8月，房市出现2大“怪苗头”，可能重回2014年？提前看看

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2022年已经进入到了8月，今年的楼市走向何方？咱们还是先回顾下2021年以来的房产情况，在开年之后的小阳春楼市热之后，房产调控雨点般袭来，前阵子的房产市场，可以用“萧瑟”二字来形容。无论新房还是二手房，销售都表现不佳。

那么8月份乃至2022年之后的住房市场，依然会延续“凉凉”的状态吗？答案或许是否定的。8月，房地产“换脸”，房市出现2大“怪苗头”，重回7年前一幕？

苗头一：救市潮或频频出现。

7年前，楼市的几大特点：市场冷却、待售面积增加、房产库存居高不下。

在2014年至2016年，整个住房市场飘荡着“救市”的身影，2014年之前，房产市场库存居高不下、各大城市去化速度很慢。

数据显示，在14年的时候，全国商品房销售只有120649万米，同比下滑7.6%，与13年形成了鲜明的对比，13年商品房销售面积增加17.3%。14年商品房销售额76292亿元，同比下滑6.3%，而上一年则是增加了26.3%。可以说，从13年至14年，在短短几个月的时间内，楼市热度瞬间消失。

上图：当年15城市二手房成交总量对比图

库存快速堆高，也成为了7年前住房市场的另外一大特点，根据国家统计局数据显示，截止14年末，商品房待售的总面积达到62169万平米，环比增加2347万平米，同比增加12874万平米。什么叫作商品房待售面积呢？简而言之就是房地产开发商们建设的商品房很多，然而这些房子大部分无法出售，以至于出现了大量的积压和库存，就形成了“待售”状态，楼市库存开始快速堆高。

面对此番现状，从高层到地方城市，开启了新的“救市”计划，一方面棚改大规模袭来，另一方面低利率、低首付、支持购房的举措应运而生。

反观2022年的住房市场，是不是与2014年前后高度相似？甚至有内行人直言，我们现在正在重复多年前相同的一幕：

根据易居研究院发布的报告指出，到2022年前后，全国60个城市的住宅库存总量为320.2万套，比第二季度增长8.6%。其中，西北部地区的城市增速最大，库存环比增加20.9%，其次华北、华中地区的增长也超过10%，分别达到12.4%、14.3%。

与库存快速增加呈现正相关的是二手房住宅去化周期明显拉长。这份报告指出，在20个城市去化周期计算中，如果按照“库存/近12个月平均销量”计算，截止三季度末，20个城市二手房库存去化周期平均达到17.9个月，环比大幅增长20.6%，而且从去年二季度之后，二手房去化周期就连续增长4个多月，近期呈现出明显加速的态势。

在指闻君看来，库存增加、去化时间拉长只是表象，更深次的原因，其实是“楼市渐凉”导致的销售预期降低。随着楼市调控明显增加，全国调控次数超过600次，平均每天就有1.5-2次调控出现，尤其是在“央行3+2”资金限流的约束下，开发商拿地速度降低、购房者纷纷隐藏。

正如经济学者马光远说的那样，现阶段房市已经进入到了收缩的阶段，可谓寒冬腊月，在这个时候如果继续向行业泼水，那么就会结冰，所以马光远认为这显然不符合房住不炒的基调，故而哈尔滨等城市“救市”横空出世，马光远同时还指出，今后或许会有更多的城市接棒“救市”计划。

苗头二：降息潮或接踵而至。

根据贝壳研究院数据，在2022年，检测的90个主流城市中，首套房利率平均为5.73%，二套房利率为5.99%，无论首套房还是二套房都比上个月下滑了1个基点。这是自上一轮上调以来房贷利率的第一次出现普降现象。

其实，这种房贷利率的降低，并非没有预兆的，央行曾先后3次提到了“维护购房者合法权益”这句话，尤其是央行更是非常直白地解释了这句话的含义“在房产价格快速上涨的高热期，减少贷款可以降温；然而现在楼市已经降温了、房产价格甚至下行了，那么就应该合理匹配房贷关系。”央妈特别提出，要支持购房者合理购房活动（言外之意就是：刚需购房者的贷款，要支持，不能让刚需都买不到房）。

房产业内人士分析，随着房地产信贷金融环境的逐步改善，一线城市和主要的二线城市购房需求或开始缓慢增加，今后刚需的购房压力或开始减小。

另外，根据贝壳研究院的数据，90个城市中，超过20个城市房贷利率出现了明显下降，有14个城市的首套房利率下滑，还有14个城市二套房利率下滑，首套房和二套房同时下降的达到了9个城市。其中例如广州、深圳、中山等沿海城市，也包括了湖州、无锡等中等城市，还包括了不少三四线城市。

总结：

进入到8月，房市开始“大换脸”，一改之前“阴沉”的冷却的局面，随着两大“苗头”的出现，房市逐渐开始热闹起来。学者任泽平曾说过，房产发展长期看人口、中期看土地、短期看金融，随着金融信号快速增强，是不是意味着房市可能重回2014年？情况已摆明，提前看看。

指闻君给出的观点是：虽然前阵子住房市场略有增温，然而不太可能出现“过热”的局面。甩卖房产的情况已经开始此起彼伏了。

1、一位房东把自己手中93套房子甩卖，25个小时内全部完成出售。根据房产中介给出的消息，这位房东已经手握大量房产20多年了，在这个均价8.9万/平米的地段，这位房东手中的所有房产加起来，超过10亿元。至于为啥房东要一股脑全部出售掉，“新信号”已经实锤了。

2、房产过剩是现实情况。王石在一次访谈中说到，他来到沿海城市创业的时候，自己前后买卖过3套房产，但是手中始终都保持了1套房子，每一次的房产购买，王石都会卖掉手中上一套，然后购买下一套。王石直言，现阶段房产过剩已经是既定的事实了。

在这方面，数据表现得淋漓尽致，任泽平在《住房报告2019》分析到，城镇存量房产达到了3.11亿套，户均房产为1.1套。这已经远超过了美国、法国、德国等发达国家的水平，所以现阶段并不缺房子。而且西南财大在《家庭金融》报告中同样指出，在买房意图中，超过85%的人购房目的是为了升值。

3、人口减少，刚需不足。2021年底全国总人口为14亿人，总量继续保持微涨态势，然而人口年龄结构却出现了倒三角的状态，60岁以上的老年人逐渐增加、18岁以下的青少年和新生儿明显减少，生育率快速下滑成为了近些年来的一个新现象，2021年全年人口出生1062万，比2020年再度减少。生育率降低直接拉低了刚需购房需求的基数。独生子女遍地走的情况下，家庭421的发展脉络清晰，未来一个年轻夫妇要继承来自双方父母的房产，何愁没有房子呢？

所以，虽然房地产“换脸”，出现了2大“怪苗头”，但依然不要抱有“快涨”预期。

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