下半年楼市即将“重回上升通道”？专家坦言：确实到了“拐点”

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作者：研房君

看了今年一系列楼市消息，估计很多人都改变了对房价还会继续下跌的预期。

在2021-2022年中国经济年会上，国家统计局局长宁吉喆表示，房地产是支柱产业，住房更是居民消费。统计高层的表态，让此前23个城市祭出“限跌令”，房贷、开发贷逐步恢复正常的做法和表述，加上降准降息等宽松信号，似乎都有了理论支撑。

有业内机构统计过相关数据，房地产关联数十个产业，比如建筑建材、园林、市政、装饰等，都是能直接拉动GDP的行业，高层的这番表态，让大家也看到了：在经济发展面临重重压力下，房地产需要担负起稳经济发展的重任。

接着1月17日，发改委在《关于做好近期促进消费工作的通知》中明确，促进住房消费健康发展。媒体的报道就是发改委喊你赶紧买房了，正如文件首段所提到，是为了实现一季度经济平稳开局。住房消费被列入十大消费措施之一，足见住房在消费领域的地位。2月24日，住建部在定调2022年楼市强调，要努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。说白了，稳经济发展离不开房地产。

最近一段时间，地产股风光无限，没有无缘无故，似乎在向人们诉说着什么。

这，似乎也体现在房价数据上。

从统计部门公布的2021年12月数据显示，全国新建商品房上涨城市数量为15个，虽然占70个大中城市比例还不是很大，但相比11月份，上涨城市数量增加了6个，在不少人看来，自11月份触底后，市场明显有了回升，统计部门公布的数据也显示，2022年1-6月房价下跌城市数量有所减少，这很可能是市场的一个拐点信号。

甚至还有一种声音认为，这两年房价在调控下已经分化，部分城市和房子出现了不同程度的下跌，当经济面临越来越多的不确定性后，房地产这个压舱石还得拿出来用，所以，他们认为，随着楼市暖风阵阵，进入到下半年以后，2022年很可能重回上升通道，迎来一波报复性的“大幅补涨”。

但，需要提醒的是，不要被眼前的媒体信息和媒体误读给带偏了。下面我们来看看主管房地产业务的最高行政部门—住建部对2022年房地产工作的最新定调。

关注楼市的都知道，一年一度的全国住房和城乡建设工作会议是住房领域的最重磅的会议，除了总结去年的工作外，主要就是对新的一年住房工作进行部署，从部署的内容，基本上就可以看出这一年的工作侧重点，2022年也不例外。

在1月20日召开的住房和城乡建设工作会议上，住建部提到了2022年8项工作内容，主要包括调控、供给侧改革、城市更新、乡村建设、碳中和等等等。值得一提的是，“加强房地产市场调控”放在第一的位置，内容如下图：

有人一定会说，楼市调控不是一直都存在的嘛，放在第一项内容有什么奇怪的？我们可以把2021年召开的那次全国住房和城乡建设会议部署的内容做一个对比：

2021年的那次大会也部署了8大项工作。摆在第一位的是“全力实施城市更新行动”，与楼市调控扯得上边的内容摆在了第二位置，内容如下图：

对比2021年和2022年对房地产调控的表述有5大明显区别：

1.很显然，2021年并没有直接说楼市调控的事，只是说稳妥实施房地产长效机制方案，促进平稳健康发展，语气缓和，而2022年则明确提出“加强房地产市场调控”，措辞相对严厉不少。

2.在继续强调房住不炒的同时，重新增加了“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策的连续性和稳定性”。明显算是对于坊间说央行放水、地方限跌救市等一些重启楼市预期的一次明确回应。翻译成白话，调控还会持续下去，地方甭指望打擦边球，通过房地产拉动GDP，再次写入2022年工作，就是让大家别忘了，而且要监管落实。

3.继续稳妥实施房地产长效机制。所谓“继续”，说明目前我们见到的楼市管控就是长效机制的组成部分，比如限购、限贷、限售，也包括即将开展的F地产税的试点工作，对此，国家不会松懈，炒房客要摒弃幻想。

4.当然，随着楼市调控持续，特别是“三+二道”红线下，个别房企暴雷情况时有发生，所以，2022年房地产工作里增加了处置个别头部房企的逾期交付风险。一句话，楼市要调控，关系到购房者的切身利益也要维护，但肯定不是维护房企。

5.增加“持续整治房地产市场秩序”。这个不多说了，2021年8部门联合发布进行为期3年的房地产市场秩序整顿，这才第二年，所以，对房地产相关的销售、物业等房地产市场乱象还要继续加强治理，这也可以看作房地产调控的一部分，直白地说，不会因为稳楼市而中断对房地产市场的整顿。

现在回过头来看，即便是发改委着急经济发展，但也在促进住房消费后面加了“健康”二字。所以说，国家对楼市的调控，不会因为经济的一时发展压力而放弃调控，媒体的过度解读是不符合客观事实的。不妨试想一下，如果再回用房地产拉动经济、挤压实体经济的老路，这么多年的调控就前功尽弃了，于国家长远发展不利，这个责任谁也担不起。所以，短暂的放松我们不能视作趋势而犯迷糊。

啰嗦了这么多，从住建部对2022年房地产工作定调看，总结成一句话即是：加强房地产市场调控是2022年头等大事，调控会一如既往，不会松懈，个别地方适当做一些措施上的调整并不代表调控放松，地方也别想用房地产来拉动经济发展，一些市场乱象还会持续整治。

在官方定调下，市场实际也摆在眼前，对于2022年的房地产趋势就比较清晰了，越来越多的专家看法趋于一致，目前似乎也正在一步步验证。

中国宏观经济学会副会长曹远征在分析完国内外经济发展大环境后认为，出口回落是大概率事件，2022年中国经济增长主要还是靠内需，但中间需求即投资面临下滑趋势：

在投资中，固定资产投资下滑最快，其中最令人担心的是房地产，房地产领先指标都在下行。尽管现在开始出台一些政策，尤其在融资安排上有所放松，但是改善主要来自于按揭贷款，房地产主要资金链仍然比较紧张，预计房地产下行态势2022年仍会继续维持。

无独有偶，中国社科院世经所全球宏观经济研究室主任肖立晟也表达了类似观点，房地产确实到了拐点，从他对这个“拐点”的解释看，与曹远征的看法几乎一致：

拐点的意思是说整个房地产的新增贷款占总新增贷款的比重不断下降。现在对银行的房地产的贷款集中度的管理已经成了一个硬指标，在这种情况下要增加整个市场的投资需求，仅仅放开限购、放开房地产的调控是不够的。

翻译成白话即是，房地产是资金密集型行业，在调控方向不变的大基调下，房地产难以获得支持增长的等比例资金，无论是银行、信托，还是购房者，规则和意愿都不足以支撑房地产继续高歌猛进，即便有间歇性的信贷宽松，也不过是局部暂时回暖而已。看出来没有，一些房产媒体所说的放松房地产调控，2022年楼市又要起飞，这不过是一场梦！反倒是，房地产、房价下行的压力比较大。

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