开年的北京楼市！

作者 :正文注明 2024-01-10 20:43:10 围观 : 次评论

作者：子木
来源微信公众号：子木聊房
已获授权转载

聊聊北京。

最近很多人对北京楼市比较担心，这种担心来源于今年北京楼市“过分跌宕”。

他们相信北京房产价值，但又不敢轻易抉择。

今天一改，明天一变，不知道到底什么时候买卖，耳边又经常传来“大跌舆论”，紧张兮兮。

其实，经历过周期的人都明白，这就是在“转折阵痛”，在一个周期过渡到另一个周期的时候，固有逻辑都在打破重组，不确定性增多。

期间自然有鼠头，趁机炒作焦虑，收割流量，让情绪走向两个极端。

但我想说的是，楼市就像一道数学题，出卷人可以用一万种方式去改变外在现象，但解题人，必须要找到“内核”。

2024年的北京，买不买，买什么，什么时候买，接下来我通过年度盘点，帮大家解谜，可以酌情参考。

01、

我们先来复盘2023年的北京，我给的一句话评价是：

一波三折，绝处逢生。

2月后，北京楼市非常热闹，迎来不输于2017、2021年的火爆迹象，整体成交量一度飙升，接近3W套。

那时候所有人都以为牛市来了。

但没想到，进入4-5月份，成交量开始止不住的下滑，直至9月份新政出台，又出现过一波势力，而后又迅速冷淡，以至于北京12月紧急再出新政，维持缓慢复苏的趋势。

2023年10月，北京二手房挂牌量达到历史峰值，大概接近17万套左右，也就是这个时候，市场舆论被空军占领，一夜之间，到处宣扬北京房价不行了…

那时候人心惶惶，北京房价预期碎了一地，仿佛进入绝境，很多人问我怎么办？

我跟他们说，能讲出这种言论的，根本不懂北京，更不懂楼市。

现象是现象，现象不是真相。我们要从数据中找答案。

1、2023年3月北京爆出小阳春，定点爆破后瞬间萎靡，说明北京和其他城市一样，没有逃过“疫情伤疤”的影响。

一方面在于房价预期的确定性，另一方面，在于收入预期的确定性。

两者夹击，让本想入市的买房人进入观望。

2、3月份、9月份、12月份，一个阳春点，两个政策点，成交最好，意味着北京对政策的敏感性极强。

一旦出政策市场就会有所反应，这说明底层需求是比较稳定的，只是缺少上车的由头，但目前政策还是没有跟其他城市对齐，隐藏了继续放开的红利。

3、最后几波峰值成交，市场主要集中在600万以上，意味着北京市场彻底由改善需求驱动。

但改善需求释放，需要“卖一买一”的基础，而每次政策打鸡血，之后迅速下掉，也正是刚需段位的年轻人购房群体的增量不够，支撑不起楼市的循环逻辑。

预期下滑+政策效力不够+刚需购买力不足，这就是2023年北京楼市的利空因素。

但事实上，在这种情况下，2023年北京二手房住宅网签量跑出了15.5万套的成绩，同比去年增长10.18%。

说明北京底层购买力并非是泡沫，而是比较扎实的，当得起风向标、老大哥。

在成交稳定的情况下，二手房价格下调幅度较大，普遍跌了5-15%，这是因为供需结构出现了问题。

今年北京业主基本都达成了共识——

放弃老破小，置换改善房。

尤其“认房不认贷”后，北京业主为了拿到首套首贷的名额以及较低的房贷利率，排队将房子挂售，供应量一度飙升。

需求不变，供应大增，那么价格肯定是要向下走的，这又导致更多人害怕房价下跌，继续加量卖房，又进一步促进了下降螺旋。

这才是今年北京房价下跌的真实原因。

那么到底怎么办呢？

等。

02、

市场是很聪明的，会进行自我调节，如果因为短期的供应增量导致价格崩溃，那么这样的楼市也不值得被关注，也没有任何抗性。

事实上，在经历过连续几个月挂牌量上升后，终于，北京挂牌量开始掉头向下，从接近17万套的最高点，回落到当下的16.2万套。

同时，11月和12月，二手房网签量，都维持在1.2万套枯荣线以上。

这说明，北京的真实购房需求顶住了这波库存带来的利空，房价趋于稳定，同时出现了回暖的翘尾趋势。风险解除，也同时意味着价格筑底。

2023年北京楼市最大的信号是，新房成交总价中位数从689万/套，涨到了700万/套。

这是一个非常关键的点，为此我花了很长的时间，调研北京楼市，寻找答案，最后基本得到几下几点：

1、北京产品代际差异比较撕裂

2、90、00后开始主宰战场

3、北京的地段效应正在失效

代际差异就是代与代之间的差异，在北京生活多年的人应该知道，北京因为当年的7090政策，盖了很多“烂房子”，为什么说它烂，是因为全球任何地方，就连香港都找不到这样的户型。

2017年开始，因为“限地价竞利润”政策，北京又出现了一批“烂房子”，这批房子的质量非常差，基本都属于开发商偷工减料的产物。

再加上，这些年北京房价一路狂飙，人们为了保值增值，对房屋质量的金融诉求大于质量诉求，导致整个市场的建筑校准的下限非常低。

但现在不一样了，从2022年开始，北京取消限竞房政策，同时房子不太好卖开始内卷，反而在这种状况下，出现了大批量的好房子。

今年上了热门的项目有很多，君礼著、熙华台、中海学府里、保利天汇、中建濮园、北京国贤府……

低容积率、四叶草户型、干湿分离、90%得房率，一步一景的园林，过去只存在于豪宅盘的配置，开始下放到改善市场，对之前的产品相当于降维打击。

这对于北京购房者冲击巨大，过去花几百万买个刚需，现在花几百万买个改善，说不想换是骗人的。

在北京今年看了很多盘，得出了三个结论：

1、过去的产品和现在的产品之间，差距巨大，而且这种差距是无法通过地段优势去补足的。

2、疫情之前的产品差别不是很大，但疫情之后的产品简直天翻地覆，不过疫情之后的产品可升级的天花板有限，也就意味着5年前和5年后，是两代产品。

3、因为这波房地产硬着陆，一些玩金融的地产商被出清，反而一些真正做产品的开发商开始崛起，祸兮福兮，未来北京市场好项目不会少。

03、

第二个特点是，北京新兴买房群体开始加速涌入市场。

我们一直都说，未来是年轻人的。

所以房子好不好，能不能卖出去，都要去迎合市场未来的趋势。

一个项目的设计师朋友跟我说，他们拿到项目第一时间是去海淀找年轻人做问卷调查，年轻人已经不再愿意为老产品买单了。

他们喜欢大窗户，喜欢动静分离，喜欢不带飘窗的简约感，也喜欢精装的时候，洗漱台下面预留一个拖地机器人的接口和空间。

年轻人加速涌入楼市，对产品的审美还要有一定的要求，外立面土的不要，园林做的不洋气的不要，项目里没有社区配套的不要。

很多人说，如果满足这么高的要求，房子一定不便宜啊，现在的北京年轻人有这么多钱吗？

这个问题今年有了答案——

如果能住的更有品质一些，年轻人可以牺牲通勤时间。

这也就是为什么顺义和房山、昌平一些品质大盘卖得异常好的真实原因。

其实这也是我讲的第三点“北京的地段效应正在失效”的一个原因，第二个原因，就是北京的产业开始多点开花。

之前的北京，产业商圈就那么几个，国贸、金融街、中关村、望京……再看现在，大家感兴趣可以数数，到处都是，很多产业商圈都兴起在5-6环。

如果上班的地方非常多，而且遍布全城各区，那么很多年轻人都没必要在核心地段买房。

这跟美国城市的“空心化”有些相似，美国很多城市发展到一定程度，人们开始从核心区向外流动，因为核心区又贵又旧，道路拥挤，生活品质下降。

后来大量企业搬迁到了外围区域，人口也跟着向外流动，导致很多政府财力有限的城市，核心区开始破败。

北京核心区虽然不会破败，但在产业多点开花，铁路基建发达的趋势下，住房性价比受到了很大的挑战。

北京只有一类老房子能经受得住考验，那就是被城市资源深度绑定的，比如海淀区物业管理还算不错的老房子。

在地段、教育、产业三大因素加持下，能稳定跑赢大盘，除此之外，北京的老破小很难再有机会。

04、

那么对于北京买不买，何时买，买什么，其实在上面的观察中，已经有了答案——

去年年底成交稳定在1.2W套枯荣线以上，意味着房价已经筑底，2024年3月，在小阳春利好的加持下，行情会有一波起势。

至于起的“势”有多大，维持多长的时间，还要看到时候还有没有重大政策出来，目前对于北京来说，还有一张王牌没用，那就是放开限购。

如果放开限购，其他城市投资者入市消化库存，那就很不好说了。而且棚改2.0已经启动，北京城中村的规模不小，落地时间正好也在小阳春附近，很可能有助推效果。

这都意味着，3月北京行情会好起来。

但对于买卖决策，还要分人。

如果是刚需，继续等，因为行情好，市场挂牌量会激增，到时候对于刚需段的房子会非常内卷，到时候去谈价格，买一套品相还不错的“硬通货”，概率会很大。

什么叫“硬通货”？

学区、地铁、商业、公园、房龄和物业，能凑就凑。如果不着急，还可以等那种刚需品质大盘，虽然位置远点儿，但未来年轻人接盘量不会小。

对于改善，这段时间就要看房，有钱就下定，年底是抄底的黄金时间。

如果是“卖一买一”的购房者，要先把目标定下来，卖房还是等到三月，流动性起来，能卖个好价格，但一定要很迅速的买改善房。

因为改善房相对刚需比较稀缺，如果行情起来，改善涨幅肯定甩刚需好几条街，那时候就要拼手速，前提是你已经对想买的房子有充分的了解。

这段时间就是学习探索，做功课的黄金时间。

本文完。

标签北京楼市

上一篇：一夜之间，美国背刺中国的三张王牌，全部打废！下一篇：警惕俄罗斯打朝鲜牌！

警惕俄罗斯打朝鲜牌！

来源：洋恺宏观作者：George最近几年全球形势骤变，我通常会在年底或年初的时候做一些风险提示。比如2021年底，我特意强调了俄乌风险，在当时的背景下，我估算俄乌开战的概率在70%左右。2022年底的时候，我认为中东可能会是全球下一个火药桶。一方面是俄乌风险外溢，另一方面是以色列和伊朗都处于权力交接关口，两国鹰派都有动力挑起战争。2023年底，我在文章中罗列了2024年最值得重视的五大地缘风险，其中朝韩问题排首位。这个排序当然不是随意搞的，因为我觉得朝鲜半岛隐藏的风险被严重低估了。事实上，在过去五年里，我...
2024-01-11 07:45:00 朝鲜俄罗斯
刘建超会见联合国秘书长古特雷斯

据中联部网站1月10日消息，当地时间1月9日，中共中央对外联络部部长刘建超在纽约联合国总部会见联合国秘书长古特雷斯，就中国同联合国合作、全球文明倡议以及双方共同关心的国际和地区问题交换看法。照片来源：UN Photo/Eskinder Debebe 刘建超表示，中方赞赏联合国为带领国际社会应对各种风险挑战发挥的重要作用，支持秘书长本人为维护国际和平与安全、促进共同发展所作努力。中国始终坚定维护以...
2024-01-11 07:42:01 联合国中国全球
离巢13年！林保怡传回TVB拍《刑侦12》！与马国明、陈炜合作！

2011年离开TVB外闯的林保怡，近年在影坛发展不俗，而最近则有消息传出，他将回巢拍摄新剧《刑侦12》，与马国明及陈炜（炜哥）等斗戏，这是他相隔13年再次与TVB合作。据悉《刑》剧是无线与内地开拍的其中一部重头剧。而这次保怡决定回巢，乃《刑》剧总监制钟澍佳一手促成。钟澍佳早前找来佘诗曼主演《新闻女王》，无论成绩或回响都甚高，这次《刑》更由电影《打擂台》等编剧谭广源出任编审，港媒致电陈炜，她只简...
2024-01-11 06:35:38 找我我都都没
TVB女星产后去深圳坐月子！方便老公收工探望！发视频赞不绝口！

现年42岁的袁伟豪和张宝儿去年11月荣升做父母，儿子“袁咕碌”袁晞佑出生了！这位新手妈妈连日来在社交平台贴了不少袁咕碌的相片，与爸爸袁伟豪十足饼印。昨日张宝儿又贴出一段短片，原来张宝儿当日在香港出生后，小休数天便到了深圳月子中心坐月子！张宝儿昨日在社交平台贴出一段短片，内容是我的月子体验，原来因为袁伟豪近期在深圳开工，为免错过袁咕碌的成长过程，于是张宝儿便选择到深圳的月子中心坐月。在视频中，...
2024-01-11 06:35:35 月子张宝深圳
万千星辉场刊曝光！众小花穿着性感各具美态！哪个更出位？

无线电视《万千星辉颁奖典礼2023》将于1月14日（周日）晚上8点在澳门上葡京综合度假村隆重举行，翡翠台届时将同步进行直播。大会今日起陆续向外发布各奖项十强及“最具潜质新人”候选人官方场刊照。今日发布的分别是最佳男主持、最佳女主持、飞跃进步男艺员、飞跃进步女艺员十强及最具潜质新人21名入围者，为隆重其事，日前一众十强候选人云集电视城为大会场刊拍摄靓照！当中女飞跃大合照最为抢镜，除了戴祖仪...
2024-01-11 06:35:32 最具十强潜质
又一TVB时装剧将拍！TVB女星再演女一！剧中老公又偷食搞小三！

萧正楠和吴若希今日现身将军澳电视城出席无线新剧《奔跑吧！勇敢的女人们》造型记者会。萧正楠透露在剧中饰演渣男老公，背着吴若希在外面偷食搞小三，他坦言演这个角色相当有难度：其实我收到剧本时我好忐忑，如果头几集，有些人看到好恨这个人，变了不再看下去，就没之后的十五集了。所以我要怎样去把握这个位。吴若希相隔十年再度同萧正楠合作，感觉好有亲切感：他是一个极度好笑的人，风趣幽默，同他做事会好开心...
2024-01-11 06:35:30 剧中角色都会
36岁TVB花旦生日群星现身！陈炜与老公出场，陈庭欣与富贵男友到贺

前港姐冠军朱晨丽早前迎来36岁生日，昨天她分享了生日Party的靓照，见到不少艺人朋友都有现身祝贺，其中陈炜的医生老公陈国强身形明显比2022年结婚时发福不少，脸形愈来愈肿胀，更被不少网友笑称幸福肥！同为港姐出身的庄思明都有到场祝贺。陈山聪都有出席陈庭欣与彩丰行老板杨振源拍拖5年屡传婚讯，他们亦结伴到场，陈庭欣穿上红色短裙，而杨振源亦配合女友穿上有红色点缀的衣服，十足情侣装。...
2024-01-11 06:35:27 都有港姐红色
贾玲为新电影疯狂减肥，整容式颜值惊艳网友，这样的她我笑不出来

《你好，李焕英》让大家看到了贾玲的才华，因此从她新电影筹拍开始，就不少人拭目以待，尤其是这一年多她都鲜少露面，期待值直线拉满，近来又有消息爆出，说她为新电影角色减肥一百斤，虽然贾玲比较圆润，但是减肥一百斤还是挺令人震撼的，甚至有网友调侃，贾玲这是减掉一个张小斐啊。贾玲这种为艺术献身的精神赢得大家一致好评，但也有不少网友关心她的身体，好奇这种减肥方式会不会伤身体，别因为一部电影身体还给折腾坏了。虽...
2024-01-11 06:35:22 带着事业时候
吴京口碑翻车，被质疑不会照顾谢楠的情绪，疑似性格暴躁像家暴男

吴京居然也有口碑翻车的一天，在某音上突然出现不少人，批吴京太大男子主义，事情起因是三年前，吴京谢楠一起参加的某档综艺的片段被挖出，不少网友觉得看了节目后，感觉吴京脾气不好，动不动就甩脸子，扔毛巾，发脾气，而且也不懂照顾人，对妻子谢楠也表现得很没有耐心。在镜头前还这么做，背着镜头还不知道要做出什么过分的事呢，甚至有网友猜测，谢楠和吴京结婚这么多年，估计受了不少气，说不定还会遭到吴京的家暴。其实吴京...
2024-01-11 06:35:19 有的和他自己的
一个婆婆的不理解：我当儿媳妇时受的委屈，凭啥我儿媳妇不用承受

都说十年媳妇熬成婆，这个熬，字面上可能是时间很长的意思。但确实，有些婆婆当初是儿媳妇的时候，受了自己婆婆很多委屈，真的是熬过来的。可有意思的是，这些婆婆，在她们有了儿媳妇之后，想的是当初自己经历过的苦楚，也要让儿媳妇经历一遍，不然不平衡。我婆婆就是这样想也是这样做。文|胡小乖，图|网络我和我老公郑亮是朋友聚会认识的，自由恋爱。一开始我也就冲着感觉，压根没去想别的。可结婚毕竟不是谈恋爱，只要彼此喜...
2024-01-11 06:27:08 婆婆儿媳妇公公