央行态度3大“反转”，22年房子“回暖潮”？这次，别再识别错了

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原标题：央行态度有了3大“反转”，22年房子“回暖潮”？这次，别再识别错了。

时至今日，很多专家依然在劝告人们赶紧买房。

例如北师大教授董藩、中国小城镇研究专家李铁等，他们经常说出让人“耳目一新”的购房观点。

北师大董教授经常说，如果买房不趁早的话，将来可能会更加买不起。在董藩教授的眼中，城市化依然是房地产继续上行的强有力支撑，董教授多次提出，城市化红利还将持续15年左右，还有4亿农村人将进入城市，这些人入城的第一件事儿便是买房，所以城市房产价格还将上浮，像北京、上海等这样的大城市，几十年后房子的价格或超过80万元/平米。

作为一名购房者，在过去10年里，如果你真的听信李铁、董藩等专家们的观点，或许早就已经实现了买房梦，同时为自己的资产带来了巨大的收益。然而时间进入2021年末，今后的房产市场还会有如此大的“增长潜力”、还会持续专家们口中“涨到80万元/平米”的辉煌吗？种种信号都给出了否定的回答。

1、年前年后，至少有15城限制跌价。

在住房市场，经常有这么一句话“限涨的时候，房子不一定在涨，但是限跌的时候，房子却真的在跌。”房市经过上半年2-3个月短暂上浮之外，就随之迎来了大跨步下滑的态势，万科、融创、世茂等数得上名的房企都向市场上的购房者们抛出了“折扣的橄榄枝”，有的降幅5000元/平米，有的降幅2000元/平米，可以说房市一场“降价潮”风雨欲来。

经济学家马光远指出，房住不炒的本质其实是维持住房市场的稳健发展，既不能过度热、也不能过度冷。而现如今看来，楼市已经陷入到了“冷却”的地步，所以是时候需要救市，释放出一些积极的增长信号。

公开数据显示，为了实现“三稳”目标，从三季度至四季度，超过15个城市先后出台了“限制令”，例如湖南、广州、哈尔滨等新的调控政策中，涉及到购房补贴、提高公积金贷款额度、降低新房预售标准等方面内容。广州、佛山、青岛等城市的银行房贷利率开始缓慢降低，贷款的速度也明显加快了。

根据《时代Z报》在发布的文章《超过100个城市二手房下滑，15城已出台了“限跌令”》给出的数据显示，2021年至2022年，已经有超过15个城市出台了“约束降价”的政策，这其中包括了湖南岳阳、南通、鄂州、张家口等城市，四季度开始，湖北孝感、新沂等城市紧随其后，也向市场抛出了“约束降价”的信号。例如孝感就明确要求，所有的房地产企业对外售房时必须明码标价，一套房子一个价格，而且需要严格遵守备案价，涨跌都不能超过备案价的10%幅度。

2、还有的房子回落了500万，没有卖掉。

如果说“禁止房企降价”仅仅是为了合理调节市场价格的话，那么二手房市场的价格下滑则直观表现出了当前房市的真实状态。在商品房买卖市场，二手房交易量占比达到60%以上，二手房表现如何才是房市状态的真实体现。

二手房出现了“不振”的现象。根据《上观》的报道，下半年之后，郑州新房和二手房都表现不佳，价格纷纷出现下挫。四季度以来，郑州有超过30多个楼盘开启打折促销，有的降低1000元，有的降低3000元。

武汉的王女士同样遭遇到了“购房滑铁卢”的情况，王女士说到，自己买的房子145万元，然而仅仅在30多天时间里，这个小区的同样房产的房子就地降低到了115万元左右，按照新的市场价格计算，武汉的王女士直接损失了接近30万元。但是她无可奈何，毕竟买卖合同已经签订了，没有撤销的可能性。

山东的一家楼盘，迎来了一群不速之客，他们一起高举着“横幅”，上边全部写满了“要求退房、补差价”等类似的话语。根据当地的房地产中介表示，山东的这一家楼盘自从开盘以来，销售效果就不太理想，去化寥寥，房地产开发商长期资金面不畅，为了尽快实现回款，所以把房子打折出售。这一群来的人都是之前的购房者，按照新旧价格对比，有人损失40万元、有人损失30万元，他们当然不愿意了。

在深圳，二手房市场同样不如人意，根据《澎湃》在发文《深圳的学区房入冬啦，有的房子回落500万，二手房甩卖》的报道，深圳福田区的一个优质学校房，自从2021年三季度后，销售价格就开始走低，在法拍网上，一套房子116平米，挂牌拍卖的价格为1969万元，比起1个月前的市场价格，降低了接近500万元，然而开拍的时候竟然无人出价，最后没有卖掉。

那么，现阶段的房市如此之“凉”，究竟是什么原因导致？指闻君认为，根源还在于央爸的“3+2”约束令：

• 央爸与住建部联合组织房企座谈会，提出房企们要降低负债等3项指标至绿线标准以内，否则融资增速将受到约束。

• 再次为各类金融机构制定了向房企和个体购房者的贷款上限比例，进一步收紧了银行向房市的贷款力度。

“3+2”限制影响有多大？现阶段我国有4亿人的身上背负着房贷债务，而且对于80%以上的刚需购房者而言，基本上都需要采用按揭贷款的方式才能买到房子。一旦银行减少给房企的贷款融资，那么买地皮、建设开发进度就受到制约。同时，在减少向购房者贷款的情况下，买房人也没有那么大的能力去贷款购房了，市场自然冷却。

可以说，现在的房产市场，就如同炎炎夏日即将迎来一场“大暴雨”的前奏一样，一方面雷电交加、另一方面风声阵阵。然而站在“房住不炒”的立场来说，炎炎夏日和“风雨交加”似乎都不符合正常的天气需求，要想农作物保持“正常生长秩序”，就需要平和温暖的气候条件，气候过热会让庄稼干枯而死，气候过冷同样会让庄稼难以生长。

进入2021年末和2022年之后，风向似乎开始转变了，央行态度3大“反转”，房子或迎“回暖潮”？别再识别错误了2022年楼市。

央爸三次在不同场合提到了2022年对房地产的金融政策方向，给房市传递出了一系列新信号。

1、对于房企融资。央爸说到，“三红线”提出之后，不少银行直接断掉了给房地产企业的贷款计划，这显然是不合适的。

2、对于买房人贷款。央爸指出，房产快速上升期、房产过热的时候，限制贷款可以降温，但是现在已经明显降温了，就应该匹配新的贷款关系。

3、对于房企资金触雷。央爸同样指出，大型房企触雷，这仅仅是个别现象，并不会普遍出现，各地方城市和住建部门应该合理支持，让项目复工复产，保障房产的交付。

央行3次表态，这一次，别再误判2022年楼市了。

经济学者任泽平对于房市发展这样说，长期看人口、中期看土地、短期看金融。按照任泽平的观点，2020年至2022年，房地产遇冷的关键是融资收紧，那么随着新一轮“融资宽松化”到来，是不是意味着房子或迎“回升潮”呢？指闻君认为不会，过冷过热都会迎来“重拳”的。

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