“破限购”神器，还是房价大救星？不动产私募投资基金的猜想

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如果现在有一种金融产品，可以买下杭州市中心一幢开发商自持的租赁房，然后持续获得租金稳定收益，你会投资吗？

如果这种产品，还可以让没有房票的你，打包投资一系列住宅项目，你会更感兴趣吗？

本周，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，并将于3月1日起施行。

在理论上，上面说的这两种情况都可能成为现实。

首先来看看关于不动产私募投资基金投资范围的表述，和此前实行的普通私募股权投资基金相比，增加了存量商品住宅和市场化租赁住房两个大类。

根据《指引》表述，对存量商品房的定义是：限于已经取得五证且已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。

显然，指的是一手房。

市场化租赁住房是指不以分拆产权销售为目的、长期对外进行市场化租赁运营，但未纳入保障性租赁住房体系的租赁住房。

在杭州，包括南星一些豪宅项目在内，都有类似的开发商自持租赁房。

市面上，私募和地产两个圈子的交集里，一直暗流涌动。

一家管理规模数十亿、较为低调的私募基金，这些年就一直在关注可以投资的房产项目。

此前，他们的范围局限在商业地产和基础设施等业务。

“我们也注意到了这份指引，有一点可以肯定的是，比以前更灵活了。”

而最令普通投资者感兴趣的是，这会不会等于变相打破了限购？

比如，一个投资者在杭州已经没有房票了，不能再买杭州的住宅。

现在，一家私募基金公司发售了一款产品，里面包含了符合前文描述条件的、位于杭州的若干个存量住宅楼盘标的。

那么，当这位投资者买了这款产品的份额后，就相当于在这些楼盘都占有了小小的一席之地。

而理论上，这款产品甚至还可以包含位于北京、上海或者三亚的存量住宅。

相当于在这些城市原本没有购房资格的这位投资者，如今也变相拥有了若干平方。

对大多数投资者来说，即便猜想成真，这也只是属于少数富人的“游戏”。

《指引》明确，投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。

如果到时候选择购买产品，那么私募基金的起售门槛基本上是100万元。

有一种观点认为，这个操作实行后，对楼市是重大利好。

易居房地产研究院发布的《2022年中国百城库存报告》显示，截至2022年底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为5.3亿㎡。

按均价1万/㎡计算，不动产私募基金如果能够筹集到4万亿人民币，就可以买掉近80%的存量。

但这里存在一个很大的悖论。

如果大家对楼市预期看好，直接买房子就好了；如果不看好，把房子打包变成了金融产品，也不会涨啊！

比较理想的状况是，有实力雄厚的私募基金打包买下较好的项目，然后静待下一个楼市上涨周期的到来。

当然，这个只是猜想。从本质上看，不动产私募投资基金类似于私募REITs。

国外的REITs市场较为成熟。其主要投资模式有三种：

• 一、直接参与投资开发，包括工程的一级开发和二级开发，从购地到建设到出售一条龙包掉；

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• 二、投资收租型。该类基金所持有物业均为核心稳定的出租类资产，其出租率基本均保持在95%左右；

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• 三、不良资产处置型。通过收购不良资产，将其证券化，然后打包处置，变现盈利。

不同的市场，占据主流的REITs类型也不一样。像美国，根据截至到2022年底的数据，零售类的REITs数量最多，占比超过23%。

而在日本、新加坡和中国香港等地，综合类和写字楼类的REITs占比最多。

从此次不动产私募投资基金的推出背景来看，其最主要的作用，也是进一步发挥私募基金多元化资产配置，满足不动产领域合理融资需求，以促进房地产回归稳定发展。

去年11月28日，证监会释出支持房企股权融资的“第三支箭”。里面明确，要积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施等。

甚至有一种观点认为，此次不动产私募投资基金的落地，更多要承担起为房企纾困和保交付的作用。

如果真是这样，那么即便上述猜想成真，不动产私募投资基金能买入的住宅项目，恐怕也不是我们想象中的，每个城市里地段最好、升值前景最大的项目。

而是那些面临资金困境的项目。

换句话说，对于整个房地产行业来说，会因为这样的举措而受益；而对于房产企业来说，恐怕只有部分才能得沾雨露。

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