曾飙到近13万/㎡，如今10万8成交，顶豪也回归理性了？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《曾飙到近13万/㎡，如今10万8成交，顶豪也回归理性了？》是一篇关于理性,如今,曾飙到近的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
01
钱江新城老牌豪宅东方润园，历时25小时，拍到了近10.8万一平的价格。
这是一套建面316.64㎡的三房四卫，带保姆房与洗衣房。楼层中上，朝南的阳台望出去，钱塘江江景一览无余。
房子起拍价2562.8万，市场评估价3661.15万，折合起拍单价、市场评估单价，分别为每平方米80937元和115625元。
东方润园目前挂牌在售的二手房，户型更小、且不带一线江景的，房东挂牌单价都在11万+、接近12万。
不到8万1的起拍价，诱惑力十足。
开拍前，不过2人报名。当进入倒计时阶段，竞拍人数猛然增至5人，你追我赶的，出价十分迅速。
最终，历经251次出价，这套房源以3408.8万成交，折合成交单价近10万8。
单从出价频率看，是最近2年多来，同小区热度最高的一套。
02
饶是如此，东方润园的法拍价，依然未能突破自我。
10个月前，小区同一幢楼、同一单元，面积段差不多，但楼层更低的另一套房源被拍卖，单价拍到了12万。
有人将原因归结于：房源带租约拍卖。
拍卖公告附件上写着：这套房子已于2019年1月1日签订租赁合同，租期17年。也就是说，即使买家底价拿下，原则上也要等到2036年1月1日，方能入住。
然而，只要价格足够便宜，即使带长租约，依然不愁没人抢。
今年4月，市中心老一代豪宅白马公寓，一套250多㎡的大户型被拍卖，市场评估价1481万，24轮出价后，拼至1731万，比评估价足足贵了250万。
这套带租约拍卖的房子，租期到2027年3月25日。
去年底，绿城兰园那套带20年租约的法拍房，租赁期从2016年11月底至2036年11月底，比东方润园的租期还要晚11个月。
当时，有多少人看衰，“这么长租约的房子，价格再便宜也没人敢要啊！”
最终还是980万底价顺利成交，折合成交单价4万8。
不光有长租约，白马公寓、兰园被拍卖的房子，房租还是一次性付清。换言之，买家拍下后不仅不能入住，租金更是一分都拿不到。
相较而言，东方润园虽然还剩13年租期，但租客租金半年一付。每年50万的租金，基本与市场价持平。
再收13年租金，那就是650万，也是不小的一笔收入。
03
相比东方润园，3天前被拍卖的杭州另一顶豪武林壹号，则是惨遭“一轮游”。
被拍卖的是一套建面318.54㎡的四房四卫，带两车位，市场评估价3950万。最终1人报名、并以2765万的底价成交。
车位按100万计，房子裸价不过8万出头。
去年11月，武林壹号一套建面718㎡的五房六卫，带两车位跟储藏室，拍出9840万的高价，折合裸价超13万一平（储藏室按200万一个计）。
当然，这个超低价也有一些特殊原因。该房源位于小区中较差位置，有一个房间是暗的，当初新房时就是打折到5万才卖光，本来就比小区其它房源价格低一截。
不单是武林壹号，最近半年，杭州豪宅普遍都难拍出高价。
比如12月中拍卖的金都城市芯语，一套建面354㎡的跃层，一拍流拍，二拍1984.万成交。比一拍起拍价还便宜106万，比市场评估价更是便宜了1000万。
11月拍卖的春江花月、东方福邸、悦府等，最终成交价都跟市场评估价差了一大截。
更早之前拍卖的金地天逸、御道路一号等，无一不是如此。
04
遥想上半年，杭州豪宅拍卖还是“你争我夺”，好不热闹。
5月17日，老牌豪宅金色海岸，一套建面230㎡的房源开拍，10人报名、266次出价，最后拍到了2890万，高出评估价90万。
3月22日，江北岸豪宅银杏汇，非一线江景（203㎡），引来8人参拍，105次出价后，以1677万的高价成交，市场评估价不过1497万。
3月17日，江南岸豪宅蓝色钱江，一套高楼层的227㎡，也拍到了2766万，比市场评估价贵了264万。
东方润园同样如此，今年2月、去年9月，小区分别有两套超300㎡的一线江景房被拍卖，成交单价都在12万以上，其中一套单价直逼13万。
如果把拍卖价约等于二手市场价，意味着短短数月，房价又回归平静。
05
这些都是专家们口中的“核心地段核心资产”。
动辄两三百平的大小，也是时下改善家庭的最爱。在众人眼中，它们几乎是能穿越牛熊周期的资产。
不过凡事有两面性。在楼市上行期，这类高总价房源因其“稀缺性”，一亮相法拍市场，总是引发全城亢奋，“一不小心”就拍出疯狂的超高价。
但在楼市下行期，顶豪的超高总价有时也成为迅速套现的障碍。
正所谓“曲高和寡”，房子再好，毕竟掏得起钱的客户基数过小，要在茫茫人海中快速偶遇，绝非易事。何况还有那么多二手房在竞争。
要是带点硬伤，比如涉刑，还有甩不掉的名声包袱。有时多便宜，买家都不想多是非。
不过，这套东方润园尽管总价高、租约长，最后拍出的价格还是非常理想。
或许只有亲口问过买家，或了解到一些幕后消息，才能理解为什么人们愿意花天价买下一套交付多年的顶豪，只为了13年后才能入住。
有多少人买过13年后交割的期货？
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