为什么要给房企松绑？

作者 :正文注明 2021-11-12 08:15:24 围观 : 次评论

作者：牲产队长
来源公众号：牲产队

11日，房地产板块涨了，而且是大涨！

新华联、中南建设、泰禾集团、招商积余、招商蛇口、金地集团、保利发展、新正大、新城控股等10只地产股，封板涨停。涨幅超过5%的地产股，有24只。

对中国房地产企业而言，这不仅是一支强心剂，还是一束光。

为什么房地产板块突然强势反弹？其实原因很简单，就是政策松绑了。

一是，地方政府释放了对房子“限售”、“限购”的松绑信息。

二是，银行贷款开始对房企松绑，房企将重新得到银行贷款的资金输入，缓解流动性压力。

三是，银行间债市对房企松绑，房企又可以在银行间发行企业债了。其中，保利发展就在11日，发布了2021 年度第四期中期票据募集说明书，准备通过债市募资20亿，用于偿还银行贷款。

另外，碧桂园、龙湖集团、招商蛇口、美的置业等房企，都有类似的发债计划。没有央行的许可，房企在银行间市场发债这个渠道，是打不开的。

银行信贷、债券市场对房企的双重松绑，都表明，房企正在慢慢迎来曙光，现金流的压力将慢慢得到缓解。

房企最大的风险都来源于现金流的风险，如恒大、佳兆业，都是从现金流紧缺开始陷入危机的。银行和债市对房企的资金注入，将解决一部分房企的燃眉之急。

自从“三道红线”政策宣布以来，中国房地产企业就正式迈入“去库存、降负债、降杠杆”的严监管时代。

在严格监管之下，房地产企业正式告别了高速增长的美好时光。转而迎来的是，巨大的债务风险开始被强制释放。在过去，中国房企的发展，依托于“高杠杆、高负债”。这让中国房企大而不强，庞大资产规模的背后，却隐藏着巨大的债务风险。

央行主导的“降负债、降杠杆”，就是要对中国房企来一次“刮骨疗伤”，降风险，去泡沫。中国房企也迎来了集体性的阵痛。但不经历这种阵痛，中国房企的风险无法释放，不经历这种阵痛，炒房客不会缴械投降。

这是中国房地产调控必然要走的一步。在这种阵痛之下，华夏幸福、恒大地产、佳兆业等国内顶尖房企，纷纷爆雷。这些爆雷的房企，恰恰是债务风险最高的房企。

像佳兆业、恒大有着一个共同的特征，即：理财产品爆雷，投资者的钱到期不能兑付。

借钱借到这个份上，风险其实就已经外延到普通投资者身上了。在市值上，中国恒大的市值今年蒸发了85%，佳兆业的市值也蒸发了75%，可谓是难兄难弟，两大神坑。

为什么在这时候要对房企松绑呢？核心原因有三：

1，房企的风险已经得到大幅释放。比如，华夏幸福、恒大、新力控股等房企，先后爆雷，把债务风险都释放了出来。行业里最大的几个雷，已经排查出来了。这类风险属于久病难医的恶性肿瘤，没有办法人工拆雷，只能原地引爆。

这雷炸了，固然会伤害一部分人的利益。但如果不引爆，以后只会积蓄更大的风险。

2，帮助中低风险的房企稳定经营，推动房地产市场良性发展。房地产是中国经济的一个支柱产业之一，我们要排雷，但不能因排雷，而炸掉自家的碉堡。

大部分房企的风险都是稳定可控的，如万科、保利、碧桂园、合生创展等龙头房企，尤其是国资背景的房企，风险意识远远强于民营房企。在这一轮房地产行业调控中，国资房企基本不受影响，一个关键因素就是，国资房企提前预知了风险，提前收缩了债务，账上准备了充分的现金流。

中国房地产市场中，最大的定海神针，也正是这些国资房企。恒大、华夏幸福、佳兆业先后遭遇爆雷，但国资房企对中国房地产市场的整体稳定，起到了压舱石的作用。

房地产行业不仅仅局限于房地产，还跟上下游产业紧密相关。在昨天的A股市场上，受房地产板块强势反弹，建材、家电板块也迎来大涨。这充分佐证，房地产市场对建材、家电市场的强大拉动作用。

像千亿级的防水龙头东方雨虹昨天强势封板涨停，就连阴跌不止的格力电器，也大涨4个点，回了一口老血。

房地产行业在“刮骨去毒”之后，稳定经营，良性发展，能够继续拉动着中国的建材、家电等上下游产业整体向上发展。无论是对稳定就业，还是对拉动生产，都有着很大的推动作用。

3，缓解土地财政的压力。这是最关键的一个原因。在《为什么征房产税》一文中，我就讲到过，中国房地产市场的发展跟土地财政是相辅相成的。

根据社科院在2018年发布的《房地产蓝皮书》报告显示，中国地价占到房价的68%。也就是说，我们买的房子里，有68%的价格是通过土地财政收走的，也就是土地税。

政府把地卖给房企，房企再把地价加到房价里，卖给购房者。政府拿到卖地收入后，就把这笔钱投入到城镇基础设施改造和升级中去，修路、建桥、盖医院、盖学校、修地铁等，将城市建设的更好，然后进一步推高地价和房价。

在这个模式下，中国的城镇化只用了40年，就快要走完西方发达国家200年的历程。

可是，现在的情况是，房企已经买不起土地了。政府的土地不好卖了，土地财政收入大幅下降。这让许多地方政府的财政收入大幅下降，公共预算不足了。

房地产税还要经历试点、立法等系统性工程，短期内收不上来，土地财政的亏空无法弥补。对许多地方政府而言，还是得走回土地财政的老路上去。

谁来买地？不就是房企吗？因此，对房企恢复一定的金融支持，是维持土地财政良性循环的必要举措。

但是，有一点必须指出：对房企的松绑，不代表对“炒房”松绑。“房住不炒”的基调没有改变，在这个风口浪尖上去“炒房”，无异于刀口舔血，火中取栗。

大家看到松绑“限购”的同时，也要看到松绑“限售”。当房价跌的过快时，有地方政府采取行政手段，发布“限跌令”，这让房企有房却不得打折甩卖，活活憋死，十分难受。

松绑“限售”，部分城市的房价可能进一步下跌，以便于房企加快回笼资金，缓解债务和现金流的风险。

总体来说，不管是之前的“严监管”，还是现在的“松绑”，都是为了释放房企的风险。一部分房企积重难返，没有抗住压力，导致硬着陆，爆雷，摔了个半死。但更多的房企则是顶住了压力，慢慢走向软着陆。

这些软着陆的房企，政府更愿意帮助他们逐步摆脱风险，走出阵痛，重新回归到稳定经营和良性发展中来。

谁是软着陆？谁是硬着陆？我相信，大家应该也都看到了。

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