“停止”确权？自然部确定，明年起农村房屋统统按照“新规”处理

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《“停止”确权？自然部确定，明年起农村房屋统统按照“新规”处理》是一篇关于确权,新规,明年的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

如果要放在20年前，问你要不要把农村户口迁移到城市来，想必大多数人都是愿意且积极的。但现在呢？除了北、上等极个别城市因规模限制而不容易迁入外，其他城市都是张开双臂欢迎你。但现实是，现在很多已经考上城里的大学，仍不愿把户籍迁移到城市，原因就在于，仅仅一个城市户口并不能带来什么，谁都知道，在城里不买房的话，那些所谓的福利并不能随户口而来。

相反，当下的农村却发生了翻天覆地的变化。人民日报曾评论“农民不愿农村非”时提到，现在农村有新农合、有农保、有养老，农村基础设施也越来越完善，家门口一块小地，一年吃喝不愁，文中提到的社科院报告显示，中西部有一半的农民都不想进城。即便是在发达的东部浙江省，5年间的“农转非”数量也下降了近70%。

实际上，就算是目前已经在城市买房安家的新生代市民，仍旧心心念念农村的生活。笔者身边就有不少这样的朋友，他们说，现在主要是孩子要在城里上学没办法，等孩子上大学或者自己退休以后，就准备回到农村去住，有的老城里人还希望在农村买地、买房，作为未来养老的第二居所。说白了，在他们看来，城里有的居住条件，农村基本都能满足，农村有的新鲜空气、绿色食物在城里未必有。那么，他们的这种愿望能成真吗？

对此，国家一直都非常重视。为了保护农民的权益，早在2013年初就下发文件，要求对农村土地进行全面确权登记颁证，其中主要就包括农村宅基地、房屋勘察、调查，然后就是登记颁证，翻译成白话则是，就像我们在城市买房的一样，要拿到那个不动产证，以此作为占有、使用和处置的凭证，确权实际上也是为日后农村产权交易奠定基础。

“停止”确权？

今年已经是农村土地确权的第9个年头。不过，按照计划，确权工作应在2020年底完成，从内容可知，自然资源部一锤定音道：在2020年底基本完成农村宅基地和建设用地的确权工作。然而，从现在来看，从相关省份公布的数据看，大部分的确权工作已经完成，可仍有一些零星的确权登记工作需要做，其主要原因正如文件所说，数量大、情况复杂，有些地方台账登记资料不全、地籍调查技术手段等存在薄弱环节，当然，还有这两年众所周知原因，对工作进度有一定的影响。

总结为一句话是，确权基本完成，但零星的收尾工作还在继续。根据最新规定显示，明年起农村房屋全都“这样”处置，无论是户籍在农村的人，还是已经举家搬迁到城市的人或者其子女，都应该提前了解，望周知。

首先，解读一个与农村宅基地和房屋有关的好消息。

根据最新规划，房地产税改革试点内容显示，从征收对象看，把“依法拥有的农村宅基地及其上面的住宅”排除在外。换言之，意味着房地产税只是针对城市的房产，农村的房子及其下面的土地都不收房地产税，当然，这里也有一个前提是“具有合法的手续”，现在回过头来看，实际上，确权就是要让我们依法取得的宅基地和上面的房屋具有合法性，相当于，只要我们在农村土地能够顺利确权登记颁证，那么也就有了免房地产税的资格。

其次，确权的依据、原则和满足条件。

依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等法律法规，遵循房屋用地的合法性（土地性质为集体建设用地）、房地一体（宅基地和房屋登记为同一人）原则。确权满足的主要条件包括，确权的对象必须是集体成员、有合格的身份证明（黑户不可），房屋在规划、审批，包括赠与、继承等文件来源必须真实有效，最后还有一个重要条件是，公示阶段，其他集体成员无异议。如果有异议，可通过协商、行政和司法方式解决。

第三，不能确权的处置。

根据自然部关于确权工作的要求和前不久颁布的土地管理法实施条例要求显示，对于违法建筑、临时建筑、房屋权属不清晰、无合法集体土地使用手续、已征未拆以及其他不合规的情形不予确权。对于这些不能确权的情形的，分别给予处置。

基本原则是收归集体，然后把这些多余的宅基地再分配给其他符合条件的集体成员，不过，对于不同的情形一般遵循几种方式：1.对于违法建筑和不符合生态发展规划的建筑予以拆除；2.无法居住的危旧老房子先行拆除，然后收回宅基地；3.不属于违法建筑且完好，但又不能确权的，不再审批维修、翻新和改建，直到成危房后拆除，其宅基地收回村集体；4.存在“一家多处房屋”情形，本着自愿原则，既可在村集体内部协商转让，也可主动交给村集体并申请一定补偿，当然也可继续持有。

第四，宅基地使用权的登记。

根据宅基地管理办法、土地法、土地承包法、不动产操作规范和相关新规要求，农村宅基地遵循“房地一体”原则，当宅基地荒置两年（含）以上，集体组织有权收回，让土地发挥最大效用。这里特别要注意两种情形，也是目前普遍存在的情况：

一是关于城市子女继承农村宅基地情形。首先要明确的是，城市户籍子女可依法继承农村的房子，同时根据继承法规定的“地随房走”原则，继承了房子，自然也继承了房子下面的宅基地，按照不动产管理规范办理宅基地确权登记即可。二是举家搬迁到城市的确权登记问题。本着自愿原则，若主动交回田地、宅基地的，不予确权，若不愿意交回的，应予以确权登记，确保权益。而且，进城落户也不能以交回土地作为前置条件。

第五，房屋的继承事项。

从最新的各项规定来看，关于农村房产的继承非常清晰明了：1.对房屋下面的宅基地，享有继承“使用权”的权利；2.继承了农村的房子，按照“地房一体”原则，其实就是房子下面宅基地的“使用权”。对于本身就是农村户籍的人来说，这个没什么好说的，办理相关手续即可。对于有城市子女来说，按照以下方式继承：

分两种情况：一种是，若你有多个兄弟姐妹，其中有一个或以上户口在农村，且与农村父母户籍在一个本上，那么，父母的房子就应该由农村户籍兄弟姐妹继承；另一种是，父母户口本上没有其他成员，那么，城市子女就享有继承权利。

需要说明的是，继承下来的农村房子，不能进行改建、扩建和大型翻修，如果变成危房满两年原则上还会被收回村集体（房子拆掉，宅基地收回集体）。但也正因为如此，也给我们启示。

趁老人在世的时候，可以重建，也可以进行大修，目的就是能让房屋能够长久地保存下来。继承下来后，如果房屋长期无人居住也会消耗得快，好的做法是，要么把房子让给需要的人居住，代为维护，要么利用回家祭祖、探亲访友时机，把房子收拾或者简单维护一下，特别是漏雨等有损房屋的问题要及时处置。

最后，总结一下。

城市的房子之所以拥有较高的价值，主要是相关的配套环境带来的附加值，而农村也一样，随着国家持续的投入，交通、医疗等配套逐步完善，加上经济不断发展，还拥有城市无可比拟的空气、水、自然环境等等，其宜居性越来越高是一个不争的事实，这也是为什么发达国家在城市化后期出现的“逆城市化”现象，比如德国，在周末，很多城市的大街上都没有人，因为他们都回到乡下休憩去了。由此可见，未来农村的居住价值越来越高是一个必然趋势。

退一步讲，即使未来不去居住维护好的农村宅子，按照农村的政策趋势，农村房产流转、出租都将是大概率，毕竟满足了城里的需求外，还能为农民提供一笔持续的收益。再者，若遇到拆迁，还可获得一笔与村民标准一样的补偿，说白了，怎么也不会吃亏。从情感上讲，儿时的记忆，加上落叶归根情结，在农村的房屋也是我们不应割舍的。

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