很认真地聊一下房地产！

作者：智sir
来源：智先生（ID：zhixs10）

壹 八月秋高风怒号

一个累计销售金额44亿、涉及1700多户的销冠楼盘，由于巨额监管资金被挪用而停工，在全国的烂尾楼群体里不算稀奇。

稀奇的是，监管银行的支行负责人出面澄清，说资金拨付得到了有关部门的批准批示，并建议业主报警。

那边房管局的有关负责人称，银行说法与事实不符，要追究银行责任。

双方撕下和谐颜面，准备对簿公堂，但无论怎么推诿责任，都无法回避最广受质疑的点，资金究竟是如何被挪用的？

如果按照最基本的预售流程，应该是这样的：

开发商在拿到预售证后，消费者开始贷款买房，等银行批下来30年的款后，会将钱存进指定银行的监管账户里，这个监管账户是开发商的对公账户。

监管账户的钱分为重点和非重点，非重点监管资金由银行自己审核发放，涉及的项目不多；

占比最多的是重点监管资金，需要开发商申报工程进度和用途，交给当地的房管局等部门审核，审核的时候会去现场勘验进度，核算工程量，拍照留存，等审核完后确认无误后，交给银行，由银行负责出纳。

整个流程乍一看，似乎没有任何问题，都挺规范的，然而执行这个流程的许多环节要由人执行，是事在人为，尤其还有一些上不了台面的「潜规则」，出问题的概率就高了。

比如在最初的打款环节，购房者在售楼处刷pos机的时候，很少会去看合同账号是不是监管账户，也很难分辨户头的公司名字，XX房地产开发有限公司和XX商业管理有限公司，两者究竟有什么血缘关系，一个个抢着打款生怕比别人落后一步。

因此这个环节的资金流向成了迷。

房管局当然也防着这一手，要求网签后必须在规定的时间内备案，也就是不管开发商在草签环节怎么闪转腾挪，怎么挪用资金，反正监管账户的钱要对得上才承认合同生效。

这就说明了，如果大家买的房迟迟没有网签，要么该楼盘根本没有取得预售证就偷卖，要么已经将资金挪用，没办法填监管账户的窟窿。

哪怕资金顺利躺在了监管账户里，成功网签了，真正的考验也才刚开始。

开发商为了挪用资金，虚报工程进度是必备的基础技能，问题在于，监管账户的钱必须专款专用，需要打去总包和施工方的户头里。

往往这时候，强势的开发商就能凭借甲方优势，轻松摁住总包小弟的头颅，让小弟开具一张500万的发票，然后将其中的400万如数奉还给大哥，然后彼此约定一年后连本带利归还500万。

账期虽然恶心，许多施工方咬咬牙也就接受了，拿着大哥给的500万商票，辛苦哼哧一整年，挥洒无数汗水，最后等来的是开发商的暴雷噩耗。

也有的开发商走法院路线，这种方式骚得多。

先让监管账户的公司和外地随便一家公司签订合同，形成债权和债务关系，并且在合同里签署代偿协议。

当监管账户的公司违约时，外地债主就能提出申请，让法院划走监管账户里的资金，毕竟在以前，谁也无法料到一众宇宙房企会暴雷。后来这个漏洞已经被堵上了，禁止法院从监管户挪用资金。

再来讲讲银行扮演的角色，绝不是新闻里说的背锅做事，两面受气的无辜形象。

银行作为房地产的食利阶层，负责揽储放贷收息，是真正意义上的横竖躺着赚钱，无需承担任何风险，当然也不会背责，所以才会将锅都甩给房管局，来个祸水东引。

虽然各地区的情况不一样，但银行扮演监管资金的角色是毋庸置疑的，必须时刻盯梢房企的财务状况，关注销售报表和收据流水，任何一丁点资金异动都应该警惕。

但现实是怎么做的？

为了抢到某个楼盘的按揭合作，为了拉拢优质房企客户，为了冲一下年度存款KPI，内部风控全程开绿灯可以坐视不理。甚至有一些地方银行，仅仅只是将30%的首付款打进了监管账户，另外70%的按揭贷款打去开发商自己的私人账户里，无视法律法规的明确要求，也就是乱来。

我所处的城市佛山，今年住建局已经通报了两例银行违规操作，其中一家支行擅自将预售款从监管账户里划出，理由是担心开发商无法按时还债，潜台词是烂不烂尾没所谓，反正我的钱不能亏。

另一家支行未将按揭贷款存入监管账户里，常规操作了。

这两例充分说明了银行的本质，那就是只愿意借给资金充沛的大客户，一旦客户资金链短缺，抽贷的积极性比谁都要高，不承担任何社会责任和风险。

因此要说无辜，银行根本排不上号，先站在一边等会儿。

最后讲一下住建局。

在审核流程上可能挑不出什么毛病和漏洞，都是按规章做事，依法依规，流程死板生硬，那问题出在了哪里？

我只讲一个点，许多地区尤其是小县小城的住建监管科室，大概率人手都不足，一个撑门面的办公室主任领导，一个负责打电话发通知填表的科员，一个负责对接银行指引盖章的雇员，再来点合同工临时工，撑死了班子不超过4-5人。

这么几个人，需要面临什么样的工作量？

仅仅是一个最普通的小县城，同时在建的项目工程可能就有几百个，平均在建楼盘接近100处，对接的房企专员更是络绎不绝。

每天部门的日常事务就足以跑断腿了，更不要说得经常外出跑遍几十处工地去逐一核查进度，用最严谨细微的态度化身侦探当成犯罪现场来抓工程漏洞，什么实地调研拍照取证，精力上确实做不到。再说点实话，认真做了似乎没有什么绩效奖励，不认真做好像也没有处分，不背锅无绩效，那就顺其自然吧。

开发商每天递来装订好的材料，只要文件的手续完备，流程没有什么问题，资金审批就能很快通过，还是那句话，谁都不知道这些宇宙房企竟然会排队暴雷。

而且有好几个亿的资金压在监管账户里，这样的监管账户全县有数百个，早一个月或晚一个月拨付，前后能产生多少利息差，甚至影响到各大房企的高周转节奏，大船扬帆势如破竹，上百亿的资金链都已经拧紧了，谁还会抛锚刹船。

这一切的解决核心，仅仅是监管部门主任签个字的事情而已……所以，考验同志们两袖清风、反腐倡廉的时候到了。

简单来讲就是，地方政府希望出让更多的土地，银行也希望开发商多拿地多贷款，开发商自己就更愿意高周转来抢占市场，好做大流水规模上市。

三赢的前提是，必须要挪用监管资金。

权责不统一的后果是，南村壮汉欺购房者软弱无力，只有购房者受伤的世界完成了，哪怕烂尾了也无法退房退首付停供。

每个利益链条所扮演的角色，都以为挪用账户的资金只是涉及到某个楼盘而已，风险精准可控，是孤立事件。却不知道循环放贷的背后，已经产生了一连串的窟窿泡沫，最终资金链紧缺，一个个庞然大物被很小的金额压垮了。

2021年7月份，住建部发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，其中挪用交易监管资金成为整治的重点之一。

一些省市开始实施相关规则，允许业主实时查看监管账户的余额和拨付情况，但业主都是时间和精力严重不足的普通人，让客户监管只能说聊胜于无。

真正该承担监管责任的机构全躲在了背后。

贰 俄顷风定云墨色

中国房地产行业的分水岭是2010年，这一年开启白银时代。

在这之后，地方出让的土拍成交价越来越高，开发商的单个项目利润率也越来越低，而且民企属性还有融资上的天然劣势，贷款利息普遍去到12%以上，民间高息借贷是常规操作。

高地价，高利息，高风险，慢周期，慢回笼……如何骄傲地活下去，是那时候房企琢磨的人生问题。

最后琢磨出来，只有高周转和高杠杆才能救自己。

万科率先提出「5986原则」，也就是5个月拿地动工、9个月销售、第一个月卖出八成，其中有六成是住宅；

后来者碧桂园调整为「4568模式」，4月卖楼，5月回款，6月资金回笼，8月投资下一个项目，卷到了极致，甚至在工期方面有很严格的指标：

项目摘牌到开工超过40天撤职、开工工期大于7个月项目总撤职。

摘牌即开工，奖项目总20万，每推迟1天，奖励递减1万，20天开工，奖励为0。

原本一个楼盘的总利润是10%，按照进度需要两年卖完，平均每年只有5%利益，那要怎么提高利润率？挪用监管资金，高周转+高杠杆，项目周期压缩到6个月内，一年做两单利润率就能到20%，一年内抢到20个项目，利润率就能翻10多倍。

跟在当地政府背后喝汤，固然没有吃肉那么痛快，然而同时喝十碗汤也能达到饮鸩止渴的饱腹效果。

所以高周转的房企通常都很疯狂，秉承「要么交业绩要么交尸体」的理念在全国攻城略地，挥金如土溢价拿地，慢周转的房企要么打不过加入，要么固守一亩三分地慢耕细作，要么被并购。

房地产行业不需要比拼什么科技含量，产业链优势和人才储备，比拼的就是资金密集度和人脉门路，玩的是金融公司的利滚利雪球模式，在房价上涨周期通过高负债来快速扩展，要比清华北大的胆子还要大。

这些高周转的房企，加的杠杆究竟有多高？我简单讲讲吧。

前期拿地的时候，房企可以从银行手里拿到一笔开发贷，这笔钱是用来拍地的。

拿完地就可以施工了，前期的项目进场，正负零（地基修建），一直到主体结构封顶，基本由总包垫付大部分资金，农民工的工资当然也先欠着。

封顶完成后，开发商就能拿到预售证开卖，可以「合法」地挪用首付+70%的按揭金。到了这一步，开发商无成本地拿到所有预售资金，简直空手套白狼。

这些钱主要用来偿还银行贷款，同时支付前期欠下的所有工程费用，大概占到总金额比例的70%，并且还得一次性支付水电气暖的配套费，不得拖延。

因此，这个阶段给开发商带来很大的资金压力。

如果在房价上涨周期，开盘即售罄，那这笔资金缺口很快就能填补，可楼盘一旦滞销，下场要么是延期交楼，减配公共设施，要么干脆烂尾，变成一个没通电通水的烂尾楼。

所以往往在楼盘封顶的阶段，是开发商跑路的最佳时机，这就是许多烂尾楼封顶后被晾在那里的原因。

要将烂尾楼继续建下去并不难，两千一平的建安成本足够了，最麻烦的还是债券纠纷，没有人知道这个楼盘牵扯进去多少债务黑洞，有多少质押二押。就连施工方自己都垫进去那么多资金，宁愿停工倒逼业主维权表态，看看能还不能挽回一点损失。

三道红线出来后，房地产这种空手套白狼的玩法就被砍断了，买地必须要30%的自有资金，同时限制了贷款比例，一下子精准打到了房企的七寸命脉上。

当然哪怕没有烂尾，高周转下的房子质量不必抱有多少期待，楼盘质量的整体下滑普遍发生在2017年之后。

施工队为了赶进度不断压缩工期，楼板混凝土还没干透就敢继续往上盖新土层，海沙也敢偷偷混进河沙里，而且多半也没有洗干净，等交楼后住户就要开始提防结构性风险了。

楼盘的利润点还有许多可以挖。

都知道国内的公摊面积是学香港，但没有谁有精力去测量电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、地下室、分隔墙的建筑面积是多少，都是开发商说多少面积就按多少面积，这里面藏了多少猫腻？

现在香港已经取消了公摊，哪怕总价没有任何变化，但背后的意义在于一切都可以明码实价，哪怕单价更贵也不愿让开发商偷偷薅羊毛。

国内什么时候可以取消呢？

精装修同样是利润大头，当一些城市开始严格限价时，精装修货不对板、严重减配的问题也就屡见不鲜了。

还看到一些专家说，「预售制在全世界通行且合理，取消预售制更不利于购房者」，却没有说明为什么预售制导致的烂尾现象是中国独一份。

香港以前也有一些烂尾楼，后来是怎么堵住漏洞的？

5%的订金给开发商，其余款项打进律师在银行设立的信托账户，在获得许可和核准后，再根据工程进度放款给开发商，而且禁止提前支取款项。

这个规则除了首付的比例极低外，其实整体监管没有多少新意，关键的一条：楼盘交付前，购房人不需要按揭贷款，并且一旦楼盘烂尾，购房人可以取回自己的所有房款+利息。

至于烂尾的风险谁来负责？

银行，因为它一点都不无辜。

许多房企为了找到随借随用的资金池，都会选择参股地方银行，然后顺利发行理财产品，从而规避监管风险。

银行同样需要这些房企来提高资本充足率，并且更愿意批开发贷，共同赚钱，吃香喝辣。开发商挪用资金如果没有银行内鬼的辅助，绝不会如此轻松。

只有当银行承担所有烂尾的风险，才会比任何人都要关心楼盘的施工进度，关心账户资金异动，关心房企的财务报表，紧盯监管资金的释放，这本就是银行要尽到的责任。

目前一些地方已经在尝试推行现房销售了。

5月7日，海南宣布自当日起，新出让土地建设的商品住房实行现房销售，海南也成为全国首个全面实行现房销售的省份。

另据报道，福州将于8月5日拍卖一宗住宅用地，政府已明确提出「该宗地按现房销售实施」。

我们不必讨论什么预售制模式，问题根源不在这里，也不是什么高周转模式，什么高杠杆，最大的问题是权责不一致，原本应该由开发商、银行和地方部门共同承担的责任，变成了老百姓自己独自承担，而且没有得到任何利益，怎么也说不过去。

所以我奉劝这些专家不要试图去粉饰什么真相，很危险。

叁 秋天漠漠向昏黑

房企的高周转模式大抵相同，暴雷时的节奏当然也亦步亦趋。

一旦出现了严重的现金流动危机，企业的唯一选择是融资续命。紧接着海内外的金融机构会下调信用评级，关闭正常的融资渠道。

为了活命，房企选择停止兑付账款，欠着上下游供应商的资金，集体停工烂尾就出现在这个阶段。

有的房企抱着壮士断腕的决心，迅速抛售核心资产来试图自救，然而除了早几年提前高位抛售的万达能成功转型外，沦落到今天的房企竟没有一个能自救成功。

因为再怎么割肉抛售，回笼的资金也只能用来冲抵债务，甚至可能越还债，欠的钱就越多，因为公司在缩减规模的同时，销售额和利润都会同步下跌。

留给这些房企的两条路，一条是熬到债主比自己先破产，那样就不用还债了；另一条是熬到下一个房价上涨周期，毕竟没有什么债务困难是不能通过房价上涨来解决的。

曾经被称为不死鸟的佳兆邺，在2016年因为陷入美元债违约，被冻结了所有资产，短时间内的债务达到300亿元，最终它是怎么化险为夷的？

深圳房价暴涨了，直接导致佳兆邺手里的土地储备大幅升值，不仅还完了所有欠债，自己还赚了一大笔。

也不知道当下的佳兆邺，还能不能承受再死一次的风险，与其等待房价上涨，还不如熬到债主先破产的希望更大一点。

我旗帜鲜明地支持对经济犯罪行为的严重打击，呼吁彻查各房企高管的套现、减持股票、挪用资金以及偷税漏税等行为。

大大小小的许多房企，无论宇宙房企还是地方房企，债台高筑，资产负债表相当难看，这一年来的债券都宣布展期（延迟），而且今年下半年很快迎来第一个展期的兑付高峰，我不怎么看好它们能还上债，估计还会有第二次展期，第三次展期……

活得已经比较艰难，拿地就更不可能了，曾经的辉煌千亿卖地俱乐部成员，如今只剩京沪杭三座城市守门面。

今年上半年的全国土地成交金额，许多机构的统计口径不一，有的说前100个城市的卖地总额是1.63万亿，有的说1.13万亿元，但这些数据对比去年同期，都毫不留情地腰斩，下降50%。

而土地出让金，恰恰是地方财政的最重要收入来源。

拉动GDP的三架马车是投资、消费和出口，这话没错，只是对于大部分地方政府来说，出口和消费是最难的，也最不能凭借人的意志而改变。

能最快速产生GDP的当属投资，而投资的钱，除了一般的公共预算收入，地方国企的利润外，最重要的来源是土地出让金，也就是土地财政。

无论一二线大城市还是四五六线县城，都围绕着土地财政展开各种规划政策，什么招商引资，旅游示范区，弄各种噱头名字的新城、学区房和棚改政策，整的热闹轰轰。

长期依赖土地财政的地方政府，一旦遇到当下的垮烂行情，焦头烂额，昏招频出，想着各种保楼市的措施，往往效果都不太好。因为平时大手大脚惯了，稍微缩衣节食当然受不了。

最终还是走上了那条老路——让城投公司拍地。

城投制度可以说是新时代的特色经济产物。

地方如果想发展经济，就需要大量融资，但由于政府没有向金融机构借钱的权力，只能先成立城投平台，以政府信用为背书，再注入土地资产。

身价倍增的城投公司，这时就可以拿着土地抵押了，从银行手里借钱。

银行用吸纳来的存款给城投放贷，即解决了地方融资需求，又不违反法律条文，简直一举两得。

因此，城投公司必须想尽一切办法提升自己的融资身价，包括但不限于市政绿化、道路养护、燃气供电自来水、金融、特色农业……事实上，地方城投就像一口大锅，什么都可以往里塞，自然可以成为绝佳的背锅对象。

城投惹的祸，爆的雷，和我地方有什么关系？

玩得更绝的城投公司，在修建完公园景区、公办学校等公益性资产后，迟迟没有移交给公家单位，而是留在自己名下，一切都是为了增加资产规模，弄到上百亿上千亿，再向银行抵押贷款，甚至直接发债。

这个漏洞在去年终于被堵上了，明令禁止用公益性资产作抵押，只是明修栈道暗渡陈仓，有些城投可以通过更改不动产证上的土地规划用途，以此来忽悠银行，忽悠一个是一个。

如果你用心留意自己所在城市今年的两轮土拍情况，会发现拿地的主力选手，都是某某城投，某某物业管理，某某交投等有地方政府背景的公司，或者是华润保利中海等大型央企，几乎很少有民企露脸，已经纷纷躺平了。

地方城投的拿地率超过一半：

去年12月，沿海某个「日出初光先照」的城市上演了一场拍地尴尬戏，在没有任何竞争者的情况下，当地城投自行加价4次，以楼面价1.66万/平拿下了居住用地，成交价10.81亿，溢价1.06亿。

这是什么样的精神？

工作人员事后表示，该土地设置了「保密底价」，招拍挂过程不违反程序。

这个楼面价有多离谱？

周边在售楼盘的均价是1.3万/平方米、1万元/平方米、1.5万元/平方米，而这个城投的拍地价是1.66万/平，面粉比面包还要贵。

再来看看该市2020年的GDP，全省倒数第二，一般公共预算收入是176亿元，支出高达287亿元……

这仅仅只是缩影，财政部数据显示，今年前5个月，地方一般公共预算本级收入约4.62万亿元，同比下降8.9%。

也就不难解释地方托地价的无奈之举了，左手城投高价拿地，右手银行高价评估放款，钱就顺利流到地方手里，土地财政又可以继续维持，公务员教师的工资又能发了，还能继续实行减税降费的惠民政策。

这种像极了网店刷单的模式，大银行是不会配合地方玩这种游戏的。

肆 布衾多年冷似铁

让城投拿地，至少地方政府不会担心暴雷烂尾的问题，相对有保障，而且趁着低价储备土地，反正融资成本低，放个三四年不成问题。

等到新一轮房地产洗牌完成，留下来的都是巨无霸，手里如果没有粮，又如何挡住保利中海华润的架势？对了，保利上半年的净利润是107亿，同比去年增长4.1%，中海的净利润是192.3亿元，同比增长10.9%。

当然，现在还敢在市场上拿地的城投，至少是有点底气的，背后的政府大腿依然够粗，短时间内无惧风雨。

但许多地方的城投债务已经多到完全数不清，城市的财政数据相当难看，银行都不敢批贷，也就只有当地的村镇银行不情不愿地配合。

早些年的房地产热潮，让无数民间热钱涌进年利率10%的城投债，没有谁会怀疑土拍市场维系不下去，没有谁看到城投背后的惊人债务。

实际上，许多城投也不需要考虑如何还掉债务，反正这辈子都还不完。它们能做的是，尽可能保障存量债务的正常续发，每年稳定住负债率，能足够偿还利息就已经很不错了。

哪怕少数城投真的连债务利息都付不起，没有兑付能力，最多来个债务重组，延期20年，且前10年不付息，利息从原来的7.5%降至3.5%。

嗯，我说的例子是遵义的最大城投平台遵义道桥，它可能也是大部分城投的最终归宿，这是客观无法改变的现状。

地方城投作为一个企业，其实非常矛盾，它不以追求利益为目的，也不遵循市场规律，半官半商，以企业之名行政府之事，以政府之令行企业之为，自然成为裙带重灾区。大量无处安放的公子爷被塞进去吃空饷混日子，也没人敢得罪，最终干活的还是临时工和派遣工，又怎么能好起来。

所以往往能看到一些吊诡现状，明明城投拿到了城市里最优质的项目，明明有许多特许经营权，手里好牌无数，但它偏偏就有不赚钱甚至亏本的能力。

别的不说，城投自己开发的楼盘，质量普遍不太行，均价还更贵，后来它们也渐渐认清了生活真相，干脆只负责拍地，然后找房企合作开发。

如果连城投都指望不上，一些我不方便点名的城市开始了寅吃卯粮的神操作。

有的拍卖全市公办学校、行政及事业单位、国资公司的食堂食材统一配送服务未来30年特许经营权，涵盖8万师生，近2万公职人员的饭碗，起拍价1.8亿；

有的拍卖全市13651个公共停车场特许经营权20年，报价不低于3.7亿（许多城市都有）；

有的采用罚款「月票」，只要司机预交1000-2000的当月罚款，交通运输监察大队就能保障「客户」货车无论是超载还是超高，在一个月内都可以畅通无阻；

有的卖了500个货运汽车在城区里的行使权，它们将不受货车限制；还有的把未来20年的部分广告载体特许经营权，卖出了1亿多的价格。

以上全部都是新闻曝出来的事例。

任期内放肆甩卖，将鹅城的税收到九十年以后，调离后哪管什么滔天洪涝。

这就是许多五六七线县城财政困顿的冰山一角。

当前风险最大的还是农合结构，也就是农商行、农信社和农村合作银行，中国人民银行金融稳定局局长表示，99%的银行业资产处在安全边界内，高风险机构一共316家。

这些高风险机构该怎么处理？

如果参考97年的亚洲金融危机，当时中国的银行坏账率超过三分之一，最后由国家定向注资，成立三大资产管理公司（AMC），将银行所有坏账剥离后，得以轻装上阵，在美股港股上市融资。

但当下的银行坏账没法再按照当年的方法进行，环境已经彻底不同了。

上面是地，下面是天。

2021年，国内五千家上市公司的总利润是5.1万亿，六大国有银行的利润超过1.27万亿。

大银行始终在扮演躺赚角色，之前央行降准放水时，为了规避风险，不愿牺牲本行的不良率，导致全买了城投债和国企债，吃无风险套利。

如此一来，放水的钱重新又回到政府手里，造成金融系统空转，违背了放水初衷。

又或者勉为其难地将贷款批给一些不怎么需要钱的大户，然后大户将钱都流向了股市和房地产。

作为预售制模式下的既得利益者之一，银行是时候站出来承担社会责任，勾销业主的债务，承认停贷合法化。

但我比较担心的是，从最近这段时间颁布的许多对策来看，银行有转嫁风险给普通人的意图。

它们可能会将烂尾楼打包成资产包，然后变成一个个理财产品，让普通人平摊购买，毕竟理财是自担风险，哪怕亏损了也不必像买房那样必须保本。

因此，请各位谨慎对待银行推出的理财项目，了解清楚项目里有没有藏着一些烂尾资产猫腻，警惕推销，远离风险。

伍 风雨不动安如山

烂尾楼的终局该如何解决，未来房地产何去何从，不知道。

许多人对房产税抱有十分复杂的情愫，既希望它来，又怕它乱来。

中文互联网上有关房产税开征的难点也罗列得非常详细，诸如重复征税、征收标准、全国联网、评估方式、维持税基、代持纠纷、阴阳合同，抛售冲击等等，然而这些说到底只是执行层面的问题。

这里大众应该要达成一个共识，那就是房产税的起征原因，它不是为了调控房价，而是补充土地财政，增加地方财政收入，这才是根本。

如果真的想要打压房价，根本不必那么麻烦，直接大量拍地，供过于求就行了。

过去几十年来，房地产行业吸引了巨量资金进场，让一穷二白的地方政府不再捉襟见肘，可以修高铁机场，通高速水电网络，聚拢产业链升级，为经济发展做出重要贡献，我们要肯定房地产行业的积极作用。

很明显，当下的房地产行业已经完成了它应有的历史使命，甚至超期服役，预售制模式存在很大问题，那么房地产税的推出就顺理成章了。

它可以补充、逐步取代过去的土地财政，限制房地产的金融天花板，戳破泡沫，打击炒作，让资金从这个蓄水池抽出来，再流向实体经济里。

房地产绑架了太多资金，凝固在里面一切都无从谈起，也就不要说什么让消费像天气一样热了，天一热想吃个雪糕都还会被刺伤。

只是由于疫情原因和经济环境的不理想，房地产税客观来说有短期打压房价的副作用，所以今年不具备扩大房产税改革试点城市的条件，但不意味着它未来不会出。

根据2020年央行发布的数据：

我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。

初期房地产税怎么征收？

完全可以先从四五套、家庭总面积达到1000平以上的阶层开始，毕竟大部分财富集中在少数人手里，像什么房叔房姐，手里有上百套房产的贪官等等，这些可不是普通老百姓阶层。

也有一些声音说，房地产税的真正改革阻力是在内部，既得利益者不可能挥刀自砍，如果这样想未免太浅薄了。这些只在意手里一些固定资产的既得利益者，不被登记在重点反腐打击清单里已经烧高香了，还能有多少高度去影响大方针的实施？

诸位如果回看新中国成立以来的历史车轮，每一件大事里都是党员先行，都是先一步步先粉碎自己，以身作则，才能推动改革继续前进。

再聊回房产税，哪怕是将当前的房地产总市值降低三分之一，按照1%的税率来算，也依然有数万亿的税收。

而且房产税的出炉，肯定不是立即全面代替土地出让金的，两者可以同时运转，然后逐步降低土地出让金的额度。

毕竟现在的城市化率已经进入尾声，基建不像过去几年那么需求旺盛，2020年的土地出让金为什么暴涨？就是因为疫情爆发，导致全国各地的卖地金额疯涨，供给远远超过了实际。

像某处荒漠戈壁滩能建起一个庞大的文旅城，要给谁住？

2020年拍地无节制，国家出台三道红线和土拍双集中的政策，彻底遏制住地方城市对卖地的依赖。

所以要怎么过渡？

一个简单公式：

房产税+土地出让金-地方开支=收支平衡

房产税和土地出让金都是开源，让房产税所占的比例一步步提高，土地出让金逐渐减少，还有最重要的节流，地方实在太能花钱了。

看看全国各省的负债率，贵州803%位列第一，湖北786%位列第二，四川776%位列第三，天津（768%）、重庆（741%）、江苏（732%）、湖南（657%）、云南（642%）、甘肃（605%）、江西（561%）。

以前随便挖一挖泥土，就有大量黑石油流出来，获取难度非常低，造成了惊人的铺张浪费，大量石油挥霍而光，毫不节制。

一个只有26万人的独山县，竟然可以借债400亿，人均负债11.2万，建造了全国闻名的水司楼；

一个只有90万在籍人口的鹤岗，每年财政收入38亿，支出有157亿，其中政府在编人员的工资和福利支出就有上百亿；

一个普通院校花了1900万定向委培，引进23名出口转内销的菲律宾博士，平均每位博士花费84万元；

许多城市为了形象工程，为了方便卖地创造GDP，自身年财政还不到80亿，人口也只有数百万，就要劳民伤财修建两三百亿的地铁。

太多的例子就不展开了。

对于行政机构臃肿、土地资源浪费、城投债务高筑、烂尾楼奇观、地方保护主义、无序竞争、高校支出挥霍等乱象，国家三申五令，下达无数通知，可能发挥不出多少效果，上有政策下有对策。

我只希望全国统一大市场能发挥出调节作用，打破地方保护主义，减少行政力量规划经济中的资源浪费，遏制日益膨胀的地方债务。

过去那种每个地区都要小而美，产业链齐全、新城卫星城遍布的粗发展模式已经是过去式了，什么都想贪，什么都想要完全不切实际。

今后核心大城市负责拉动经济增长，小城市辅助配合，走符合自己城市的路线，再通过转移支付来维持各地的财政支出，只有这样才能真正意义上的软着陆……希望有一个好的结局吧。

最后我想说。

疫情很苦，众生皆苦，但苦难不是财富，苦难就是苦难，不是比谁能吃苦，谁更痛苦，谁更能忍受，能忍受痛苦的前提，一定是看到了希望。

每个人似乎都在赞美二舅，赞美他能从苦难中消除疼痛，活出精彩人生，却没有任何人想成为二舅。

烂尾楼就那样滑稽地站在那里，俯视众生，看着六岁小女孩被迫住进黝黑荒凉的钢筋水泥里，每天摸黑爬15层楼梯，写作业用手电筒，没水没电无法抗寒。

中国老百姓的梦想都很朴素，也很脆弱，许多人都是第一次买房，背着房贷负重前行，只希望在万家灯火中有一个遮风挡雨的家，想的大抵都很简单：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。

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