地方土地出让收入开始“挤水分”，有些城市快“露出原形”了？

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《地方土地出让收入开始“挤水分”，有些城市快“露出原形”了？》是一篇关于原形,土地出让,收入的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

大家好，我是蓝白。

最近财政部发了一个通知，其中有一句话：

严禁地方通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

这句话，当然意有所指。

土地，是万物之母，这句话意味着，对土地市场的管控，正在一步一步地进入深水区。

跟去年卖地收入划转税务部门征收联系起来看，势必会对已经形成数十年惯性依赖的地方财政，产生极大影响。

也可能会成为难得的、主动地摆脱房地产依赖的绝佳机会。

我们从头开始说。

一个城市的建设、基层的三保支出，很大程度上都要靠卖地。

财政四本账、分税制下地方财权与事权不匹配，卖地收入的重要性，这些详细数据就不罗列了，以前聊过很多。

想卖地，得有开发商来拍。

但今年情况不太一样：

1，爆雷的民营房企太多了，靠央国企开发商，撑不住八万亿土地市场的盘子。

2，地方上没办法，还得保持土地市场的体面，稳住地价，降低土地流拍率。

怎么办呢？

这个时候，城投就站出来了。

作为一个城市的“运营商”，城投公司的身份很有意思。

从2014年开始，明确规定，地方政府债券，是地方上唯一的融资渠道，把地方债和城投债切割。

这就造成了：

它既是公共服务水电气暖的提供者，它也是修路建桥拆迁改造的建设者。

它既承担了现实意义上政府的职能，但它却是法律意义上正儿八经的公司。

所以，最近两年我们看到，大量城投以公司的身份拿地，以政府的责任托市。

中泰证券的数据，1-9月，全国供地收入只有2.15万亿，降幅达到了59.5%。

其中，城投拿地金额占比是11.77％。

江西城投拿地占比达到了26.59％，江苏、湖南、四川、重庆城投拿地占比在15％-25％之间。

像黄石、嘉峪关、遂宁、岳阳，这些地方，几乎有一半都是城投在托底。

其实这份数据我觉得有点低估了。

今年像长沙、郑州、长春、沈阳这些大城市拍地，城投公司托底比例几乎是百分之百。

这些托底的土地，有几个共性。

大多是郊区地块，刚需项目，基本全是底价成交。

这里就出现了虚增土地出让收入，也就是“走账”的问题。

虚增的方法，都有哪些呢？

我们看看以前是怎么干的。

广发刘郁的报告说，城投拿地，相当于“黑匣子”。

表面上看，是跟其他开发商一样，从公开市场招拍挂拿地。

但是，地方上缺钱，想多借钱融资，想做大抵押物资产的价值，就逐渐衍生出了一种新模式。

城投先拿地，地方上再把这部分土地出让金返还，这就变相向城投平台注入土地资产。

最后，城投手里有了土地，平台可抵押的资产增多了，能借来更多的钱。

地方上呢，虽然把卖地的钱返还了，但账面上政府性基金收入增加了，别管实增还是虚增，反正都是增。

真实的收入没有增加，地方平台公司反而能靠土地再次融资，最终就变成了未来要背负上的债务。

直到去年，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发通知，卖地收入转由税务部门征收。

在收入端，由税务部门征收，征收的严格度和规范度将明显提升；地方在土地出让环节的影响力和操控力开始下降，这是高层推动地方摆脱依赖“土地财政”的强烈信号。

在支出端，是将国有土地使用权从“政府性基金预算”转变为“一般公共预算”，换了一本账，地方想花钱没那么容易了。

原来收多少私房钱，老婆不知道，可以自己花。

现在收多少私房钱，老婆都知道，花起来就不能像以前那么随心所欲了。

也就是说，钱在部门中间多经了一手，虽然卖地收入还是留在地方手里，但违规把钱返还给城投，这一招就不那么灵了。

所以，衡量是不是土地收入是不是虚增，是不是自买自卖，还要有新标准。

我看了21世纪的一个采访，北方省份某地市审计局负责人说：

审计界定虚增土地出让收入，首先关注缴纳土地出让金的单位，是哪些企业缴纳的，重点关注国企尤其是政府投融资平台公司。

其次，看企业拍地的目的。

再次，看企业缴纳土地出让金的资金来源。

如果融资平台使用的财政资金，拍的地没有实际项目、没有使用目的，或者长期不使用土地。

这样基本可以确定，是虚增土地出让收入。

第三条最关键。

我们可以看看开工率。

克而瑞的数据，从去年到现在，城投拿地开工率只有16%。

无锡、合肥、南京、济南和宁波，这些城市城投地块开工率，普遍低于5%以下。

上面说到，这些土地大部分都在郊区，都是底价拿地，只是为了让土拍市场看起来体面一些。

所以，城投的开发意愿很差，要么没有资质盖房，要么没钱做后续开发。

即便找开发商做代建，拿地的钱，也不可能凭空变出来。

央行管的是金融空转，财政部，自然管的是财政空转。

靠巧立名目的土地出让金返还，已经行不通了。

靠城投自己出血，拿地又不开发，偿债压力又上去了。

专项债付息支出，一旦高于警戒线，地方就会启动财政重整，这是更大的难题。

两难之下，我们看到，就算没有财政部这个通知，城投现在也是心有余力不足。

看重点22城，去年第三轮集中供地，是城投托底的巅峰，超过3000亿。

今年第一轮供地，降到了1488亿，第二轮，更是跌破1000亿。

这就是财政部专门点名“虚增土地出让收入”的背景。

去年，把卖地收入划转到税务征收，是多了一道关卡。

今年，又准备给卖地收入挤水分，严禁虚增。

本质上，这是一步一步的，倒逼地方上摆脱习惯性的卖地依赖。

你不体面，就帮你体面。

会有哪些影响呢？

这要分两块来看。

1，这个126号文，只是简单提了一句，没有出专门的细则，也没有提及虚增收入的界定方法。

在具体的细节没有披露之前，更多是对城投托底、财政空转的一种震慑。

城投拿地占比多，偿债压力又高的城市，风险自然也最大，会更快的“露处原形”。

华安固收有个报告，对全国各地的城投，统计近三年平均利息支出：

绝对规模上，成都利息支出压力测算结果超过1200亿，是唯一个破千亿的城市；

其他地市里，南京、杭州、苏州都超过了500亿。

宁波、西安、湖州等43个城市，都超过100亿。

但这些地方，毕竟财大气粗，我们更应该看的是“相对规模”。

报告里，用近三年的付息支出，对比近三年的财政支出，得出“付息压力”这个指标：

结果马上不一样了。

湖州、绍兴以及镇江等8个城市，比值超过50%；

盐城、柳州以及兰州等40个城市，比值超过20%。

这些地方，本来偿债压力就比较大，如果加上大规模的拿地托底，再碰上严查虚增土地收入，后果大家自行脑补。

2，最深远的影响，是地方财政“不得已”与土地脱钩。

蓝白想表达的意思是，很多时候，人的工作也好，收入也罢，一个城市、一个省、一个经济体的产业也好，发展路径也罢，都是随机的、“不得不做”的，回过头来看，甚至是被逼无奈的。

财政部的126号文，与去年卖地收入划转税务征收，一脉相承，没有因为楼市冷或热，放慢前进的脚步。

针对购房者的房贷利率、限购限贷这些需求端的刺激，当然可以有周期性。

前几年该收紧就得收紧，现在该满足就得满足。

但是，对房地产种种乱象的根源，对万物之母的土地，对极度依赖卖地的地方财政，调控的思路，就是不走回头路，一以贯之的明牌。

问题当然有很多：

城投不托底怎么办？地价降了怎么办？地方上没有新税源、新收入阶梯卖地收入怎么办？

早晚都要解决，一味拖着总不是个办法。

与其等这些城市，再次陷入“卖地扩张-地价房价上涨-继续卖地-库存积压”的怪圈，不能自拔。

还不如，趁现在冷冷清清，挤出水分，看财政与土地实质脱钩之后，会如何演变。

要么产业转型找新的增长点，过紧日子。

要么降地价，完成从楼市到土地的缩表，新一轮的增长周期“春风吹又生”。

现在，就是最好的时机。

我又想起那句话：

往往是事情改变人，人无法改变事情。

往往是困境下倒逼出来的机会，才能成为下一次涅槃的契机。

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