房贷利率逼近4%？央行织了一张大网，银行、企业、居民都在局中

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《房贷利率逼近4%？央行织了一张大网，银行、企业、居民都在局中》是一篇关于都在,大网,央行的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

大家好，我是蓝白。

啪的一下很快啊，我们看到了一次意外、纠结、甚至有点“被迫”的降息。

这一次降息，时隔几天才形成文案，时效没那么快。

原因是，简单的动作背后，暗含的信息量特别大。

以至于，需要把当下的经济、地产、消费、存贷款、货币政策、央行的意图、银行企业居民的处境，全都讲清楚，非常值得跟大家聊聊。

8月15日，央行做了4000亿的MLF，和20亿的逆回购。

把MLF的利率，还有逆回购的利率，都下调了10BP，分别是2.75%和2.00%。

这是2022年内，第二次下调政策利率，上次是一月份。

4月份是降准，5月份是专门降的5年期LPR，都没有调整政策利率。

按惯例，还是要跟大家说这些词都是什么意思。

央行是货币的掌控者，想给企业和个人印钱、发钱，是需要通过银行手中的，可不是随随便便就能给的。

这个时候，就用到了各种工具。

最重要的两个：

一个是逆回购，时间短，期限一般是7天，14天。

央行向银行买入债券，一手交钱，一手交货，到期后再卖给银行，金额越大，短期投放出去的钱就越多。

一个是MLF中期借贷便利，期限是3个月、6个月和1年，以招投标的方式，银行给央行提供债券质押品，央行再把钱贷给银行。

那很明显，一个是购，另一个是贷。

一个是短期，一个是中期。

作用其实都一样，都是央行通过“量和价”，也就是“金额和利率”，来控制货币发行的节奏。

这些钱，不管买卖还是借贷，到银行手里之后怎么办？

不同银行，手里钱多钱少，也是不同的。

银行们，也会在同行之间，进行短期的拆借。

央行给的钱足够便宜，那银行之间借的钱也会便宜。

这就又形成了市场利率，一般我们看DR007。

最终，这些钱是要贷给企业和个人，去赚息差的。

这个时候，就涉及到LPR报价了，也就是平时大家接触到的各种贷款，生活开支的消费贷，企业的经营贷，个人买房的按揭贷，利率高低就看LPR了。

大家发现了没，这是一个链条，货币从央行流向银行，再流向个人的链条：

逆回购和MLF的利率，决定了银行间市场利率，影响了银行手中的资金成本，最终决定了LPR利率。

银行再通过加减基点，最后，也就形成了大家的房贷利率。

所以，这次政策利率调降了10BP，等到20号公布LPR的时候，也会跟着调降，那房贷利率，也会跟着下降。

LPR，又分1年期和5年期。

现在，1年期LPR是3.7%，5年期以上LPR是4.45%。

今年还有个特殊情况，首套房贷利率，可以突破5年期LPR下限20BP。

银行上赶着审批房贷，很多城市都能执行4.25%的利率了。

要知道，年初的时候，我敢说绝大部分城市还是5.88%以上的利率，这才半年不到，就降到4.25%了。

按这样飞流直下的形势，这次5年期LPR很有可能降幅更大，会达到15BP或者20BP，已经无限接近4%了。

100万商贷30年等额本息，半年时间，月供少了1000多块。

能不能吸引买房的人我不知道，但我能肯定：

6.37%的接盘侠们，心口已经被扎得痛不欲生，“提前还贷潮”，可能会继续蔓延。

关于政策利率、货币传导机制、对房贷利率的影响，其实挺简单一个事，绕了半天，我只是想说得更清楚一些。

为什么说很意外呢？

前段时间大家看央行的表态，在二季度的货币政策执行报告里，专门说了：

坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币。

还提到了通胀压力，已经做好有些月份CPI突破3%的准备了。

前脚刚说完，扭头就放大招，把大家都整得很意外。

原因是什么？

市场里的钱越来越多，对我们有什么影响？

有三个角度。

第一，时间点很有意思。

去年底，开了经济工作会议，定调了2022是稳增长大年，还说政策还主动作为。

然后，1月份就降了逆回购和MLF利率。

今年7月份，也是开了高层会议，其中提到“力争实现最好结果”，然后8月份也降了政策利率。

央行还是非常听指挥的，大的基调定下来，马上就落地。

第二，7月的金融数据。

每个月的金融数据，其实分两块。

一块是经济对钱的需求，也就是全社会的融资规模。

另一块，是货币的供给量，包括广义货币M2，和狭义货币M1。

社融多了，说明全社会都有强烈的借钱欲望，想扩张，想扩大经营，愿意负债。

货币多了，那说明印出来的钱也多了。

分析这个金融数据，其实也不难，先看总量，再看结构，经济大概是个啥情况，心里就有数了。

今天我们重点聊社融。

社融有哪些分项呢？

信贷、企业债、政府债、表外三项，还有股票融资。

这几项，基本把这个社会上，全部的借钱渠道都包括了。

大家看，有贷款，有债券，有公司上市的融资，有地方政府发债的融资，还有信托、还没贴现的银行汇票之类杂七杂八的钱。

7月，新增社融7561亿，同比减少了3191亿。

信贷新增4088亿，少了4303亿。

企业债券只增加了734亿，少了2357亿。

这说明啥？

贷款变少了，企业发债也变少了。

为什么贷款减少这么多？

我们继续看信贷的分项：企业、居民、票据，非银。

居民短贷少了354亿，中长贷少了2488亿。

企业短贷少了969亿，中长贷少了1478亿。

答案出来了：

愿意贷款的企业和居民，少了4000多个亿，这是大头。

更奇怪的还在后面：

M2余额达到了257.8万亿，同比增长12%，M1余额66.18万亿，同比增长6.7%。

不管M2还是M1，不管是企业的活期存款，还是居民的活期和定期存款，不管是环比还是同比的增速，全都在上升。

我们甚至可以用“飙升”这个词来形容。

这只能说明一个事实：

社会上根本不缺钱，银行手里根本不缺钱，企业和个人都在存钱，货币大把大把地涌出来，就是不想贷。

企业和居民，为啥不想贷？

其实看俩指标就行：企业就看PMI，居民就看房地产的销售。

7月疫情又开始散发，李奇霖的报告里，提到了一个数据：PMI生产经营活动预期指数，环比下降了3.2个百分点，还有，高炉和水泥的开工率，也都在下降。

做生意，要看经营预期的，这种散发的阵势，今年不断地“打地鼠”游戏，当然会谨慎扩产。

地产就不用说了，现在市面上90%都是期房，当大家连房子能不能交付，这种最起码的信任都已经没有了，买房就是跟自己过不去。

一个是信心，一个是预期。

大家再看一下时间。

8月12号出的7月金融数据，紧跟着15号就降政策利率。

央行行动，堪称光速。

这里还有一个非常、非常、非常有趣的地方，也是这一次降息，最值得讲的地方：

MLF和OMO利率降了10BP，说降就降，不含糊。

但是，MLF的操作量，是4000亿。

要知道，8月份MLF，可是有6000亿要到期。

还记得上面跟大家说的吗？

MLF，是央行借给银行的钱，有期限，有数量，有价格，是主要的印钞方式。

到期之后，央行是不是续作，续作多少，决定了基础货币的供给量。

这就很奇怪了。

如果说，降息，代表了央行想印钞的意愿。

那MLF，也应该加足马力，把6000亿全部续作，或者超量续作。

不应该缩量操作，还减少了2000亿。

一边是果断的降政策利率，引导房贷利率继续下降。

另一边，是缩量“收水”，不给银行提供过多的钱。

看起来，太矛盾了。

这就是货币研究美妙的地方。

央行能不知道市场里钱已经够多了吗？

能不知道，制造业缺的是预期，房地产缺的是信心吗？

当然知道，而且，一定比你我这样，对着一大堆数据来回解读的知道的更详尽，更深刻。

关键问题是，怎么做。

这就是我们要聊的第三个角度：

央行，要确保MLF印钞机制的权威。

换句话说：

市场利率，不能偏离政策利率，不能出现倒挂。

否则，就会造成货币工具的失效！

这是很严肃的问题。

M2和M1的数据，已经充分表明，市场里一点都不缺钱。

所以，没有必要再等量或者超量续作MLF，没有必要给银行更多的钱了。

正因为每家银行手里的钱太多，又贷不出去，就产生了一个奇异的现象：

银行间拆借市场的利率，远比政策利率要低。

在降息之前，DR007处于1.35%的水平，距离2.1%的7天期逆回购利率，相差了75个bp。

同业存单接近2%的水平，和2.85%的MLF操作利率，相差80bp左右。

这意味着，一家银行从市场上融资的成本，要远远低于从央行那里拿钱的成本。

好，换做你是银行，如果能以1.3％的利率借到钱，何必以2％以上的利率，从央行那里借钱呢？

能借到比常规货币工具更便宜的钱，就意味着：

银行之间，会更多的资金套利，更多的资金空转。

这个时候，就算MLF的操作量再大，除了硬塞给银行之外，不会起到任何积极的作用。

可上面说了，企业缺预期，居民缺信心，货币工具不动又不行。

这个时候，折中的办法，或者说，有一点无奈甚至“被迫”的办法，就是：

1，降政策利率，缩小与市场利率的偏离空间。

2，缩量收水，减少银行手里的流动性。

这个办法很高明。

银行手里钱少了，同行之间借钱变贵了，央行借钱变便宜了。

避免银行之间资金空转，树立货币传导机制的权威性。

另一方面呢，存款和贷款利率也会跟着降，还能保证银行赚息差的空间。

存钱的利息少了，刺激大家把手里的存款花出去。

贷款的利息更少了，提振大家做生意和买房的意愿。

当然，货币工具，毕竟不是万能的。

货币政策，已经做了该做的事情。

而且，做的非常漂亮，非常合理，非常周全。

剩下的是什么？

是给依旧存活的房企更多的融资，更大规模的AMC和纾困基金入场，让更多的期房复工交付，更低的房贷利率。

是大货车更顺畅的穿梭在高速公路，更多的影院、酒店、商场、名山大川人头攒动。

是更多的水泥、沥青、挖掘机生产线开工，更多的工厂机器轰鸣。

货币不是万能的，但货币政策取向，却代表了未来社会所有领域的趋势变化。

过去几十年的历史告诉我们，请相信这样的趋势。

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