为什么越来越多业主看中房子外立面品质？原因很现实

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《为什么越来越多业主看中房子外立面品质？原因很现实》是一篇关于业主,现实,房子的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

前几天，有一位朋友到浙江某三线城市旅游了一趟，谈起除了旅游的快乐之外，给他印象最深刻的就是一路看到的居住小区。

在他看来，不少小区建筑风格各异，特别是铝板、石材等高颜值外立面深深吸引了他，他觉得南京的大部分小区外立面都不如这些小区有质感。他很是纳闷，一个堂堂新一线城市咋还不如人家一个三线城市呢？

其实，在笔者看来，这位朋友的说法并不夸张。江浙，如今是富庶之地，人们生活水平高，房价也高。很多时候，两省都会被外界拿来对比，比GDP、比收入、比产业、比教育等等，其实嘛，对于老百姓来说，谈很多方面都太空泛，就关心收入高不高，住得好不好，子女教育怎么样。但，就这些关切的东西，还真未必比得过人家，我们要看到这个现实。

就拿文首提到的住房来说，有机构专门做了一个统计，对比南京和杭州两座城市，如果把两座城市的小区房价均价拉通排位，南京河西仁恒三期8.2万元/米挂牌均价，还进不了杭州小区房价前100位，确实汗颜。

实际上，这不仅仅体现出收入上的差距，也有住房品质的较大差异。南京也有很多富人，他们的收入也很高，特别是体制内的收入群体很多，还有很多高管和老板，他们需要高品质的住房，无奈，有时候真没有太多选择。这就造成了：购房者想买好房子买不到，开发商建什么房子购房者就买什么房子，而开发商呢，反正啥房子都能卖出去，干嘛要多投入建好房子。这里要说一句，这跟我们的住房监管生态不无关系：监管方向，决定了住房品质的发展方向。

但，就据此认为南京老百姓不希望住好房子吗？答案自然是大错特错，后面我们会分析到。

先来看看南京房地产有3个现实，我们不得不面对：

1.住房面积已趋于饱和。

根据官方发布的最新统计数据显示，南京人均住房面积为40.7平米，而10年之前这一数据才29.1平米，住房面积增速非常之快。南京贵为新一线强城市，这样的人均住房面积即便放在人口较少的发达国家也是不低了，比如，德国为44.6平米，法国40平米，日本38.8平米，韩国33.2平米。起码说明了一点，南京人均住房面积继续往上走的空间不那么大了，市民不缺房子住，加上南京的老龄化程度位居全国城市前列，对不少家庭来说，住房甚至过剩了，这个事实否认不了。

2.二手房挂牌量居高不下。

某大平台统计，南京目前的二手房挂牌量14万套左右，位居华东地区各城市之首，高位持续到目前已很长时间了，你说是受疫情、楼市调控影响吧，有那么些原因，但你要说这是根本原因，自然是不成立的。因为，根据更细致的统计，这14万套二手房品质房没几套，超过9成的房子都是老旧小区房子、非品质房。这些房源中，多半都是置换为目的，改善一下居住环境，还考虑到未来的房地产税，把品相不好的房子置换成品质房，以达到保值增值的目的。

3.因提升房屋外立面品质WQ的越来越多。

就在今年，南京已有6-7家在建楼盘与开发商谈判外立面升级：

如南站某盘，开发商同意收取每户7000元的费用将外立面更换为铝板一体板，开发商测算总费用够，同意更换；

河西某盘多次谈判协商后，业主们同意自费更换外立面，按照户型面积不同，每户收取费用在2-8万之间；

江心洲某盘，据业主的消息，真石漆外立面将由业主们自掏腰包换成铝板；

雨核某盘，目前开发商已将更换铝板的费用告知业主代表，由业主决定最终是否更换；

河西南某盘：业主要求将外立面更换为铝板，提升项目品质。开发商测算后，费用大概是2.3万/户，如果100%业主同意更换、100%业主缴纳费用，目前还在进行中。

这种现象不是巧合，总结一下：现有的房子，加上不断增加的房子（以往每年供应6-7万套新房，这几年供应10万套以上新房，未来2-3年估计还是如此，原因都懂：卖地换钱，缓解财政压力），所以，南京人不缺房子，缺的是品质好房。像外立面这种关系到小区品质的东西，就像人的相貌一样，找接盘者就如相亲，外表看起来都不舒服，就别谈下一步了，如果相貌看起来不错，甚至很好，你甚至可以忽略其他方面而接纳他（她）。所以，现在南京的WQ，维外立面品质小区呈现一个递增趋势，越来越多人意识到，如果你宣传说自己楼盘是高端盘、改善盘，上真石漆材质啥的都不符合身份。说白了，老百姓不缺真石漆房、涂料房，缺的是高档外立面的品质房，质感和稀缺性决定了受欢迎程度。

拿今年WQ持续较久的南京江宁方山南中海方山印楼盘为例，业主为什么把升级外立面作为主要诉求？原因很现实，笔者从几个方面谈谈原因。

对于方山印这个楼盘，很多人都知道，于2021年3月底开盘，当时很火，有当时南京本身市场的原因，全城都在摇号，方山印虽然地理位置处于郊区，但也依靠低密、流行的户型和玻璃幕墙+铝板的高颜值宣传，受到周边的地缘改善客户欢迎。如果不是遇到疫情和调控的寒流，即便同类面积单价也要比方南周边几个盘价格高出一大截，还会持续热销。

但期房就是期房，一天不建成，你就不知道是啥样子。随着小区工程进度的不断推进，相关的问题也是不断暴露出来，我们如果说精装房有这样那样的小问题，其实也算正常，业主发现与当时的宣传、效果展示差别甚大，还被周边楼盘嘲笑：南面玻璃通透、真石漆金属漆凹凸不平没质感，东西山墙、北面都是黄色黑色的真石漆一体板、真石漆，无论如何，即便里面建的再好，给人展示的外表就是没颜值，怎么也不能与高端改善住宅联系到一起。

所以，在2022年4月份WQ开始，积极业主就提出了真石漆外立面换铝板、阳台玻璃升级为品质玻璃、楼梯间墙面贴瓷砖三大诉求，外立面升级作为了第一大诉求。不得不说，在业内人士的指导下，加上现在的业主房商意识、对财富的保值增值意识，他们抓住了品质升级的主要点，为什么这么说呢？笔者分析一下原因：

1.首先就是大环境。这个前面已分析就不用多说了，总结成一句话：南京的住房逐步过剩，品质差的房子一大把，缺的是能打的品质好房，而外立面高颜值是改善品质房的标配。用白话说，真石漆、工艺还不咋地的外立面，你说你是品质洋房，你信，听的人信吗？

2.房产价值。不知道大家有没有注意到南京楼市当下的一种现象，虽然房价有所下行，但主要是一些老旧没品质的二手房价格下行比较多，一些品质房并没有下行多少，而且有部分小区还逆势上扬。其实，这是可以预见的，随着南京二手房存量房越来越多，而刚需减少、改善需求增加的趋势注定了一个结果：品质房与非品质房房产价值差距将越拉越大。

3.方山印所处的竞品环境确实挺激烈。方山南面，目前已经建成和待建的小区在20个以上，加上不远处的解溪目前已经拆迁完毕，宅地待排队上市出让，预计方山印旁边的两块地卖完后，接下来就是解溪地块上市，看那么大片，建一二十个小区都没问题。看到了吧，方南这边未来有数十个小区，而产业却是非常薄弱，不能主要依靠就业人员的居住需求，主要还是依靠百家湖、九龙湖、东山等附近客户，这些区域的人来这边买房，基本是以改善自住为主，如果你方山小区不是改善品质，他们肯定不会高价购买的，而周边的小区改善置换也不会考虑方山印，因为你不具有明显超越他们的品质，更不会给出比他们小区价格高出不少的溢价来接盘。举例如下：

我们以旁边武夷名仕园为例，目前一些精装成交房源价格低至1.8万/平米，而方山印带升级包的价格卖到3.3万-3.35万/平米，考虑到新规之前的楼盘有很大的赠送面积，方山印何德何能一直保持这样的差价比例，而另一次新小区五矿澜悦方山，随着楼市下行的价格甚至下探至3万以内，得房、现有品质方山印也是没有优势可言。

而新盘呢，同面积的远洋和山和，开盘的价格差距在30W-80W之间，而现在呢，随着他们不断降价，价格差距拉到50W-120W之间。说白了，方山印新房虽没有明降，但实际的市场估价已经下降不少，进入二手房市场就会体现出来。

看到这里应该明白，就方山印这个小区而言，要想减少房产财富损失，要么你有本事退房，要么就只能提升品质，以减少损失。就可行性来讲，小区已经建成，内部结构品质提升基本就是修修补补，不可能有什么大的改变，能立竿见影的就只有外立面。老实讲，除去外立面，其他方面的质量虽然不说有多好，但起码也不比周边几个盘差，比如像园林，肯定还是目前方南最靓的仔，最大的缺陷，也饱受友盘诟病落人口实就只有外立面：黄不拉几、凹凸不平没有质感。所以，升级外立面是改善小区品质的首要任务。

说说方山印这个小区到底升级什么材质最为合适？

目前市场的主流就是真石漆、干挂石材、铝合金铝板，就以这三种做一个对比。

真石漆，一种效果酷似大理石、花岗岩的涂料。价格在100-150元/平米左右，性价比较高，但对工艺要求非常高，像方山印这个真石漆工艺就不行，两三年后脱落、起褶皱是大概率现象。不仅是方山印，像江宁的万科翡翠、中冶天城、大学城的弘阳等等小区，房龄没多久，真石漆早已开始脱落，东一块西一块，很是难看，维修难度也大。

干挂石材，一般指天然饰面石材（大理石、花岗石）和人造石材。价格在800元以上/平米，色泽温润、坚固耐用，多见于前些年的品质豪宅，但由于石材自重较重，掉落后有砸伤风险，施工复杂性及后期维护成本高，施工不到位，后期外立面会渗水，新建石材外立面的品质小区在逐步在减少。

铝合金铝板，纯铝或铝合金加工而成。价格在600元以上/平米。铝板近年越来越多的用于品质豪宅外立面，原因就在于其抗震、重量轻、耐久度高、隔热隔热、冬暖夏凉、易于清洗，不褪色，寿命长等优势，颇受购房者欢迎，一些办公地标建筑往往也使用铝板外立面。

通过以上材质的优劣势对比可知，铝合金铝板>干挂石材>真石漆 。事实上，有业内做过相关调研，采用铝合金铝板和干挂石材由于其外立面更为耐用，明显更有质感，对比同区位、同房龄、同产品的真石漆二手房价格会高出8-15%左右。

通过比较，结合方山印目前的实际情况，南面、东西山墙更换为铝板（这基本也是目前市面豪宅的普遍组合方式）。北面的缺陷是颜色，但由于升级风险实在太大，甚至有漏水风险，从安全角度起见，可从平整度和美化方面着手，观感上做一个提升。

最后，方山印外立面升级后，能带来什么？

一，打造江宁住宅外立面标杆小区。江宁满城的真石漆外立面小区，铝板外立面的小区少之又少，加上方山印小区的低密属性，确实具备了用铝板外立面打造标杆的基础，这不是幻觉，可以做到。

第二，投入的指数级杠杆效应。弱市减少亏损，强市能增值。方山印，并不是小区不好，而是当下的价值与价格不匹配，通过外立面更换，基本可以持平原来的买入价，当市场回暖后，一定是区域房价的领跑者。从长期看，铝板外立面历久弥新，加上易维修的特质，与真石漆外立面小区的价值差异将越拉越大。你现在投入1-2万更换外立面，立马为一套房子的总价带来30-50万以上的增值，加上与真石漆外立面的贬值对比，这个差值更是无法估算。

第三，自住和投资皆宜。投资不再说了，说一下自住，有一种说法是，我反正是自住，我只关心房子里面，外面跟我似乎没啥关系。真是这样吗？显然不是。你选方山印，而没有选择价格低得多的周边楼盘，为啥，不就图个品质嘛，颜值高，亲朋好友来你家作客，会不会夸赞一下，你是不是感到特有面子？哪怕是在小区拍个照片也更有信心放朋友圈。你自己住更是如此了，天天进出小区都能看到赏心悦目的外立面，你的心情会不会很好？通过你的厨房，你的书房看到对面高颜值外立面，做饭、学习是不是一种享受？

有人说，为啥周边小区不努力换铝板外立面？哈哈，用一句话回答，只有定位高的小区换铝板才更有价值，否则，你换了铝板其他方面也不配啊。更重要的一点，本来就低价买的小区，何来动力通过换铝板的方案呢？他们或许会想，有这个钱，还不如买件家电，经济性决定了价值观。

当然，也有人说，一个小区的业主看问题角度不一，一些业主甚至无所谓，导致整个外立面升级计划泡汤，其他追求品质的业主咋办？笔者只想说一句：或许你该考虑换一个小区了！

用一段话结束本文：

方山印，一个潜在的美人胚子，就差梳妆打扮，流淌着改善品质基因，就差外立面升级这临门一脚，高贵的方山印业主，能否通过升级计划，关系到小区的未来，看你们的了。

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