十八般利好傍身，天津楼市依然难说反转！
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现在的确是放开了，反而街上没人了。而且儿童发病的情况很多，此前很多声音哭天抢地要放开要搞经济，现在放开了，哭天抢地买不到药。秘密君不想分享阳的经历，也懒得诉说多难受，比我艰难的人多了去了。只想说：伪公知们可都闭嘴吧。医疗的事儿交给药师医生们来解决，狗屁不懂的人吵吵闹闹一大堆，小老百姓都不知道该信谁了。今天抢温度计明天抢药后天水果橙汁，公知闭嘴了世界清净一半，因为公知最擅长的事情就是把自己的问题披上大众化问题的外衣。
顺便说一句：昨天阿根廷赢了举国欢腾，人们就说足球是这个国家的信仰。然后就有文化学者说了，中国的传统节日都快丢完了，小日本、棒子乃至东南亚一些国家抢走了一半，自己一群公知打着环境保护、文明过节、移风易俗的旗号消灭了一半。所以我严重怀疑这些人有些汉奸，锄了传统的苗不算，连文化的根都给你灭了，实属可恶。所以中国人没信仰，除了信自己兜里的钱，只能信那些靠谱不靠谱专家的左右。实属可怜但又毫无办法。
如果说阳了有后遗症，那大约就是上面这些，不吐不快，吐了这些令人作呕的后遗症，咱们再回过头来说搞经济，特别是说搞房地产这回事儿。
必须相信一点是：中国的经济韧性很强，所以放开从北向南蔓延的高峰慢慢过去之后，会不会获得一定程度的免疫效果谁都不知道，但是社会有个逐步适应过程后，经济会强势反弹。这个反弹一方面是放开的势能，另一方面是政策的推动。都说明年一二季度会很明显，秘密君很期待。
在经济强势反弹或者是寻求反弹的过程中，房地产的作用很重要，推动作用是其一，不能拖后腿是其二。这就是高层重申地产是支柱产业的重要原因。也是经济工作会议对地产定调非常明确的原因。个人看法是城市间继续分化，高能级城市有个相对稳定的回升期，低能级城市短暂回升后继续下滑。
经济工作会议对地产的定调是三句话：第一句：有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。第二句：要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。第三局：要坚持”房子是用来住的，不是用来炒的“定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
第一句说的是房企的风险必须要控制住，不能拖后腿。从10月开始已经决定了房企暴雷基本上停止了，房企的风险很容易转嫁到银行身上成了金融风险，转到购房人身上就是社会问题，所以必须要搞定房企的风险。这是未来一年的一个重点方向。第二句是针对需求端说的，支持刚需与改善，但加了一句打击违法犯罪，这个耐人寻味，什么样操作是涉及违法犯罪的？秘密君没想出来，但既然这么提，某些方面的虚假需求已经被关注到了。第三句是主体思路：坚持房住不炒而且要平稳软着陆，很明确不走老路了。
所以我对未来的判断是：倾尽全力让地产软着陆，坚决防止硬着陆，大方向没有因为疫情后搞经济改变！
在软着陆的大趋势过程中，房价会因为城市能级、项目素质的差异继续分化，分化到一定阶段该跌的继续，该涨的慢慢涨起来。眼下政策历史性宽松，可能会伴随着经济回温、市场回温在明年一二季度销售情况回升喜人，但是这不会是常态。如果城市基本面不支撑，短暂回升，然后继续下跌依然是主旋律。全国的购买力会涌入一些热点城市，高能级城市现在入手还是阔以的。低能级城市就抓紧置换些优质点的。
说回来天津吧，刚放开江苏浙江包机去国外打销路的打销路，招商引资的招商引资。挺好的事情。我观察到的是天津历史上一直都是大企业为主，大型的国企央企大项目大投入，搞大数据，但是江浙沪是中小企业发达，当然中小企业成长出很多大企业，但是中小企业的发达活跃程度很高。在这种差异下，经济发展会呈现不同的特征，咱们不评价优劣，只是说现象。从地产角度来说，很多南方业内说：北方政府的规划都打折去听，南方你可以相信的。这话也不一定，南方扯淡的规划也多了去了，但是经济活力可以暂时覆盖这种规划超前罢了。
所以你会发现天津地产市场呈现的特点也很类似，就是学区房+河西为代表的改善。外围基本灭了，南方很多城市是多点开花。今天天津最后一批土地出让结果出炉，还算不错，20块住宅地没有拉梭子全部出让，但别扯什么反弹，不嫌尴尬么？
河西地块泰达出手了，要说不是托底，我是不相信，环渤的地块市面上飘了很久了，相比去年第三批次降价1.51亿元。泰达自己手里艰难的项目也不少，恐怕不是多么看好这个地块，越来越像天房了。龙湖值得点个赞，天曜做的不错，加上融资放开，作为活下来为数不多的民企，拿地不简单，传递下信心的同时，维持下市场布局，一举两得。
战备楼地块楼面价格下调了，再说已经有山西房企此前在招标了，去年人们大张旗鼓喊上海抄底天津，为嘛这时候不为大山西的企业呐喊几句呢？红桥丽水苑地块是地铁资源拿下，算是个新面孔的城投托底吧，开发不难，但销售不容易。
外围除了天保深耕空港外秘密君没找到啥看点。有一点是肯定的：未来相当时间，天津新房市场依然低温运行是必然。
第一因为托底企业大量存在，这些项目何时入市是个很大的问题，而且即使是入市，要么是代建入市要么是新手操盘，客户认可度存疑，很难火爆。
第二个是地价依然下行，产品依然很垃圾，没法说服手里有钱的人出手。
第三个是天津的需求整体恢复需要时间。因为天津的经济结构跟南方存在差别，南方一旦经济回温，大量中小企业招人，推升工资水平。但天津，就业岗位相对稳定在大企业，中小企业用工需求回升慢、带动的劳动力市场工资收入回升也会很慢。加上这三年的确是地主家也没余粮。真正能挖掘的还是有钱人，刚需被新欧朋为代表的项目挖了根，新生代还需要时间。整体结构是失衡的。
第四个是，预期很难逆转，我在很多地方看火爆的项目往往是因为存在倒挂，客户有确定性的套利空间，而不是押注房价上涨。这是眼下很多地方火的真实原因，是操盘策略成功而不单纯是经济基础好。所以那些说用涨价刺激客户恐慌入市的，还是老思维，恐怕很难出现了，这一波跌的客户已经不信了。
第五个是：畸形的结构，都涌入河西，其他片区就很难逼定客户，销量起不来，河西竞争激烈，价格也缓慢走低，没有热销的基础。
所以，天津楼市跟天津经济一样，继续缓慢调整吧，调整价格与收入的匹配，产品跟价格的匹配，区域跟客户的匹配。这是个较长的过程，疫情与经济回温不会改变趋势。估计明年上半年阶段性小幅回温后，一群人等着卖房套现或者解套呢。老话说病来如山倒，病去如抽丝，现在疫情还处于病去抽丝的过程当中，很难，但是要扛住，明天未必很美，但做正确的事情，比哎哟哟的呻吟重要的多。天津楼市、经济也一样，过去哎哟哟的太多了。
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