和富人学习如何自救！

作者：包叔
来源：包邮区 ID：ibaoyouqu

8月15日下午3点，北京突然开始下起了小雨，泰禾北京院子的工地上湿热难耐，黑蚊成群。

绿色围挡的门被打开，五个业主被泰禾项目负责人温宏伟送了出来。

温宏伟马上就被二三十位焦躁的业主围住，要求也进工地看看。已经见惯这种场面的他，低眉顺眼，却不慌张。

他拒绝了更多业主进入项目的要求，理由是不符合工程安全和防疫规定。温说话柔声细语，逻辑缜密。听业主说话时，会低头侧耳微笑，让人生不起气来。

一位身材纤弱的女业主不听他说，一步上前把脚伸进门缝里，死死卡住了围挡上的铁门。怎么也要进去看看。

她的房是父母帮忙买的。房子烂尾的事家里还不知道，父母规划着房子装修，她却连房子是什么样了都不知道。

北京院子二期有38栋楼。温宏伟说，23号到30号楼刚刚封顶，其他的楼栋工程量只完成了十分之一，还有5栋楼：

是一片长草的大坑。

工地上本该有2000个工人，但只有400多人勉强维持运转。总包方说，泰禾还欠近2个亿的工程款，后续款项再不到位：

最多再坚持15天。

从2019年4月起，泰禾黄老板已经和压顶债务斗争了将近500天。另一些人的悲喜，他有点无暇关注。这500天对于泰禾烂尾项目的业主们，也是人生中最大的考验。

他们大多是各自领域跑出来的成功者。一套院子本来该是富足成功人生的金边，如今却成了一个大坑。

时代的灰，同样落在了他们头上。

维权似乎帮助不了他们什么，业主想的是自救。过去一年，房子保卫战在北京、杭州和苏州相继拉响。一群没有交集的人，因为烂尾楼而联系起来，十几个月来，他们逐渐学着建立组织，建立议事规则和管理条约。

这既是一场民主试验，也是一场人性的考验。他们被迫要用前半生积累的经验、智慧和资源，打赢房子保卫战。

1

北京院子二期负责牵头业主自救的，是微信群群主颜乐。她把网名改成“黄其森的大姑”。

颜乐有两个孩子，大女儿8岁，小儿子两岁。老公是土生土长的北京人，家里原本有两套房，公婆一套小两居，夫妻俩一套大两居。

因为儿子出生，颜乐看上了北京院子的叠拼，四居带院子。为了这套北京院子，颜乐一狠心把两套房子全卖掉了，和公婆一起租房子住，又和亲戚朋友借钱，终于凑够了首付，便静静等待着交房日期：

2020年6月30日。

2017年9月7日，泰禾用60亿在朝阳区孙河拿下了相当于四分之一个天安门广场大小的土地。这块地西边800米，就是让泰禾声名鹊起的北京院子一期。三个多月后，黄老板告诉记者，公司要冲击2000亿销售额。

院子二期总货值80个亿。温宏伟说泰禾补缴了六亿的土地出让金，等于拿地花了66亿，融资成本13个亿，加一起就接近80亿了。他说泰禾不赚钱：

就为了冲规模。

泰禾危机什么时候埋下的，颜乐们是不知道的。但今年四月份，一位顺义的业主到工地附近溜达，发现工地上没人影。不知就里的业主去问泰禾，得到的答复是监管账户里资金不够，网签有困难：

但足够支持项目建设。

院子二期基本售罄，业主大多是全款买房。颜乐是第一次知道监管账户里的钱不够了，还影响到网签。

他们一遍遍去朝阳区房管局询问监管资金余额，又不断打过几遍12345，他们最终拿到了账户余额截图：2.27亿。

六七十亿的购房款不易而飞了。愤怒的业主责问房管局，明知道账户没钱了，为什么不早点行动。得到的解释是，他们去年四月就停掉了叠拼的网签。而合院部分就始终没有拿到过预售许可。

对于这一切，业主们都毫不知情。

6月中旬，北京院子的业主们决定自救，他们推选出了13人组成领导小组。

业主们开始各自动用资源和专业。有的业主买通工人调查施工情况；有的业主负责统计货值；不爱露面的人，就用全家的手机，一遍遍的打12345。

最终，来自于金融机构的几位业主通过人脉调查了监管账户，他们发现80亿购房款的70亿已经给泰禾了：

钱被泰禾拿走还债了。

他们发现，泰禾用土地抵押，向华融贷款40亿元。他们的购房款一开始就没有打到监管账户里，而是另外有一个账户。他们还查到，曾有14亿元的购房款被直接转入：

华融旗下的基金芜湖融普明投资中心的账户。

真正的监管账户，只有2.27亿元。

他们把这个发现捅了上去，想推动有关部门解决问题。6月30日，北京市住建委召开了由朝阳区房管局、华融、监管银行大连银行、中铁、泰禾参加的五方会议，会议特批恢复了二期院子网签资格。

购房人将剩余房款全部存入监管账户，监管账户里的钱不得挪用，只能专项用于项目建设。

但一个月后，业主们发现监管账户里的钱又少了2560万。其中的八分之五——1600万，又被划到了华融账上，只有八分之三用做了工程款。

泰禾方面说，项目整体完工只要七个亿。他们和业主算了笔账，叠拼业主手里银行贷款有8.4亿，监管账户里有2.3亿，项目车位能卖4个亿，合院未售和待回款一共5个亿：

加在一起19个亿。

换句话说，只要华融松口，不再按三五分的比例从项目上拿钱，北京院子肯定能活过来。

矛盾被转移到华融身上了。

愤怒的业主们开始向银保监会举报华融、给华融董事长写公开信、到华融大厦去投诉。八月初，华融通知泰禾，不要再让业主过去闹了，否则让泰禾在规定期限内还款。

8月6日，领导们开了个闭门会，市政法委、市高级院、市建委参加。会议主要有两个方向：

第一，由法院协调，禁止华融继续从监管账户里划钱；

第二，由建委出面协调，让华融同意监管资金优先支付项目建设。

2

千里之外的杭州，几乎相同的戏码也在上演着。

370多人的杭州院子业主群里，汇集了杭州很多精英人物。他们中有公务员、医生、律师、房产商、阿里巴巴员工，用1000万到6500万元不等的价格，买下了杭州院子。

2019年4月的一天，一位在地产公司工作的业主发现杭州院子没有竣工备案，按合同，竣工备案应该在2018年底就完成。他在业主群里说：

杭州院子可能要烂尾。

最开始，这个消息没有什么动静。不少业主甚至很气愤，说他胡说八道：

这么大的公司，至于烂尾吗？

后来的事情，被他不幸言中。

业主们开始想各种办法引起泰禾的注意，但一直无组织无纪律。群主换了两次，最后落到了29岁的孙小佳身上。业主们选她的理由也很简单：

她是个律师，有专业背景。

事实证明，这是一个正确的决定。年轻的律师很快就进入角色。

她上任后的第一件事是组建了“行动小组”，由行动小组负责商议决策方案、组织统一行动。

很快，行动小组吸收了群里最富有战斗力的30余位业主。行动纲领也被制定出来，杭州院子业主的“大一统”形成了。

孙小佳做的第二件事，是组建了楼栋长群，要求“每一栋楼必须出人”：

如果自己过不来，让亲属过来也可以。

这简直是天才的领导力。既分散了自己的压力，又保证了群众运动的后继有人。

很快，业主们迎来了第一次胜利。

2019年10月14日，100多位业主来到杭州市信访局，要求政府给予支持。他们被领导狠狠地呵斥了一顿，但还是安排会面余杭区信访局。

信访局安排了区住建局局长接待他们。业主们提出要求：一定要见到泰禾的领导。

这天晚上7点，泰禾华东区域总经理卢国鹏赶到余杭区信访局。在住建局、信访局见证下，卢国鹏签署了承诺函：

房屋成品2020年2月底前交付。

泰禾另外安排资金2亿打入设立的五常街道监管账户。

五常街道就此接管了杭州院子的资金监管账户，里面一共有：8000万。

到此，杭州院子起码避免了完全烂尾。

时间很快到了2020年5月，七个月过去了，监管账户里的8000多万只剩下不足700万。这几个月，孙小佳们眼看着钱从监管账户划出，但工地上似乎没有什么改善。

他们要求公示监管账户支出明细，压力之下，余杭区政府决意让杭州院子完成竣工备案。

竣工备案完成意味着，开发商可以对业主交付了。

尽管小区道路未平整、水电未通，建筑垃圾随处可见，质监站站长都不同意签字，但政府要求他签字，责任由政府承担。

政府主导竣工备案，确实让很多业主舒了一口气，尽管房子的质量已经无法得到保证了。事实上，从此之后泰禾基本停工，不再惧怕业主了。

但对于业主们来说，总算初步保住了自己的房子。

就在胜利曙光即将到来的时候，业主群的分裂也开始了。

孙小佳的支持者们希望向法院申请项目公司破产。他们认为，交付前申请破产，扣押的资产变现后第一顺位会被先用来盖房子。

但也有很多业主不同意，他们质疑孙小佳：

就差一点工程了，为什么还要走到破产这一步。

最终，有100多位业主一纸诉讼将杭州院子的项目公司告上了法庭，据说原告太多了，让法院都有点吃不消。

诉讼效果显而易见。法院查封了杭州院子未售的六套住宅，价值至少6000万。

这6000万，就是杭州院子业主的希望。

3

从北京到杭州，业主们用被逼出来的神通，总算保住了自己的家，但也几乎被熬干了。

有段时间，颜乐每天只睡两三个小时。一家六口人全生活在租住的小房子里，每天鸡飞狗跳，她心力交瘁。

到现在，颜乐的公婆也不知道发生了什么，老人问起时，她只说因为疫情延期了。8月底，颜乐算了算，除了300多万的贷款，欠闺蜜的钱也还有一大把。

8月15日那天，泰禾找到北京院子的业主，建议分批交房，延迟到明年年中交第一批，得到了一个一致的答案：

要住，就一起住进去。

半个月后，几十位北京院子业主商量好去华融大厦门前维权。到了以后发现，两大汽车的警察早已等在门口。华融提前报警说，有一堆搞p2p的人要来闹事。他们一直抗拒和业主面谈。

而杭州的战斗显然更艰苦一些。

在七个月的奔波中，孙小佳心力交瘁，保持业主的团结越来越艰难，还要不时接受有关部门的问询。业主群里开始出现质疑的声音，有一些业主指责孙小佳，只是律师想赚诉讼费。

这些指责，消耗了她最后的动力——她原本也只是想买套房的。

让孙小佳彻底出局的，是一件带有黑色幽默色彩的事。

有联排别墅的业主提出，院子太小，要扩大自家的院子，这很快得到其他联排业主的赞同。但合院业主则认为这损害了公共绿化面积。

业主群由此分裂，行动小组解散，合院业主们认为孙小佳不作为，他们单独组建了200多人的群。

烂尾楼消耗着所有人。对于地产商来说，院子是沉重的债务；对业主来说，那是家。

事实上，还有更多烂尾楼的受害者，是没有院子业主们的资源和专业能力的。包叔记得昆明有个烂尾楼，竟然有将近100户业主选择住了进去，在没有门窗、排水、硬化的楼里过起了日子。

烂尾楼缺水断电，没有门窗，业主靠电瓶和蜡烛照明，在工地水坑取水，在窝棚搭伙做饭，过上“城市吉普赛人”的生活。他们曾找过有关部门，得到一个回答：

与其把钱拿去租房，还不如凑钱自救。

昆明那个烂尾楼的名字，叫“别样幸福”。

（颜乐和孙小佳均为化名）

本文作者：包叔，房地产行业“百晓生”， 《神药推手》《绿地的接班人》等100+作者，以独家消息和行业分析见长。