本轮房地产救市会成功吗？

原创： 端宏斌
来源公众号：老端的观点

房地产可以说是当下中国最重要的经济因素了，大家都知道现在经济不景气，那么能不能把地产救活了，直接关系到经济能不能触底反弹。一直以来就有一种说法，说房地产是夜壶，虽然人人都觉得臭不可闻，但关键时刻就必须要拿来用，因为大活人不能被尿给憋死。

从今年3月份开始，各地出台了各种各样的地产救市政策，其中很多都非常有创意，比如：

1，用全家老少的公积金给你凑首付；

2，拆了你的房子再给你有效期不到两年的房票；

3，新型按揭贷款前期可以只还利息不还本金；

4，公务员考核新指标是能不能让辖区老百姓买房；

5，农产品小麦、大蒜、玉米都可以用来交首付。

今天上海放了一个大招，应届硕士毕业生直接给你发户口，现在上海送户口的面非常广，以下人才可以直接落户：

1，任何高校的博士毕业生（无论应届还是往届）；

2，上海市任何高校的应届硕士毕业生；

3，世界一流大学建设高校（全国42所）外加中科院各研究所、上科大、上纽大的应届硕士；

4，世界一流学科建设高校（全国95所）：应届硕士（仅限建设学科）；

5，上海、北京6所985高校的应届本科毕业生（复旦、交大、同济、华师大、北大、清华）。

以上的操作，有人估算了一下，今年可以直接让上海多10万张房票，因为有本地户口的人是可以直接买房的，并不需要5年社保。你毕业就给户口，那么你立马就可以让全家长辈帮你出首付了。

经常有人说，中国股市永远3000点，而房价则是永远涨。现在你该明白了吧，楼市刚刚才跌了这么一点点，从中央到地方出台了多少救市政策？而股市呢，不管怎么跌，新股照样发。由此可见，楼市是亲儿子，股市是捡来的孩子。

那么本轮房地产救市能成功吗？我认为肯定能成功，到明年就要担心楼市过热了。

以前我讲过一个洗澡水模型，我觉得非常适合用在这里。由于安全原因老式热水器要装在厨房，但洗澡是在卫生间，你觉得水太凉了，于是让家人调节热水器把火开大，但还是觉得凉，再开大，就这么几次之后，马上你就要被烫死了，因为把火开大到你能感觉到是有一个过程的，对洗澡水来说不过是十几秒钟，而对我们这个国家来说，可能就是几个月。

去年认为楼市过热，不断地关热水、开冷水，其实早就可以停了，但是由于政策效应的滞后性，导致操作过了头，把房地产直接给弄死了，今年是镜像操作，不断地关冷水、开热水，同样是由于政策效应的滞后性，必定会操作过头。所以一直以来，咱们的政策就是走极端化。

看到这里，肯定有人会说：房地产必死无疑，因为房价已经远远超过合理水平了。其实吧，要想理解中国楼市，你只需要理解供应和需求。

我以前很喜欢玩一款电脑游戏叫《模拟城市》，在《模拟城市》游戏中，你作为这个城市的管理者，整个城市事无巨细全部要你来负责。你要修路、修水管、修电厂，规划居民区、工业区、商务区，还要给居民区做各种配套，比如建小学、中学、医院、警察局、消防局。为了提升地价还要修建各种景观提升工程。如果没钱了，要么问银行贷款，要么就发地方债筹钱。其中最难的部分就是如何避免破产，因为在游戏中你太容易破产了，破产就导致游戏失败。

当你把这款游戏玩精通了，你才能设身处地地站在地方政府的角度来思考问题，你才能理解他们为什么会这么做。

现在给你一座还没开发的城市，城区又小又破，周围是大片大片的农田。农田的价值非常低，一亩地一年能赚个一千块钱就了不得了，你作为这座城市的管理者，如果想要拉动GDP，提高税收收入，必须要把农业地转变性质。于是你决定征地，然后搞一个高新技术开发区。

搞了新区之后，你就要规划土地性质，多少比例是住宅，多少比例是商业用地，多少比例是工业用地。按理说这三种地是有固定比例的，但你为了追求税收增长，批了超多的工业用地和商业用地，住宅用地批得很少。

为什么你会这么做？理由很简单，工业和商业地能直接拉动GDP，带来税收的增长，可以马上改善你的财务状况，而住宅就做不到这一点。更要命的是，住宅用地还需要各种配套，比如小学、中学、医院、警察局、消防局、博物馆、剧院、公园，这些全部是花钱项目，在你财务状况不佳的情况下，你没钱搞这些东西。

但这里有个问题，如果工业用地批得太多了，产能大增，如何保证你生产出来的商品都能卖掉呢？很简单，只要能大量出口就行。这就是中国过去几十年经济腾飞的秘密，加入WTO之后出口飞速增长。

很快问题出来了，你搞了那么多工业区，修了那么多工厂，可是员工需要有房子住，因为员工是个人，他需要结婚生娃，他想要过高品质的生活。过多的人口和过少的住宅用地，两者产生了矛盾，按照简单的供求关系，房价必定飙涨。

有人说了，既然住宅用地太少了，那么多批一点不就行了？想法是很不错，但是中国还有用地指标。每个城市的用地指标很有限，不是想批多少就有多少的。

房价飙涨最初并不是政府的目的，而是他追求税收增长的必然结果，因为他批了太多工业商业用地，批了太少的住宅用地，那么多工厂和公司，员工赚了钱必定想要提升生活品质，当他买房的时候发现，太多人抢太少的房，注定有人买不起，于是房价只能涨。

计划经济是怎么解决供应短缺的？答案是排队。

市场经济是怎么解决供应短缺的？答案是涨价。

涨价的原因只有一个，那就是供应不足。

此时地方政府忽然发现，原来卖地是更好的收入方式，一旦他发现了这个秘密，他就更加不急于增加住宅用地了，反而是带着节奏地慢慢卖，人为导致土地价格飙涨。土地价格涨了，必然会传导到房价，房价涨了，又会带动土地价格上涨，土地财政被地方政府玩得越来越溜。

很多人搞不懂为什么房价怎么压都压不住，股市怎么托都托不起来。但其实你只要搞懂了供求关系，一切都豁然开朗了。

股市托不起来的原因是，证监会一直想方设法地增加供应量，比如，拼命发IPO，发可转债，虽然他口头上一直说要维稳，但事实上他做的一直是在增加供应。

房价压不下去的原因是，政府虽然口头上一直说要打压房价，但他把用地指标卡得死死的，本来建设用地就很少，他又把大量建设用地拿去搞工业和商业了，留给住宅的更少。本来就少的住宅用地，你还只能从他手里买。唯一能真正降房价的政策，就是大量供应住宅用地，而这是他永远不可能做的。你要记住：凡是不能增加供给的楼市打压政策，都是耍流氓。

中国经济最大的问题就是失衡。工业用地比例高了，压制住宅用地，就必定导致房价飙升，房价涨必定压制消费，国人买不起自己生产的商品，就只能靠出口消耗过剩产能。

你要想拉动内需，那么必须压住房价，要想压房价，就必须要增加住宅用地面积，同时减少工业用地。或者你也可以这么来理解，只要中国人还一直疯狂地支持所谓的“实体经济”，那么住房就永远短缺，因为用地指标都给了工业。

中国的土地制度全是抄袭香港的，你看看现在香港的房价是多少？绝大多数香港人都住在鸽子笼里，那么难道香港的土地面积太小了吗？当然不是。香港土地开发率仅23.7%。用于住宅用途的土地，仅占土地总面积的6.8%。香港还有超多的郊野公园，就那么荒废着不开发，美其名曰“保护环境”。

放着大量的闲置土地不用，拼命炒高地价，这是开发商和官府联手收割老百姓，这套手段被咱们全学会了，黄奇帆曾经讲过一组数字：

中国每年600万亩的土地供应中，有三分之一是农村里的建设用地，真正用到城市里的只有三分之二，大概400万亩。

其中有大约一半用来做城市里的基础设施建设，比如道路、绿化、市政建设，剩下的大头就是工业用地，大约占了30%不到，咱们的政府为了招商引资嘛，所以工业用地特别便宜，遇到那些大公司来设厂，几乎白送土地。

剩下可以拿来盖房子给老百姓住的土地有多少？只有10%。这个比例是极端不平衡的，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%比较合适，而我们呢，只占10%。比正常的供应量少了一半，你说地价能不飙涨吗？

本来住宅用地就已经非常稀少了，一线大城市的供应量更少，因为政府希望控制一线人口规模，所以故意减少供地规模。

在中国还有个“尿壶论”，说房地产就是政府的尿壶。

“尿壶论”可大有来头，据说最先提出尿壶论的是青帮大佬杜月笙，他说青帮在蒋介石眼里就是个尿壶，尿急了拿出来用一下，用完了将尿壶放到最角落的地方。因为很多脏活蒋介石自己不想干，可是总要有人去干，于是就让流氓去干，但他也知道流氓的名声不好，所以没事的时候就根本不搭理他们。杜月笙最终才发现，原来自己在老头子眼里就是个尿壶。

地方政府对待房地产的态度就是尿壶，平时一直嫌他臭，不想理，还天天扬言要打压，但是你总要有尿急的时候吧，到那时候就必须拿出来用了。那么，什么时候才算是尿急呢？我觉得这个问题很容易回答，那就是土地大量流拍的时候。

我曾经打过这么一个比方，地方政府扬言要打压楼市，就跟女生扬言要减肥是一样的。女生什么时候会大喊要减肥？根据我的观察，每次等她吃饱了，她就说要减肥了。

同样道理，地方政府卖地卖得爽歪歪的时候，他就天天发通知打压楼市。靠土地出让金赚翻了，那么为了讨上头开心，他就不断地瞎调控。等到哪天卖地卖不掉了，真金白银的收入锐减了，财政压力迫使他必定会放松调控，鼓励你们买房。

你仔细想想，是不是一直以来都是这个套路？日光之下，并无新事。