2023年，马照跑舞照跳，旧改接着“搞”
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《2023年，马照跑舞照跳，旧改接着“搞”》是一篇关于马照跑舞照跳的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
今天是冬至，意味着过了今天，我们将很快迎来2023年。
临近2022的尾巴，旧改市场传来新消息：
昨天（12月21日），黄埔南湾村旧改造实施方案批复！南沙区东涌太石村旧改实施方案批复！
每当写到夏园、南岗、文冲以东等旧改的新动作时，后台总会有粉丝问，南湾怎么样了？
自2020年，升龙成为南湾旧改的合作企业后，项目便没有了更多大动作。
沉寂一年多以后，南湾接连迎来新动态。
11月，股东代表表决100%通过项目改造实施方案；再往后，就是昨日的项目实施方案获批。
对于村民和开发商来说，这无论如何都是一个好消息，也标志着南湾旧改破冰、进入改造快车道。
南沙太石村在2020年选定河南瀚宇为合作企业，在占地117公顷的土地上，将投资约83亿进行改造。
太石村是今年南沙第一个获得方案批复的旧改项目。
这不仅标志着项目迎来关键性突破，还一扫近来某些企业拟退出南沙旧改的负面情绪，给南沙旧改市场注入了一剂强心剂。
不过，很多做旧改的朋友一直跟我抱怨，今年旧改太惨了，日子很难过，很多人选择了转行求生...
为了搞清楚今年的旧改市场到底怎样？明年的旧改将走向如何？我们做了一个全面的梳理与研究。
上半年蓄力，下半年发力
如果要给广州旧改一个准确的破冰点，我认为非2022年7月莫属。
7月1日，市住建局依申请公布了《2022 年城市更新项目年度计划名单》，全市11区，旧村＋旧城＋旧厂共计224个。
在这之前，虽然城领会已经召开多次，市面上也频传旧改要继续，但都只是捕风捉影。
旧改计划名单一出，无疑是向市场官宣，广州城市更新要进行到底，停滞近1年的旧改重启了。
为了表明支持态度和决心，9月13日，市规自局一口气颁布了关于推进城市更新的5个指引。
其中，最引人注目的是关于产业圈层中，产居比的调整，均比之前的规定下调10%。
往更深层次的讲，ZF在变相给开发商的“算不过账”减负，让利的目的就是继续推进旧改。
于是，从9月开始到现在，陆陆续续有约11个旧村实施方案批复，旧改迎来重大进展。
其中，方案批复最多的是黄埔，有7个，文冲东、双沙、珠江、五福堂一二社、洋城、洋田、南湾。
白云两个获得全市首批城市更新旧村项目也迈入了批复主流，黄边村、五龙岗村。
番禺批复的旧村是拥有“淘宝第一村”称呼的里仁洞村；南沙是东涌镇太石村。
通过这些村的名字，你有没有看出一些玄机？
熟悉旧改的都知道，这里面很多旧村改造项目，在之前都存在很棘手的问题。
比如，改造成本带来的项目总体开发建设激增，但是限高等问题又导致项目平衡账算不过来...
再比如，项目有文物、古树等问题，需要依次评审和研究过会，项目总体进度一再被延迟...
这些在年初看来“难啃的骨头”，居然在年尾得到了一一化解。
当然，你不要以为是在“放水”，这期间其实召开了很多研讨会、座谈会、城领会等。
市场已经厌倦了“吹暖风”，大家都需要实质性的行动来注入信心。
这些“骨头”最终能啃下来，免不了实施方案的调整、建设量的优化、限高的改进等等。
也就是说，ZF让步了，同时也在引导开发商用新的方法和规则去推进旧改项目。
显而易见，广州的城市更新进入了“后调控时代”。
黄埔是最大赢家
除了实施方案批复，今年全市有约4条村进入了公开招商的程序：
黄埔新溪村公开引入华润、平安、开投成为项目改造合作企业；
黄埔萝峰村公开引入星河湾成为项目改造合作企业；
黄埔科学城长龙片公开引入勤诚达成为项目改造合作企业；
增城瑶田村公开引入珠江投资成为项目改造合作企业。
从这里面我们可以看出，在大势下，还能够接手旧改项目的企业，要么是央企、国企，要么就是深耕旧改多年的老牌房企。
华润作为世界500强央企，新溪村是其正式进驻广州城市更新的第一个项目。
前几天，荔湾传来万象城将要落户白鹅潭的消息，可见其资金实力和资源整合力。
因此，新溪旧改不会停，会继续进行下去，明年或可能迎来更大的动作。
前不久，萝峰旧改的融资区部分已经开盘入市，主打130-265平的豪宅，均价4.5-6万/平。
足以见得，萝峰旧改的市场价值和星河湾的品质坚持，想必萝峰的开盘也会对贤江有一定刺激。
之前有网友问我，瑶田村怎么样了，是不是凉凉？
虽然，今年可能不会有太多大动作了，但是你可以相信珠投合生系。
有内部人士爆料，合生一直在接触黄埔的另外8个旧改项目，当然同去接手的还有16家央企。
2023全年，旧改提速＋升级
说了那么多，不知道你看明白没有？
明摆着，广州的旧改已经在2022年的下半年重启了，并且在第4季度进入了小跑前进的阶段。
有人可能会问：2022年马上就要完了，那2023年广州的旧改又将如何走向？
先说答案，2023年全面挺进旧改，但是要放弃2020年那种市场“风风火火”的幻想。
大拆大建、3年n+1条村、拆迁暴富...这些你都可以洗洗睡了。
为什么这么说？
在定调明年经济发展方向的中央经济工作会议中，央财办发出重要喊话。
一是，要充分认识到房地产行业的重要性，给房地产是国民经济支柱产业在大调控之后定性。
据有关数据统计，房地产行业对我国GDP的贡献比重约为7%，加上建筑业则占到14%。
土地出让收入、房地产各项税收合计接近地方财政收入的50%，广州高达70%。
在城镇居民的家庭资产中，房产占6成，其贷款额度占比全部贷款总额的39%。
明摆着，房地产很重要，一旦出问题会引发严重的金融系统性风险。
国民经济的发展可以不完全依赖房地产，但是不代表不能一丁点都没有房地产。
二是，央财办明确要确保“稳”地产，重头戏是保民生。
什么叫保民生？
老百姓买了的房子，你得给他修好了准确交付过去；
村里的房子拆了，不管什么策略和方案，你得让他老有所居。
想搏拆迁暴富？想大拆大建？这不是典型的扰乱市场稳定和平衡吗？
跟“房住不炒”和“维持供需平衡”的总方针南辕北辙，还想着干一票？闹呢！
三是，要求抓紧研究中长期治本之策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。
很明显，这一点直接把“投机取巧”的一票干死了。
对于旧改来说，长久、持续、稳定才是良策，毕竟资金的投入量和投入周期都是长期性的。
不能太慢，太慢容易拖垮开发商的资金链，还有村民们的耐心；
也不能太快，太快会打破市场的供求平衡，出现天量供应，更是给投机者以可乘之机。
所以，我们断定，2023年的旧改还会加速，但是不同于之前的疯狂拆建，也区别于2022年上半年的停滞。
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