楼市“两大信号”出现？懂行人预测：明年或将超出想象

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老实说，就目前的房价，年轻人如果没有长辈们的支持，全凭自己的力量付首付款，不是说不可能，那起码也得30多岁以后。当然，这还没完，高出本金一倍的二三十年房贷利息也是一笔持续支出。然而，随着楼市失去了赚钱效应，当下人们的观望氛围越来越浓厚，不着急出手成为了很多人的共识。2022年将迎“首个房产贬值潮”？懂行人预测：明年或将超出想象。

楼市“两大信号”出现？

1.土地推导房价不可持续。研究楼市走向，只看货币供应、看原材料涨价因素，像普通商品一样去研究就会得出站不住脚的结论，而是一定要看核心成本和需求两大因子的变化情况。就拿新房售价的成本构成来看，原材料、建安、人力、管理等费用其实占比比较小，真正占大头的其实是土地成本，一般占单价的60%-70%，在售价里，其他的因素变动几乎可以忽略不计。所以，过去20年，房价上涨主要来源于地价的推动。但从去年起，主管部门实行集中供地新规以后，对房企拿地资金有了要求，同时对土地溢价进行了限制，最高不超过15%，所以，去年全国第二、三批集中以来，流拍+底价成交成为了主流，而且，2022年越来越多城市加入稳楼市大军，调低了土地出让条件，很多城市的地价比两三年前还低，如果按地价推导未来两三年房价的话，只低不高。

而且，实际购房需求下滑程度超出很多人的想象。为什么要用“实际”二字？主要就是现在“房住不炒”观念深入人心，加上房产税这把“达摩斯克利之剑”悬在头上，现在几乎所有的专家都倾向同一个观点：手上的房子并不是越多越好。所以，我们会看到未来的房子也会像汽车一样，虽然原材料成本在涨，但售价却一直在跌，其主要原因就是供应量在增长，但需求就那么多，在供大于求的大环境下，如何涨得起来？楼市也是这个道理，新房供应不会停止，而房产税又让多套房家庭抛出了更多房子，与此同时，一个城市每年的成交量是恒定的，在市场房源量大增的情况下，如果你想急于脱手，对不起，先把价格降到位。

2.还有一个直接因素促使楼市需求在2022年迎来“转折”。在1961年时，我国出生人口不到1千万，但从1962年起，我国进入出生人口高峰，一下跳至2450万，此后一直持续到1975年都保持每年2000多万的出生数，被人口学家称之为“生育高峰期”。这一批人从2022年开始大批量退休，退休就意味着经济能力锐减，购房需求衰减，一直持续10多年，这也是为什么说2022年将是房子迎来贬值潮的重要隐藏因子。

至于10多年后，这个不用多说了，在综合因素影响下，人口老龄化、少子化是全球发达国家的共性，是大势所趋，至少到目前为止，全人类还没有找到有效应对方法。

开发商还能硬抗房价吗？之所以这么说，长期以来，开发商都给人以一种财大气粗的感觉，享受商品房的定价权，曾还有一些地方的房企组成价格同盟，禁止低价销售。但业内有句话说的好，“抑涨未必不涨，但限跌未必不跌”，说的就是这种情况。而且，他们还没想到的是，专门针对开发商的三道红线新规继续在发挥作用，他们开始自顾不暇，包括恒大在内的多个千亿房企债务频频吃紧，别说扩张了，能活下去就是他们的最大目标。新规还显示，到2023年6月30日，所有房企要实现降档达标。这样的话，2021年才算过去一年，2022年将是不达标房企的“决定之年”，在适当放松市场恢复购房消费的同时，红线仍旧会一贯执行下去的。要想现金流、有息负债水平达标，除了降价促销回款外别无他法。恒大等大型房企降价促销不过是起了个头，在新规下，对涨价惯了的开发商来说，在这个节骨眼上，明年将超出他们的想象，为了尽快回笼资金，开发商是等不急了，促销潮、打折潮在年底前就会开启。

那么，开发商降价销售会影响到二手房市场吗？懂行人认为，肯定是有影响的，不过是对不同城市、不同的房子影响大小而已，对那些经济发达的一二线大城市来讲，整体情况可能要好些，但对于大部分三四五线城市来说，影响就不可忽视了，开发商促销的重点应该就是这些地方。其实，不管在什么样的城市，起码这两类房子先迎来贬值潮。

第一类是无优质学位加持的“老破大”房子。多校划片将是趋势，越来越多的小区没有固定学位，加上师资均衡化是大势所趋，如果说房子面积小总价低，刚需还愿意接手，但这些面积大总价高，而且又老又旧的房子“有钱人看不上，刚需够不着”，贬值也是无法回避的事；第二类是城市结合部的房子。举个例子，假如某开发商需要回款100亿，优质城市核心地段的房子由于有一定需求支持，他们即便不怎么降价可以慢慢卖，但对于城市结合部，就是我们说的郊区，这些地方都不是城市重点投放资源的对象，房子只能是一部分地缘客购买，但市场容量就那么大，开发商只能通过不断的降低价格来吸引他们提前出手。在买跌不买涨的心理作用下，人们只会相信还会有更低价格，何时是个头呢？

当然，懂行人也认为，美、日的房地产泡沫破灭的教训在前，我们的调控手段也愈发成熟，市场不会出现崩盘情况。至于房子能贬值多少？谁也不好说，有开发商说30%是底线，否则他们就活不下去，也有银行说只能承受20%的空间，但对于有些购房者来说，这些年房价涨了好几倍，降一点点就喊疼，会哭的孩子有奶吃的道理谁都懂，开发商拿得早的地块，其土地成本其实非常低的，他们早已赚得盆满钵满，从总体看，即便把剩下的房源打个对折也是净赚。各方观点难尽一致，只能由市场来寻找一个平衡点。

无论怎么说吧，当房子贬值潮真的来到时，对持有多套房来说，纸面上的财富会有缩减，但对购房者来说是一件好事，乐见这种变化，所要做的是，需要督促开发商在质量上、品质上不打折扣。

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