二手房网签价5万5！盘活市北东只差一个大牌综合体？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《二手房网签价5万5！盘活市北东只差一个大牌综合体？》是一篇关于综合体,大牌,只差的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
01
自7月咏桂里售罄后，市北仿佛陷入了“沉睡”。
既没有后续新盘接棒，也没有出现像样的二手房成交量反弹，甚至两次集中供地都没有它的身影。
但最近因为一套高价二手房，市北东引发了不小争议。
就在上周，杭州世纪成交了一套164㎡大户型，总价898万，折合单价近5万5。尽管是公开网签纪录，围观群众却呛声不断。
从观感上看，确实“贵”。毕竟御虹府都只卖5万多，难道市北东比世纪城都贵了？
其次，板块挂价不到5万的盘一大把，杭州世纪本身5万上下的房源也不少。为什么要花5万5成交？难免让人心生怀疑。
更严峻的，是市北东的天量挂牌。明后年还有近8000套新房要交付，二手房价怎么起得来？
总之就是各种不可信，怀疑中介房东联合做局。
不过在许多市北东业主看来，这恰恰是板块价值的体现。“等到地铁口（2号线建设一路站）那一长溜商业地推出，大型品牌综合体落地，整个板块就盘活了。”
按照这个观点，离地铁只有300多米的杭州世纪，逆势高价成交也算合理。
02
那么这个网签价到底有没有猫腻？
据附近中介介绍，确实做高了，实际总价是850万带车位。但换算一下，单价仍有近5万。
在我看来，这个价格比较贴合当下市场。首先符合小区现有挂价体系，其次房源比较优质，是一套中楼层的改善大四房，有点溢价很正常。
至于是不是故意做高，也不用过多恶意揣测。或许买家只是想多贷点款出来，毕竟现在房贷利率低。
不过无论何种情形，业主的看法也不是全无道理。
客观来讲，市北东的商住配比的确“严重失衡”：一边是高达三四十个小区、几万住户；另一边是板块内，正儿八经的综合体只有一个萧山宝龙广场。
市北控规
更悲催的是，这个商场经营状况一般，存在感较低。
所以，市北众业主对大型综合体寄予厚望的心情，完全可以理解。而且从单元控规看，建设一路站地铁口确实规划了多宗商业用地。
就在市心北路和建设一路交叉口西北角，从北往南，沿着市心路密集分布着3宗商地。
前两天，我特地去现场转了下，地块规模着实不小，现状是一片大草坪。坊间传言，之前某品牌地产商有意拿地，但因大环境不好，迟迟没有动静。
如果最终成功落地，结合地铁和市北原有的繁华底蕴，确实给人不小的遐想空间。
03
但仅凭一个综合体就想拉动房价，可能只是一厢情愿罢了。
诚然，过去十年的杭州楼市，的确出现了不少综合体带动板块的经典案例。比如天街之于金沙湖、滨江区，万象城之于钱江新城。
但要认清一点，那些板块当时都处于起步阶段。一个综合体进驻，效果自然立竿见影。
反观市北早已是一片繁华景象：市心北路两侧连肩接踵的现代化写字楼，曾经的钱江南岸第一高楼——245米高的雷迪森铂丽大酒店也伫立在侧，更有2、7号线双地铁。
这里也是萧山最早的豪宅区，知名代表东方一号、东方一品，就坐落于此。
市心北路以西的大片空地
对市北东来说，综合体更多是锦上添花，而非雪中送炭。况且过去几年，杭州房价透支得太狠，也很难再现那种“一点利好房价就涨”的情况了。
换句话说，综合体对市北肯定有所推动，但效果有限，不宜高估。
根本来讲，二手房价的涨跌，还是得看大行情和板块供需。就像勾庄板块，纵有万象城这个大IP，交付不逢时的幸福里，该跌还得跌。
另外把范围扩大，市北的商业配套其实并不缺。
市北东往南一站地铁就是万象汇（再往南还有银隆、旺角新天地），往北可以到奥体的印象城，和钱新的万象城、来福士。市北西则可以往滨江区的天街、滨江银泰跑。
借助于地铁和高架路网，都是几站地铁和几脚油门的事情，又不是非要建在家门口才算配套。
04
而且网友的吐槽也是事实，市北二手房市场确实压力山大。
随便列几个市北东已交付小区的挂牌量：大国璟36套、杭州世纪29套、中旅名门府32套、望海潮59套、雅棠轩21套、锦粼府53套、璟隽公馆98套……
而最近90天，这些小区的累计网签才21套。
要知道，这仅仅是市心路以东、建设一路沿线的次新房。把范围扩大到建设二三路，次新房还有锦宸和拥潮府，更有潮起云上府、展望、滨涛映月、望涛月明、悦潮府、沁桂轩、咏桂里等待交付盘。
粗略估算，待交付新房至少还有近8000套。
此外，虽然今年市北无新增土地，但不代表土地开发已趋饱和。本月初，萧山规划和自然资源局发文称，2023年萧山经济技术开发区，将有10宗土地列入出让计划。
其中市北独占6宗，据说部分还是商改住而来。
其实只要去市北转一转，很容易就能发现，区域内还有不少厂房和空地。这意味着，只要城市化进程不停，后续土地供应短期就不会枯竭。
同时，外围板块也会形成一定分流。
相邻的宁围和未来总部社区，特别是刚启动的未总，土地储备惊人，3.15万的限价也比市北低（最高3.95万）得多。
05
本质上看，市北更像是一个居住外溢板块。
本身没什么产业，这几年楼市的崛起，主要靠抱大腿——抱滨江区大腿，抱奥体大腿，抱世纪城大腿。其房价自然也要看这些板块的脸色，很难独立跳脱发展。
至于某一套网签价的高低，更无法代表什么。
二手房个体差异性很大，户型格局、楼层高低、小区定位、地铁远近、有无税费车位等，都可以左右成交价。更不用说，普遍存在的做低做高现象了。
总之，想要了解真实行情，多灵市面多看几套房，总不会错的。
回到市北，在我看来，还是值得推荐的自住板块。首先，市心路一带的城市气息十分浓厚，许多老旧工厂区，也已被时尚的住宅所取代，城市界面焕然一新。
其次配套齐全。双地铁加双高架（风情大道、机场高速），出行很便捷。
第三，房源供应充足。这对二手房价是劣势，但对买家却是优势——摇号机会多，二手议价空间大。
相信只要熬过未来的交付阵痛期，品牌综合体再落定开业，市北肯定会迎来价值的稳定兑现。
毕竟过去几年已经证明：不管库存多高、二手市场多难、行情如何起伏，市北只要有新房推出，始终是不愁卖的。
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