为什么越来越多业主看中房子外立面品质？

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《为什么越来越多业主看中房子外立面品质？》是一篇关于业主,房子,品质的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

前几天，有一位朋友到浙江某三线城市旅游了一趟，谈起除了旅游的快乐之外，给他印象最深刻的就是一路看到的居住小区。

在他看来，不少小区建筑风格各异，特别是铝板、石材等高颜值外立面深深吸引了他，他觉得南京的大部分小区外立面都不如这些小区有质感。他很是纳闷，一个堂堂新一线城市咋还不如人家一个三线城市呢？

其实，在笔者看来，这位朋友的说法并不夸张。江浙，如今是富庶之地，人们生活水平高，房价也高。很多时候，两省都会被外界拿来对比，比GDP、比收入、比产业、比教育等等，其实嘛，对于老百姓来说，谈很多方面都太空泛，就关心收入高不高，住得好不好，子女教育怎么样。但，就这些关切的东西，还真未必比得过人家，我们要看到这个现实。

就拿文首提到的住房来说，有机构专门做了一个统计，对比南京和杭州两座城市，如果把两座城市的小区房价均价拉通排位，南京河西仁恒三期8.2万元/米挂牌均价，还进不了杭州小区房价前100位，确实汗颜。

实际上，这不仅仅体现出收入上的差距，也有住房品质的较大差异。南京也有很多富人，他们的收入也很高，特别是体制内的收入群体很多，还有很多高管和老板，他们需要高品质的住房，无奈，有时候真没有太多选择。这就造成了：购房者想买好房子买不到，开发商建什么房子购房者就买什么房子，而开发商呢，反正啥房子都能卖出去，干嘛要多投入建好房子。这里要说一句，这跟我们的住房监管生态不无关系：监管方向，决定了住房品质的发展方向。

但，就据此认为南京老百姓不希望住好房子吗？答案自然是大错特错，后面我们会分析到。

先来看看南京房地产有3个现实，我们不得不面对：

1.住房面积已趋于饱和。

根据官方发布的最新统计数据显示，南京人均住房面积为40.7平米，而10年之前这一数据才29.1平米，住房面积增速非常之快。南京贵为新一线强城市，这样的人均住房面积即便放在人口较少的发达国家也是不低了，比如，德国为44.6平米，法国40平米，日本38.8平米，韩国33.2平米。起码说明了一点，南京人均住房面积继续往上走的空间不那么大了，市民不缺房子住，加上南京的老龄化程度位居全国城市前列，对不少家庭来说，住房甚至过剩了，这个事实否认不了。

2.二手房挂牌量居高不下。

某大平台统计，南京目前的二手房挂牌量14万套左右，位居华东地区各城市之首，高位持续到目前已很长时间了，你说是受疫情、楼市调控影响吧，有那么些原因，但你要说这是根本原因，自然是不成立的。因为，根据更细致的统计，这14万套二手房品质房没几套，超过9成的房子都是老旧小区房子、非品质房。这些房源中，多半都是置换为目的，改善一下居住环境，还考虑到未来的房地产税，把品相不好的房子置换成品质房，以达到保值增值的目的。

3.因提升房屋外立面品质WQ的越来越多。

比如，前不久颐和铂湾公众号发布文章称，同意业主自费进行阳台封闭及将项目二层以上东西山墙外立面材质由真石漆调整为干挂铝板，缴纳费用标准为1953元/㎡X阳台面积。

无独有偶，就在今年，南京已有6-7家在建楼盘与开发商谈判外立面升级：

如南站某盘，开发商同意收取每户7000元的费用将外立面更换为铝板一体板，开发商测算总费用够，同意更换；

河西某盘多次谈判协商后，业主们同意自费更换外立面，按照户型面积不同，每户收取费用在2-8万之间；

江心洲某盘，据业主的消息，真石漆外立面将由业主们自掏腰包换成铝板；

雨核某盘，目前开发商已将更换铝板的费用告知业主代表，由业主决定最终是否更换；

河西南某盘：业主要求将外立面更换为铝板，提升项目品质。开发商测算后，费用大概是2.3万/户，如果100%业主同意更换、100%业主缴纳费用，目前还在进行中。

这种现象不是巧合，总结一下：现有的房子，加上不断增加的房子（以往每年供应6-7万套新房，这几年供应10万套以上新房，未来2-3年估计还是如此，原因都懂：卖地换钱，缓解财政压力），所以，南京人不缺房子，缺的是品质好房。像外立面这种关系到小区品质的东西，就像人的相貌一样，找接盘者就如相亲，外表看起来都不舒服，就别谈下一步了，如果相貌看起来不错，甚至很好，你甚至可以忽略其他方面而接纳他（她）。所以，现在南京的WQ，维外立面品质小区呈现一个递增趋势，越来越多人意识到，如果你宣传说自己楼盘是高端盘、改善盘，上真石漆材质啥的都不符合身份。说白了，老百姓不缺真石漆房、涂料房，缺的是高档外立面的品质房，质感和稀缺性决定了受欢迎程度。

拿今年WQ持续较久的南京江宁方山南中海方山印楼盘为例，业主为什么把升级外立面作为主要诉求？原因很现实，笔者从几个方面谈谈原因。

对于方山印这个楼盘，很多人都知道，于2021年3月底开盘，当时很火，有当时南京本身市场的原因，全城都在摇号，方山印虽然地理位置处于郊区，但也依靠低密、流行的户型和玻璃幕墙+铝板的高颜值宣传，受到周边的地缘改善客户欢迎。如果不是遇到疫情和调控的寒流，即便同类面积单价也要比方南周边几个盘价格高出一大截，还会持续热销。

但期房就是期房，一天不建成，你就不知道是啥样子。随着小区工程进度的不断推进，相关的问题也是不断暴露出来，我们如果说精装房有这样那样的小问题，其实也算正常，业主发现与当时的宣传、效果展示差别甚大，还被周边楼盘嘲笑：南面玻璃通透、真石漆金属漆凹凸不平没质感，东西山墙、北面都是黄色黑色的真石漆一体板、真石漆，无论如何，即便里面建的再好，给人展示的外表就是没颜值，怎么也不能与高端改善住宅联系到一起。

所以，在2022年4月份WQ开始，积极业主就提出了真石漆外立面换铝板、阳台玻璃升级为品质玻璃、楼梯间墙面贴瓷砖三大诉求，外立面升级作为了第一大诉求。不得不说，在业内人士的指导下，加上现在的业主房商意识、对财富的保值增值意识，他们抓住了品质升级的主要点，为什么这么说呢？笔者分析一下原因：

1.首先就是大环境。这个前面已分析就不用多说了，总结成一句话：南京的住房逐步过剩，品质差的房子一大把，缺的是能打的品质好房，而外立面高颜值是改善品质房的标配。用白话说，真石漆、工艺还不咋地的外立面，你说你是品质洋房，你信，听的人信吗？

2.房产价值。不知道大家有没有注意到南京楼市当下的一种现象，虽然房价有所下行，但主要是一些老旧没品质的二手房价格下行比较多，一些品质房并没有下行多少，而且有部分小区还逆势上扬。其实，这是可以预见的，随着南京二手房存量房越来越多，而刚需减少、改善需求增加的趋势注定了一个结果：品质房与非品质房房产价值差距将越拉越大。

3.方山印所处的竞品环境确实挺激烈。方山南面，目前已经建成和待建的小区在20个以上，加上不远处的解溪目前已经拆迁完毕，宅地待排队上市出让，预计方山印旁边的两块地卖完后，接下来就是解溪地块上市，看那么大片，建一二十个小区都没问题。看到了吧，方南这边未来有数十个小区，而产业却是非常薄弱，不能主要依靠就业人员的居住需求，主要还是依靠百家湖、九龙湖、东山等附近客户，这些区域的人来这边买房，基本是以改善自住为主，如果你方山小区不是改善品质，他们肯定不会高价购买的，而周边的小区改善置换也不会考虑方山印，因为你不具有明显超越他们的品质，更不会给出比他们小区价格高出不少的溢价来接盘。举例如下：

我们以旁边武夷名仕园为例，目前一些精装成交房源价格低至1.8万/平米，而方山印带升级包的价格卖到3.3万-3.35万/平米，考虑到新规之前的楼盘有很大的赠送面积，方山印何德何能一直保持这样的差价比例，而另一次新小区五矿澜悦方山，随着楼市下行的价格甚至下探至3万以内，得房、现有品质方山印也是没有优势可言。

而新盘呢，同面积的远洋和山和，开盘的价格差距在30W-80W之间，而现在呢，随着他们不断降价，价格差距拉到50W-120W之间。说白了，方山印新房虽没有明降，但实际的市场估价已经下降不少，进入二手房市场就会体现出来。

看到这里应该明白，就方山印这个小区而言，要想减少房产财富损失，要么你有本事退房，要么就只能提升品质，以减少损失。就可行性来讲，小区已经建成，内部结构品质提升基本就是修修补补，不可能有什么大的改变，能立竿见影的就只有外立面。老实讲，除去外立面，其他方面的质量虽然不说有多好，但起码也不比周边几个盘差，比如像园林，肯定还是目前方南最靓的仔，最大的缺陷，也饱受友盘诟病落人口实就只有外立面：黄不拉几、凹凸不平没有质感。所以，升级外立面是改善小区品质的首要任务。

说说方山印这个小区到底升级什么材质最为合适？

目前市场的主流就是真石漆、干挂石材、铝合金铝板，就以这三种做一个对比。

真石漆，一种效果酷似大理石、花岗岩的涂料。价格在100-150元/平米左右，性价比较高，但对工艺要求非常高，像方山印这个真石漆工艺就不行，两三年后脱落、起褶皱是大概率现象。不仅是方山印，像江宁的万科翡翠、中冶天城、大学城的弘阳等等小区，房龄没多久，真石漆早已开始脱落，东一块西一块，很是难看，维修难度也大。

干挂石材，一般指天然饰面石材（大理石、花岗石）和人造石材。价格在800元以上/平米，色泽温润、坚固耐用，多见于前些年的品质豪宅，但由于石材自重较重，掉落后有砸伤风险，施工复杂性及后期维护成本高，施工不到位，后期外立面会渗水，新建石材外立面的品质小区在逐步在减少。

铝合金铝板，纯铝或铝合金加工而成。价格在600元以上/平米。铝板近年越来越多的用于品质豪宅外立面，原因就在于其抗震、重量轻、耐久度高、隔热隔热、冬暖夏凉、易于清洗，不褪色，寿命长等优势，颇受购房者欢迎，一些办公地标建筑往往也使用铝板外立面。

通过以上材质的优劣势对比可知，铝合金铝板>干挂石材>真石漆 。事实上，有业内做过相关调研，采用铝合金铝板和干挂石材由于其外立面更为耐用，明显更有质感，对比同区位、同房龄、同产品的真石漆二手房价格会高出8-15%左右。

通过比较，结合方山印目前的实际情况，南面、东西山墙更换为铝板（这基本也是目前市面豪宅的普遍组合方式）。北面的缺陷是颜色，但由于升级风险实在太大，甚至有漏水风险，从安全角度起见，可从平整度和美化方面着手，观感上做一个提升。

最后，方山印外立面升级后，能带来什么？

一，打造江宁住宅外立面标杆小区。江宁满城的真石漆外立面小区，铝板外立面的小区少之又少，加上方山印小区的低密属性，确实具备了用铝板外立面打造标杆的基础，这不是幻觉，可以做到。

第二，投入的指数级杠杆效应。弱市减少亏损，强市能增值。方山印，并不是小区不好，而是当下的价值与价格不匹配，通过外立面更换，基本可以持平原来的买入价，当市场回暖后，一定是区域房价的领跑者。从长期看，铝板外立面历久弥新，加上易维修的特质，与真石漆外立面小区的价值差异将越拉越大。你现在投入1-2万更换外立面，立马为一套房子的总价带来30-50万以上的增值，加上与真石漆外立面的贬值对比，这个差值更是无法估算。

第三，自住和投资皆宜。投资不再说了，说一下自住，有一种说法是，我反正是自住，我只关心房子里面，外面跟我似乎没啥关系。真是这样吗？显然不是。你选方山印，而没有选择价格低得多的周边楼盘，为啥，不就图个品质嘛，颜值高，亲朋好友来你家作客，会不会夸赞一下，你是不是感到特有面子？哪怕是在小区拍个照片也更有信心放朋友圈。你自己住更是如此了，天天进出小区都能看到赏心悦目的外立面，你的心情会不会很好？通过你的厨房，你的书房看到对面高颜值外立面，做饭、学习是不是一种享受？

有人说，为啥周边小区不努力换铝板外立面？哈哈，用一句话回答，只有定位高的小区换铝板才更有价值，否则，你换了铝板其他方面也不配啊。更重要的一点，本来就低价买的小区，何来动力通过换铝板的方案呢？他们或许会想，有这个钱，还不如买件家电，经济性决定了价值观。

当然，也有人说，一个小区的业主看问题角度不一，一些业主甚至无所谓，导致整个外立面升级计划泡汤，其他追求品质的业主咋办？笔者只想说一句：或许你该考虑换一个小区了！

用一段话结束本文：

方山印，一个潜在的美人胚子，就差梳妆打扮，流淌着改善品质基因，就差外立面升级这临门一脚，高贵的方山印业主，能否通过升级计划，关系到小区的未来，看你们的了。

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