房地产税,再次落空!
来源:米筐投资(微信ID:mikuangtouzi) 1
作者: 老船长
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万众期待的房地产税,再次落空了!
大佬开完会的当天下午,财政部就表示今年不会落地房地产税试点。
你品,你细品。
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按照以往经验,经济下行,房地产的“夜壶”又会被拎出来。
房地产业当下是什么形势?
1-2月份的房地产投资增速只有3.7%,创下一年来的新低。
房屋新开工面积下降12.2%,住宅新开工面积下降14.9%;房屋竣工面积下降9.8%,住宅竣工面积下降9.6%。
1-2月商品房销售面积下降9.6%,销售额下降19.3%,住宅销售额更是大跌22%。
1-2月份的房企到位资金增速,甚至下跌了17.7%。无论是贷款额还是自筹资金,都是全方位下降。
房企拿不到钱开工投资,债务风险一直在累积。
尽管有春节、疫情等因素影响,但整个行业如此惨淡的情景,何曾见过?
政策面的信号也十分明显:对过去收紧的房地产,逐步纠偏。
春节前后,已经有55个城市松绑楼市政策。放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款、放松限售及购房补贴……各种形式,统统到位。
尤其是郑州,直接释放了系统性的19条松绑政策,更是有基本放开限购限贷、重提“棚改货币化”两个大招,可见其救市决心。
更重要的是,今年以来几乎所有松绑调控的政策,都没有被叫停。
官方已经默许拯救房地产了,“托而不举”是主基调,但现在到了必须“托一托”的时候了。
6个部委甚至包括外汇局在内,都表态要稳定房地产市场。
这个时间点,再出台房地产税?
想啥呢?
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那,房地产税到底还征不征?
还是那句话:征肯定是要征的,但三五年内,没希望!
原因实在太复杂,需要“综合考虑各方面情况”:
一是,中国的房产类型太复杂。
建国以后,从分配住房到商品房时代,中国的房子类型太多太多:
商品房、经济适用房、房改房、军产房、两限房、自建房、集资房、市区内以及城乡结合部的宅基地建房、直管公房、自管公房、拆迁安置房、违建房、商业公寓住房、厂房改建住房、学校自建房、别墅、职工宿舍、小产权房等,五花八门。
而这些房子种类不同,建造时代不同,建筑质量不同,产权不同,如何用统一标准征收?
难!实在难!
二是,税收成本太高。
由于中国房产类型复杂,仅仅是统计个人名下的房产类型、房产面积,就需要组织大量的人力摸排,时间、人力成本高。
而如果针对每个类型的房产,出台专门的征税方案,这中间的行政成本有多高?
再者,我们目前缴的税,多属于流转税。你10块钱买的东西,15块钱卖了,那你挣的这5块钱要交出来一部分,也就是所谓的增值税。
因为自己赚钱了,所以大家交税也就没太大的抵触。反而,缴税多说明收入高啊。
但是,房地产税针对的是存量资产。
你1万块钱买了一个东西,过了近几年突然被告知每年要给交几块钱税,你乐意?买的时候为什么不说过几年还要交钱啊!
对这种抗税心理的磨合,也是需要付出成本的。
所以,一旦收税的金额不达预期,而收税执行成本很高的时候,政府收税的动力也就大打折扣。
三是,房地产税对地方来说,动力不足。
虽说房地产税是由中央推动,但归根到底还是地方税种。
一项房地产税,对地方财政的帮助有多大?
2011年,上海试点征收房产税。到了2020年,上海房产税收入198亿,而整市的财政收入7046亿,房产税只占了2.8%。
费力不讨好,动力在哪?
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之所以对房地产税的期望这么高,还是大家苦高房价久矣。
尤其是眼睁睁看着大城市房价蹿升,却没买房的人。
房地产税落地,对那些多套房的人尤其是投资性买房肯定打击很大,这样成交量下来,房价肯定会跌,赶紧执行吧!
这就是他们的简单想法。
但房地产税对降房价的作用,被严重高估了。
纽约房价 / 图源:Zillow
纽约的房产税1.4%左右,在美国算已经很高了,但其房价从2012年到如今,一直在上涨中。
所以,期待房地产税能降房价,还是算了吧。
税收的意义在于,取之于民用之于民。政府收税之后,反过来改善城市的建设、治安、教育、医疗等,而这些环境的改善,又会进一步提升住房的增值,才是房地产税的意义所在。
长期来看,改革还要进行,试点还要进行,但不是现在,不是一两年,得等“各方面的情况”稳定下来,才有落地可能。
经济完全回暖之前,就先别指望了。