处处是陷阱，美国房屋保卫战！

作者 :正文注明 2024-02-02 07:14:05 围观 : 次评论

作者：智sir
来源：智先生（ID：zhixs10）

这一阵子，网上兴起了对美国房地产的热烈讨论，比如：

美国房屋既然是永久产权，为什么每年还要交高昂的房产税？为什么有这么多的严苛法律条文，以至于不小心违反了，就很可能流落街头？

种种灵魂疑问，很容易让人怀疑，似乎美国的「永久产权」和我们的视频VIP一样，需要定期充值才能生效。

其实美国的房产税不是这十几年来的产物，它可以追溯到200多年前，而且只比建国时间晚了十年，是真正的老古董税。

当时为了反抗英国的苛捐杂税，北美殖民地爆发波士顿倾茶事件，促成了独立战争的爆发。

为了凑集军费，美国联邦政府只能出台一些税收政策，其中就包括了对房产税的征收。

发展到今天，美国房产税也从一开始的联邦税种，演变为地方税种，由地方政府自行征收，一般以房屋的当年评估价为基准，税率在0.25%到4%之间。

这里需要注意「当年评估价」，它是以房屋和土地的市场价来作为主要参照标准，人口流入或流出、美联储降息和通货膨胀等因素，都会直接影响这个评估价。

2023年7月，美国房贷利率水平一度飙升到8%，房价也违反市场规律，跟着猛涨一波，创下了历史新高。

利率从往常3%一下拉到8%，这让习惯每10年换一次房的美国百姓瞬间冷静了，得掂量一下。

与其把房子卖了，然后顶着高贷款利率再买一套，那还不如退而求其次，对现有房屋翻新，随便凑合一下得了。

业主们抓着房子不放，导致市场的房源存量不够，于是在新一轮的「抢房大战」下，房价自然跟着上涨。

房价上升虽然让业主的资产增值，但也意味着每年要交更多的税了，所以对美国有房一族来说，真不知道是欢喜还是头疼。

便宜的房子倒是有，像密歇根州的底特律、马斯基根等城市，偶尔也能见到售价只有1美元的独栋房子。

但没有几个人会买。

一是这些房子大多在荒废小区里，或者是没有多少人居住的鬼城中，安全系数约等于零。

另一个是高昂的房产税。

美国房产税的中位数在1.1%-1.5%。

假设这套房子的评估价格为200万美元，买方除了要支付象征性的1美元外，每年还要支付2万多美元的房产税。

所以没有人会愿意每年花几万块，然后和废墟、蚊虫以及亡命之徒做邻居的。

也有人问，既然一美元都卖不出去，为什么业主不选择弃置房屋，不要了，还不能摆烂吗？

确实不行。

弃置房子跑路，地方政府就有权没收你的房产进行拍卖，然后抵扣税费。

万一流拍了，税费还是要本人缴纳的，真逃不掉。

如果拖欠缴纳房产税，不仅会影响屋主的信用记录，在严重情况下，税务局还会视作逃税处理。

美国的逃税后果有多严重，相信大家有所耳闻，轻则罚款处理，重则冻结资产，还有牢底坐穿。

如果业主没有润出美国的打算，就只能老实守着那堆破房子，每年准时缴纳房产税，保护房子的永久产权。

对大部分美国业主来说，房子是最重要的资产，所以会珍而重之，但这辈子也在为一件事烦恼——千万别算错房产税。

2011年，美国一位老人在奥克兰县买了一栋上百平米的房子，准备装修好后拿来出租。

但在2012年，他收到税务局通知，说去年的房产税款少支付几百美元，于是他在2013年进行补缴。

但由于计算错误，老人又漏缴了8美元利息。

结果在2014年，奥克兰县当局把他的房子没收了，并以2.45万美元的价格拍卖出去。

因为少算8美元利息，整栋房子直接没了，非常的魔幻和残忍。

根据盖洛普的调查显示，从90年代开始，房产税一直在「最糟糕税种」名单上独占鳌头。

由此可见，房产税是美国人最恨之入骨的税种之一。

但说回来，也很少有美国百姓想着废除房产税。

2012年，北达科他州议会提出一份「2号提案」，内容是让全州百姓公投决定，是否要在全州取消房产税。

结果是：76%的居民反对提案，继续交房产税。

不能说大部分美国百姓的思想觉悟有多高，而是他们觉得缴房地产税会更好。

为什么呢？

和美国体制有关。

美国实行各州、县的高度自治制度，因此地方政府的运作经费只能靠自筹。

像州政府的税收还可以靠大企业、财团支持，或者像北达科他州一样，靠开采石油资源挣得盆满钵满，不用依赖房产税。

但对于各县政府来说，房产税永远是最稳定、且最重要的税收来源。

那房产税最终都流向了哪里？

比如中小学教育经费、道路保养、公共设施维护、治安消防、公务员工资等，这些都要靠政府拨款支撑。

美国百姓在收到房产税账单后，里面会附带一份清单，详细列明房产税具体都用在哪里，公布的细节还是比较透明的。

一般来说，房产税越高的地方，城市公共设施也更完善，无论治安管理、校舍更新还是绿化覆盖程度都比较好。

这是一个很现实的问题，钱给足了，各方面也就到位。

美国税务局曾在官网发布了一篇名为《我们为什么讨厌房产税》的文章。

这种「我就喜欢你看我不惯，但又拿我没办法」的态度，让美国百姓恨得牙痒痒，但他们顶多在网上吐槽几句，除此以外没有过激反应。

因为美国人觉得，没有理由取消房产税，哪怕拖欠的后果非常严重。

不仅是房产税，其实拖欠物业费的后果也很严重。

在美国，物业管理费是由一个叫HOA的组织收取。

HOA全称业主管理委员会，和我国各小区的业委会不同，它从来都不站在业主这边，甚至可以说是美国业主们的噩梦。

美国人从买房的那一刻起，除了房产税以外，物业管理费也是其必须终生缴纳的费用，哪怕物业管理水平很糟糕。

比如前面提到的一美元楼房所在地段，虽然那里已经成为了废墟，不存在什么「物业管理」，但物业费该交还是得交。

如果不交，会有什么后果？

和不交房产税的后果一样。

作为民间机构，HOA拥有着极大能量，对于拒绝缴纳物业费的业主，它可以向法院申请强制驱离业主，然后拍卖他的房屋。

有人不信邪，就想和HOA对抗一下，结局就挺悲惨的。

2022年，美国加州一名华裔女子由于不满意业委会提供的服务，连续三年拒绝支付物业费。

于是HOA向法院申请拍卖她的房子，还要把她驱逐出小区。

花高价买回来的房子竟然要被贱卖？

这名女子在极度愤怒下，选择和HOA对峙，并且持刀冲向美国警察，最后身中18发手枪子弹，倒地身亡。

悲剧发生的最大原因，是这名女子没有搞清楚，中国和美国在国情上的最大区别，既然入乡随俗，选择了在美国生活，最基本的规章制度总要搞清楚。

从这事也可以看出，HOA堪称全球最强物业。

除了怕拖欠房产税和物业管理费外，美国的有房一族也担心被人闯空门。

对中国人来说，无论房子有没有住人，只要产权人是自己的，没有抵押没有交易，就不用担心被人抢走房子。

可在美国，情况有所不同。

美国的私人领地虽然禁止侵犯，但如果没人住，那就不算私人领地。

所以在纽约街头，长期流窜着一群特殊的流浪汉，简称「偷房一族」。

他们会留意哪些房子长期没有人居住，或者房东疏于管理，然后撬门进去，大大方方地在里面住下来。

如果房东发现及时，当然可以报警把这些流浪汉驱逐出去，但需要注意，这是有时效限制的。

根据纽约的法律，如果入侵者在房子内住满1个月，那他们会自动升级为租客，这时房东不可以随意把他们赶出去了。

房东只能将这些「自来熟租客」告上法庭，当作欠租案来处理。

先不说费时费力的问题，在这段时间内的物业费、房产税等等都要正常缴纳，房东还不能断水断电，得把房客们伺候好了，不然很容易被反告。

所以很多时候，业主们会选择私下协调，这又得花出去好几千美元。

更绝的是，如果入侵者顺利在房子待上足够长的一段时间，且没有被人发现，那经过一番简单运作后，他们甚至能鸠占鹊巢。

2020年，纽约州和加州出台了一项法律，里面提到一点——

如果非法居住者公开占据一处房子至少5年，且履行房主义务，对房子进行维护，就可以对房产提出逆权管有的要求，可以合法拥有别人的房子。

这就是欧美法律体系中著名的「逆权侵占」。

其他州的法律尽管年限有所不同，有的最长需要住满20年，但内容大致相同。

所以对美国百姓来说，这辈子需要努力规避以上说的这几个雷区，才能保证房屋的永久产权始终属于自己。

这算是一场房屋永久产权的保卫战。

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