全国人均居住面积超40平米，为啥还有那么多人买房？

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大家好，我是蓝白。

今天，想回答以下几个问题：

中国到底有多少房子？够不够我们住？

为什么房子明明那么多，还有人前赴后继的买房？是这些人傻吗？

买房、租房、大城市、小城市，该怎么选择？

先聊第一个问题。

前一段时间，国家统计局发布了《中国人口普查年鉴-2020》，其中，有基于七普调查的全国居住数据。

按住房间数划分，全国拥有三间房的家庭户最多，达到了1.46亿户。

河南平均每户住房间数最多，4.21间。

上海最少，平均每户2个房间。

我们的人均居住面积，达到了惊人的41.76平方米，平均每户达到了111.18平方米。

注意，住房总量和居住面积统计，涵盖的是城镇所有住房。

蓝白曾跟大家聊过，中信证券陈聪的一个报告，讲了房屋统计的问题。

一直以来，咱们计算房屋总量的方法都是“以人查房”，也就是透过统计问卷，来询问家庭住房，借以推测人均居住面积。

但是，调查对象又不傻，很多人怕以后会出房产税，少报面积。

还有各种小产权房、城中村、棚户区，有的房东自己都不知道有多少面积。

按照他的计算方法，用“以房查房”的办法测算，全国城镇人均住房面积，达到了更高的44.9平米，城镇存量住房达到了373亿平方米。

这就能回答第一个问题了：

房子总量，少说有300多亿平米，不管官方的、机构的统计，人均居住面积都在40平米以上，早就够住了。

但这些数字，带有一定的迷惑性。

原因是：平均。

涉及到财富、住房、资源这些数据，最怕的就是“平均”二字。

还是统计局年鉴数据，我国城市家庭人均居住面积是36.52平米，平均每户92.17平米。

分区域看，北京人均33.41平米，上海只有30.58平米。

广东最少，人均还不到30平米。

任泽平的数据更离谱，在全国336个城市中，既有73个城市人均住房建筑面积小于30平，也有46个城市人均住房建筑面积大于40平；

既有17个城市的套户比小于1，也有51个城市的套户比大于1.2。

所以，缺人的地方，不缺房子。缺房的地方，不缺人。

再来回答后面的问题：

房子盖了这么多，空置的也不少，为什么还有那么多人想买房？我们该怎么选择自己的生活方式？

这就看大家怎么理解房子了。

反正怎么都是住，三梯十六户也是住，几十年的家属院也能住，人车不分流、乱停乱放、没人打扫楼道也能住。

我记得原来跟大家聊过一句话，叫“刚需向下，改善向上”。

我们当然不缺房子，缺的是，是那些被欲望推着前进、跟别人攀比的好房子。

统计年鉴里有一个视角：

电梯。

在中国，只有19.7%的家庭住房有电梯。

像上海、东北这些城镇化比较早，老房子比较多的地区，电梯房比例都比较小。

上海电梯房只有37%，黑龙江、吉林只有25.9%和29.1%，辽宁也只有32.7%。

再举个例子，大家看一个城市的二手房分布，按条件挨个做筛选。

拿郑州来说吧，挂牌量是8万多套，猛一看真是不少。

如果只看中心城区，不看下面的县市，还剩6万多套。

选房龄15年以内的，还剩3万5000多套。

选有集中供暖的小区，还剩两万六千套。

选90-140平，三室的房子，小三房或大三房，筛一遍之后，符合条件的挂牌房源，只剩4371套。

注意，这还没有要求临近地铁、品牌物业、外立面、容积率这些东西。

一千多万常住人口的城市，主城区，15年以内房龄，小三房，带电梯暖气，完全是主流刚需置业的标准。

这些条件，过分吗？

一点都不过分。

想在大城市住上一套正常的房子，很难。

结论就是：

1，总量不缺，结构上缺。

2，炒房子的人不缺，住房子的人缺。

3，老房子不缺，好房子缺。

最后，结合今天聊到的总量、居住面积、房子的差异，跟大家聊聊，我对不同生活方式的看法。

蓝白始终觉得，房子不重要，圈子、工作、家庭才重要。

大城市就算人均居住面积少，可空置率高的地方，同样一抓一大把。

炒房的人是不少，对好房子的需求也不少，关键是调整自己的预期。

第一类，如果你刚毕业，手里积蓄不多，父母在老家把工作、房子安排的明明白白，女朋友也愿意跟你回去，早晚要回老家的话，租房更好。

第二类，没有自己的目标，不想回老家，也不知道以后在哪里生活，家里给不了多少支持，那就先提高收入和技能，不要被钱生钱、资产配置、稀缺性这些宏大的词汇迷惑，真正能稀释通胀的，是刚需的收入增速，而不是某处潜力爆棚的房产。

第三类，如果早就有买房的想法，想在大城市落户生根，那就抓紧时间看房，二手房看几百套，主城区新房全踩一遍。

有限购的城市，先把社保、个税的房票准备好，养成记账和算账的习惯。

对一个城市的利率、首付、地段、户型、开发商、库存分布，要做好功课。

在预算有限的前提下，没有既要、又要、更要、还要的美事，人生就是一个不断做取舍的过程。

在大城市挤地铁长见识本领，在小城市天天啤酒烧烤，没有优劣之分。

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