出，由于抗震、消防救援等原因，高层住宅能不建就不建了，而且对中小城市提出了硬性规定，严格控制新建超高层建筑，县城以多层为主，意味着一些地方的高层住宅盲目建设之风将宣告结束。

不过，虽然以后的新建高层住宅会越来越少，但对于眼下已建成的高层住宅仍不能忽视，随着时间推移，相关的问题也会日益显现出来，所以，提高维护技术和消防救援能力，加强维修基金的管理和使用等就显得异常重要。

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