风始于青萍之末，人口负增长，房价何去何从？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《风始于青萍之末，人口负增长，房价何去何从？》是一篇关于何去何从,房价,人口的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
01
负增长来了
可以这么说吧，中国经济可以经得起各种考验、折腾、反复、调整，但只有面对一件事时，压力是最大的，甚至是无解的。
这就是“人口减少“。
该来的终归是来了，
在人口增速下降几年之后，2022年，首次迎来负增长，2022中国全年出生人口956万人，比上年末减少85万人。
我以前做过这么一个短视频，可以说，2015年起的”涨价去库存“，是人口问题的最大问题。
生育率这个东西，最难解决就是下跌容易，上涨难。
这是个非常复杂的问题，那么多人口学家都解决不了，我当然也没什么办法。
风始于青萍之末，过去两年时间我们亲历的种种教育、医疗、地产的改革，本质是都是面对这场“人口仗”的结构性改革。
过去的这个2022年，在以后的经济发展史里，应该会被记为一个元年。
简单聊几句，我个人判断的一些关于楼市未来的走势。
说的不一定对，也没有要说服谁的意思，权当是一个逻辑推演。
02
短、中、长期的趋势
把未来分为短期、中期、长期看，先不用太悲观。
得益于我国的经济体制，未来短期两三年，只要不瞎胡闹，撸起袖子大搞经济，以我们中国的努力，短期内经济的活力，绝对会让全世界瞠目。
一线城市，短期房价上涨，也很正常。
这点我是一点都不担心。
实际也在这么做了，对2023年的经济恢复，比较有信心。
从中期看，对于一线城市来说，还有一个5-10年的房地产投资窗口期。
因为全抖音都知道，买房不要在三四线城市买了，要去一线二线城市。
虽然城镇化率已经越来越高，但一线城市对于外来人口依然有足够强的吸引力。
一线城市的资产，对于二三四线城市来说，也更有吸引力。
比如东莞佛山，再怎么扑腾也扑腾不出来浪花，就应该看得出来。
但是十年后呢，就不好说了。
房地产投资，本身就是一个长期主义的行为，10年，一点都不长。
一个简单的判定标准，10年后，你的房子所在的区域会依然保持活力，你的房子在10年后都还算次新房，户型产品配套依然强势能打，满足这几个条件，都是比较安全的资产，反之，就不太好说了。
同时，房价和人口数量是一个负相关的函数，对于吸引外来人口也是如此。
那么广州的房价（未来上涨幅度）和人口（未来新增数量）必然最终会形成一个平衡，要让这个平衡点更高，我认为只有一个办法：
全力搞廉租房、经济适用房、共有产权房、限价房等各种保障性住房。
这才是辅助、支持高房价、高地价最有效的方法：引入人口支撑。
比如说科学城水西的和苑，这种超级保障房社区越多越好，它对周边房价产生压制了吗？
完全没有啊。
只有这样做，才能保持长期楼市的稳定。
03
要意识到的几个问题
我们作为普通的购房者，也要意识到一些问题。
1. 奇迹
过去四十多年我国改革开放取得的经济高速发展，这不是常态，而是人类发展史上的奇迹。
同理，过去四十多年房价的一路上涨，也是奇迹，并不是必然。
处在人口红利时代，投资容错率非常高，简单点说以前闭眼买房都赚钱。
但以后就不是这样了。
绝大多数房子的价值，会逐渐消解。
2. 利率
未来几十年长期利率会继续下降。
参考一下日本，房贷利率1%多点，但日本房价依然不涨，小城市可以免费送房，不要钱，你去住就行，大城市也基本不涨。
长期利率的下跌主要是降低资本预期回报率。
就像我以前说的，利率必须比以前最低的时候还低，对楼市才会有刺激作用，并且刺激作用的边际效率会快速降低。
即使利率长期还会走低，房价再现之前的那波普涨翻倍，几无可能。
3. 限售期
房产限售期，一直是解决“楼市活性”问题的杀手锏。
短期为了刺激楼市，想必有缩短的可能。
但长期来看，比如5-10年后，房地产进入缓慢的下跌通道，如果我是决策者，可能会考虑将限售期延长的很长。
比如开放两年，然后将限售干到10年。
这叫闷杀。
就像跌停板，跌停了就不再往下跌了，只是明天开盘可能继续跌，10连阴。
与其这样，不如把跌停板的时间无限延长，那就跌的慢了嘛。
基于这一点可能性，未来投资住房需要考虑的最重要的未必是收益性，而是流动性。
流动性不好的房子，更不值得购买。
4. 宜居
人生苦短，一睁眼一闭眼，很快这一辈子就过去了。
买套房，自己舒舒服服住个十多年，也挺好不是么。
你现在买啥，能保证10年后就一定赚钱？
甚至有人说，自己买了无数套房子，自己无论怎么换，装修的钱都不会花超过10w块。
都四十好几的人了，背着几千万的经营贷、房贷，住在10w块装修的房子里，对自己的要求未免太高太苛刻了。
当然，作为一个男人，只要网速够快，沙发够大，住的豪不豪我也无所谓。
但要给老婆孩子们想想吧，这辈子有几个十年能让老婆孩子住的舒服、豪华一点。
孩子拍视频打卡作业的时候，也能稍微骄傲一点吧。
叠加疫情对人心态的影响，我自己觉得，居住舒适度实在是太重要了。
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