4月经济数据很不乐观，最高层打出王炸！
面对俄乌战争持续，和美国在亚太地区围堵中国的动作不断，中国经济的发展更要稳得住。在国际环境恶化和国内防疫形势依旧严峻之下，如何扭转经济增速下行势头，改善就业状况，成为中国政府的当务之急。
上海的问题，大家自有判断，在此不做赘述。下面，我将重点分析一下中国房地产调控的政策脉络和特点，以及楼市后续的走势。
由于房地产业规模大、链条长，因此，其在带动我国经济增长以及稳定经济层面的作用是显而易见的。
央行此次释放房贷利率降息的信号，很明显是为了刺激刚需和改善型住房需求，带动房地产去库存，以及稳住房地产投资，进而稳定经济增长。
对于此轮房地产调控松绑，我们还得从2020年8月推出的“三道红线”政策说起。
因为当时房地产行业的负债规模实在太高了。2018年，全国房企的有息负债达到了19.2万亿，这是一个什么概念？2020年我国的GDP首次突破一百万亿，房企欠的钱相当于我国GDP的1/5，这个数据太吓人了。
于是，2020年“三道红线”横空出世之后，房企便被迫开始执行降杠杆的战略。但在具体推行过程中，与其他政策的重叠交互，部分杠杆率走高的房企无法适应政策收缩而突然间倒下，尽管尽力自救，但效果有限。
在房地产企业一片哀嚎之后，有些地方也坚持不住了。到了去年年底，部分楼市不太景气的二三线城市出台了一些零星的宽松动作，比如哈尔滨、衡阳、玉林等。
到今年年初，央行对LPR进行了一次普降，虽然只有5个基点，但被视作政策松绑的信号，大家隐约感觉风向要变了。
3月16日，财政部宣布年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，信号越来越清晰了。
于是在4月，各大城市的地产调控政策就开始陆续登场了，既有衢州、日照等三四线城市，也有南京、杭州、苏州、广州这样的一二线城市。楼市松绑的暖风在一个月内吹遍了全国。
今年以来，已经有约80个城市放宽楼市政策。5月份仅过半，就有36城“花式”出台楼市支持政策。目前多城出台的房地产支持政策涵盖的内容愈发丰富，且力度明显加大，已经触及对限贷、限购等核心调控政策的放松。
从各地出台的楼市政策内容看，降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限售等传统手段仍是主流，但也出现了一些超常规的创意举措。
比如无锡、南京、杭州对二胎、三胎家庭以政策倾斜；长沙将存量房用作租赁住房将不纳入家庭套数计算等。
虽然央行和银保监会推出的房贷降息政策目前仅限于首套房，但是从政策趋势来看，逐步降低房贷利率，重点关照首套房和改善型住房需求，基本上成为大势所趋。但是从全国层面，限购政策是不可能松动的。
现在看来，各地的楼市松绑政策，就差挑战“二套房”限购这一核心政策了，而这是“房住不炒”的底线。至少在北上广深这样的一线城市，限购政策是不可能放松的。
这些年，全国统一的“二套房”限购政策，即一个家庭最多只能购买两套房子，基本上消灭了“炒房团”的存在，也是近些年房价没怎么涨的杀手锏。
但目前有些城市开始变相松绑这一政策，恐怕并不符合“房住不炒”的总体方针。
作为全国房价控制得最好的一二线城市，长沙走出“以出租房换购房资格”的路子，真的能够盘活其房地产市场吗？
长沙的创意调控政策，其实，打的就是“二套房”限购政策的擦边球。甚至，根据网友的分析，理论上是可以无限循坏破限购的。
把房子租出去，能够腾出购房资格，但租期必须10年以上，出租方式上可以自己找租户，也可以和政府成立的长期房屋租赁公司签长期租赁合同，也就是把自己的房子变成公租房。然后就可以换取购房资格，如果有两套，租出去一套或者两套，就可以获取购买一套或两套的购房资格。
看上去很香吧？
这个政策既解决了二手房限购的问题（锁定10年），抑制了二手房交易，又刺激了新房市场，促进了房地产投资，和增加了GDP；而且国家要求的10几万套的公租房指标，不费吹灰之力就实现了。可谓一箭多雕，关键是没有多大的成本。
那么，这个政策能够落地吗？落地的效果如何呢？
用10年的房屋租赁合同去换取购房资格值不值？出租房屋十年内不能出售的机会成本有多大？
理论上，如果一个人有100套房，租出去100套或99套，是可以换取两套或一套购房资格的。这样会不会刺激炒房的复燃？是否有悖“房住不炒”的方针？
其次，租出去十年的房租收益和房价预期加总，是否高于现在卖房的收益，把房子锁定10年，虽然有租金收益，但是也意味着房屋流动性的消失。
如果中途能够租转售，所支付的成本该如何界定，才能防止一些人钻政策的空子，通过出租房子获取购房资格后收回出租屋然后转售，来回倒手换取购房资格，并炒作房价？
这会不会抢占真正有改善性住房需求的群体的政策资源？
这个政策真正利好的其实是有两套房及以上数量的群体，他们本来就是比较富裕的群体，而真正有刚性购房需求和改善性住房需求的人，并不会受益这个政策。所谓“精准施策”就要打一个问号。
另外还有一个与房产税怎么对接的法律界定问题，政策规定存量房出租后不算家庭住房套数，那么，长期出租的房子与空置的房子如何征收房产税？是否要有区别？如果一视同仁按照产权套数征收，有很多人就不会热衷于长租房而是卖掉房产，其实房产税是打击炒房的大杀器，如果长租房的权属问题（所有权和使用权）出现模糊，影响房产税的征收，那么，“房住不炒”的方针很难落实得下去。
天底下没有完美的政策，就像不可能有永动机一样，这个政策的漏洞就在于，两极分化的趋势会越拉越大，没钱或只够刚需买房的人，可能会因为有多套房的富裕阶层炒高房价而越来越买不起房，房价拉高了，GDP和政绩有了，老百姓的困难和差距却越来越大了。
相比长沙的创意调控，多房多孩的政策可能更容易复制和推广。
多孩家庭可以获得额外的购房名额，在无锡、南京、杭州等城市开始推行，这无疑是满足改善型住房需求的针对性政策，这个政策相比长沙用出租房换购房名额的创新举措更为人性化，也更加精准，是许多城市可以复制的政策，而且实施难度小，政策立竿见影。长沙的政策过于理想化，现实中容易钻漏洞，而多孩多房更贴合实际情况，能够在最短时间内挖掘潜在的购房需求，而且符合“房住不炒”。
“房住不炒”实施了这么多年，总算把房价控制住了，这个成绩来之不易。因此，楼市调控最后的紧箍咒——限购，即每个家庭最多能够购买两套房子，在全国层面是不可能统一放松的。
地方可以想方设法松绑调控政策，但这条底线是不能直接突破的，特别是北上广深，必须牢牢扎紧限购的篱笆。至于类似长沙这样的二线城市，会鼓励调控创新，但是绝对不能突破限购这一最后的底线。
如果2009年房价暴涨和2018年的房企高杠杆再来一次，中国的经济承受不了，社会的忍耐力也承受不了。况且，我们根本不需要投机氛围浓厚的房地产市场，而是供给和需求真正能够有效匹配的状态。
对于大多数城市来讲，仍然是需要大幅去库存，消化存量房的阶段。因此，长沙从统一租售的角度出招，不乏为明智之举。整体而言，政策的思路是对的。因为将存量房长租化，确实可以消耗掉一定数量的存量房。而政策需要打补丁的是，如何防范借长租房政策，套取购房资格炒房。
虽然长沙有其特殊情况，整体房价不高，炒房也没有形成气候，因此，进行调控政策创新有一定的安全性，但是，还是要预防炒房风险，特别是在各城市竞争比较激烈的背景下，需要警惕跨城市资金因为政策的洼地效应而出现大幅流入，进而引发炒房。
其实综合分析，目前中国楼市，除了一二线城市仍然蕴藏着较大的房价反弹风险之外，其它城市的房价泡沫并不大，甚至很多城市都面临房地产库存过高，房地产投资快速冷却的风险。因此，除了盯住几个重点城市，其它城市的楼市调控政策自主性和调整空间更大。
中国现在处于人口增长快速下滑，总规模即将见顶的阶段。这是未来房价变化的决定性因素。对于人口净流入的城市，房价会比较坚挺，甚至还有上涨空间；对于人口净流出或流出规模较大的城市，房价会长期走下坡路，搞土地财政的路子恐怕是行不通了。
中国的房地产业早已结束了普涨时代，这是由经济发展、人口状况、城市建设等多因素决定的。随着中国经济从高速增长转向中低速增长，依靠投资拉动经济增长的边际效应在降低，除了一二线的几个核心城市，仍然维持人口净流入和较大的房地产投资缺口之外，绝大部分城市的地产投资已趋向饱和，并非依靠松绑政策调控就能挽救楼市了。
所以，与其在房地产拉动经济增长的老路上祈望奇迹的出现，不如根据城市自身产业结构状况，大力发展优势产业，走出一条特色经济拉动GDP的路子，进而提高城市容纳就业的能力，筑巢引凤。
文章最后，戎评有话说
很多人会有疑问，既然全国80多座城市都松绑楼市调控了，是不是意味着房地产的大行情又要回来了？
答案是否定的。虽然某些城市放松调控的政策可能会诱发短时间的炒房苗头，但是，长期来看，房价并不具备再次大涨的基础。
首先是城镇化率遇到了瓶颈。2000年，中国的城镇化率只有约36%，到2021年，这一数据已经增长到了64.72%。发达国家的数据显示，城镇化率超过60%，就意味着房地产市场高增长的局面会放缓甚至停滞。
很多人拿发达国家80%左右的城市化率类比中国，得出中国房地产依然有很大增量空间的结论。其实这完全是主观上的一厢情愿。事情的真相是，中国城市化率依然会提高，但靠的不再是分子的增加，而是分母的减少。而人口减少对于住房的需求会急剧萎缩。
中国的人口规模大概率在2030年前见顶，未来房子的库存会远高于需求，房价大涨的空间基本没有了。
再就是货币因素。过去几十年，中国货币发行的同比增速长期高于GDP增长率，造成流动性溢出，这些钱进入房地产领域，支撑起长牛行情。
2013年是一个转折点，国内开始着手进行宏观去杠杆，具体表现为M2同比增速不断降低。截止到目前，这一数据基本稳定在8%-9%之间，约等于实际GDP增长加上通胀。即金融系统不再给房地产额外印钱，即便政策短期宽松，行业也不可能再回到从前。
虽然中国家庭70%的财富在房子上面，房价的稳定对于保卫老百姓的财富非常重要，但是根据中国经济的发展阶段分析，房屋资产能够保值不缩水已经是很好的状况了，未来房价大涨缺乏基本面支撑。
所以，房子会逐渐回归居住属性，而褪掉金融属性。
相关文章
-
民营企业融资约束有五类原因，其含义和机制分别是什么？
民企融资约束的原因。民营企业尤其是民营中小企业面临较为严重的融资约束几乎是一个世界性问题，因此国内外学者都对其原因、缓解措施等都进行了大量有益的探索。文献中对民企融资难或融资约束问题的研究更多地与中小企业融资问题紧密关联，因为中小企业中绝大部分是民企。总结现有文献，对民企融资约束形成原因的研究大致可以归为五类。一是基于信息不对称。中小企业缺乏正规财务报表等数字化信息，信息收集和甄别成本高，从而使得...
2022-07-30 18:46:00 民营五类含义 -
原因揭开：中奖千万后为何到手还不到二十万？彩民：又交“智商税”
引言当下社会各个城市，各条街道上的彩票站人流涌动的局面就凸显出了大家对这种“不劳而获”生活方式的向往，这并不是因为大家不够勤劳，而是在当代社会有钱的人吃山珍海味、住别墅豪宅，没钱的人辛辛苦苦勉强为生，这种不平衡的局面让很多人都有了一夜暴富的想法，而落实这种想法的渠道之一就是买彩票。在新闻上很多人都听过某些人凭借着中大奖改变人生命运，走上人生巅峰的案例，这更吸引无数彩民疯狂购买彩票。可彩票中奖真的那...
2022-07-30 18:46:00 二十彩民智商 -
2022年国家要严查退休人员？是何原因？“4类人”可能包括在内？
引言对于当下社会上的打工人来说，大家自然都希望能够尽早过上“退休养老”的生活，虽然对于很多已经退休的老人来说，他们却羡慕这些年轻人仍有精力工作打拼，但很多年纪轻轻的公司职工却已经为自己的养老生活做好规划。在这样一个充满竞争内卷的时代，可以不用工作就能享受到每个月发放养老金，逛街下棋跳舞的乐趣对年轻人来说的确是一种奢望。不过在大家筹备养老生活时也需要知道国家为我们提供的养老保障虽然非常完善且人性化，...
2022-07-30 18:46:00 退休人员何原因国家 -
比房产税还高？或上调20%，三省已试点，新规下两类人需要留意
引言自从第一次房改政策开始实施以来，我国对于房地产行业的改革制度进行了多次调整，但是无一例外对于房地产行业的发展起到了极大的推动作用。在国家政策的支持下，房地产行业发展的如火如荼，近二十年以来我国房价也是出现了高速上涨的趋势。而这所导致的直接后果就是老百姓买房变得越来越困难，很多刚需买房者想要买一套属于自己的房子，许多人几乎万付出大半生的心血。但是房子对于国人来说有着非同一般的意义，在国家宏观政策...
2022-07-30 18:46:00 两类三省新规 -
一年被赚走2000亿，中国成外资巨头印钞机！国内药企为何不争气？
文丨华商韬略 马来 对跨国生物医药企业来说，过往的一年充满了“震荡”。行业内的几家巨头，先后经历了并购、重组与任职调整。短时间内，这些变化无疑影响了企业的股价。 但纵观全年的营收表现，人们却发现，跨国药企并没有受到太多影响，从其公布的数据中便可见一斑。 上半年，多家跨国药企纷纷发布财报。强生率先交出了“成绩单”，2021年，他们的营收规模达到了937.75亿美元，较上年增长了13.6%。 ...
2022-07-30 15:46:00 中国不争气巨头 -
“财政奖励中介卖房”第一城，出现了
文丨华商韬略 新媛 “凡在今年下半年期间，中介机构每销售一套商品房，将给予1000元奖励。” 回顾今年上半年， 房地产市场萎靡不振，各地政府为了刺激消费，更是想出了颇多“奇招”。 7月24日，江西省宜春市住建局发文称，其于七月初发布《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》正式实施后，目前销售面积环比以及销售额环比同时上升了6成还要多。 据悉，在补贴政策中，凡在2022年7月1日...
2022-07-30 12:46:00 卖房出现了一城 -
美联储博斯蒂克：美国经济没有衰退 应继续加息抑制通胀
当地时间周五（7月29日），亚特兰大联储主席博斯蒂克驳斥了美国经济陷入衰退的观点，他表示，美国经济尚未陷入衰退，美联储仍需进一步提高利率以遏制通胀。...
2022-07-30 09:35:06 美联储 -
流动性研究中，在波动性高的熊市条件下，流动性风险的共性更大
流动性共性的风险溢价。在2005年以前，关于流动性共性的风险溢价的研究较为鲜见。直到Achaya和Pedersen基于代际交叠模型和CAPM模型构建了流动性调整的CAPM模型，该模型首次将流动性和流动性风险纳入一个统一的框架进行分析，创新性地将流动性溢价分解为两个部分，第一部分代表预期平均非流动性水平，第二部分是净流动性风险因子，可以被分解为三种流动性风险，分别对应：股票与市场的流动性共性、股票收...
2022-07-30 06:46:00 流动性熊市更大 -
优待证发了后，退役军人该怎么用？有老兵说不好意思用？大家咋看
引言军人是非常光荣的一份职业，它承担着保家卫国的责任，是崇高的，也是伟大的，我国对于军人以及退役军人是有很多优待政策的，而退役军人的优待证就是其中一种。退役军人在我们生活中非常常见，服兵役是每个公民的义务，也是光荣的责任和使命，但是军人退役之后，国家也会为其发放优待证。在我们生活中却很少见到有人使用优待证，这是因为什么呢？有一些老兵还表示自己不好意思使用优待证，为什么会有这种想法呢？优待证发了后，...
2022-07-29 21:46:00 优待证发了该怎么 -
房产证拿到手后别大意，3件事需要办好，不然房子有可能不属于你
引言房子对于我国老百姓来说有着非同一般的意义，尤其是近几年以来，房子的属性一再被刷新。如今房子关系到我们生活中的方方面面，可以说如果没有房子，那么自己在这座城市中就如同一个过客，没有任何归属感可言。而近几年以来，房价不断上涨，给很多人的买房增加了难度，即便是能够凑出首付，几十年的房贷也让人感到压力很大，老百姓买房难已经成为一个社会问题。国家对于民生问题一直非常重视，老百姓买房难自然也是国家担心的，...
2022-07-29 21:46:00 有可能房产证件事
