解读中央经济工作会议（四）
原创： 顾子明
本文授权转载至微信公众号：政事堂Plus2019
今天分析中央经济工作会议，到了大家最喜闻乐见的房地产了。
按照政策的角度来看，随着财政的下场，以及定性，房地产应该有企稳的趋势。
不过，就像23年的房地产走势，超乎了22年时候开会的预期，24年虽然计划性强，比23年会靠谱很多，但怕也有概率脱离会议的掌控。
因此，本节的内容，更多的是剖析政策带来城市与地域之间的温差，而非房价本身。
直接看结论的话：
1、一二线和三五线的温差拉大。
2、东南沿海和中西部的温差拉大。
下面是分析：
24年的中央经济工作会议，与23年相比主要出现了两个巨大的变化。
一、房地产从“需求”转向“投资”
将两年的政策进行对比，
23年所有的政策，都是鼓励改善需求，
24年所有的政策，都是在讲政府投资。
也就是说，房地产政策与宏观政策的变化是一致的，都是从23年的鼓励消费（因城施策），转向24年的政府投资（因城施策）。
由于23年财政停滞，全靠消费带动，导致23年的房地产受货币的影响非常大，虹吸效应明显。
尤其是下半年开始，随着一线城市纷纷开放限购，一线城市与核心区的强大抽血能力，使得长三角、珠三角、环京冀等围绕一线城市的二三线城市，成为了房价下跌的重灾区。
24年转向财政政策，政府掏钱。
也就是搞保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。
不同于23年的“市场房地产”，24年搞的是“计划房地产”，以城市为单元，由财政来分别投钱。
这种模式可以一定程度上遏制（但是不能避免）23年的强力虹吸效应，三大工程过程中带来的拆迁采用的房票制度，可以将消费力锁在本地。
但是，需要注意的是，三大工程基本集中在“超大特大”城市的范畴，也就是说：23年的温差主要在一线和二三线，24年的温差主要在一二线和三五线。
二、经济大省（东南沿海）牵头力压内陆省份
23年的说法是：要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量。
24年的说法是：统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。
23年的地方债是近乎一刀切的遏制增量，24年则调整为了因地制宜，有的债务负担重的省份重点化债，经济大省则推动稳定发展。
也就是说，一些经济大省可以上杠杆借更多的钱用于发展，一些经济弱省则更重要于化解债务风险。
国家会默许经济大省的GDP增速出现“双轨化”。
此外，我认为本次会议中提到的经济大省有可能并不包含以往提及的转移支付大户河南和四川，而是主要指向财政有盈余的东南沿海省份，大概也就是山东、江苏、上海、浙江、福建、广东。
23年由于是一刀切的全面遏制增量，压制了经济大省的动力，再加上货币主导时期，run的人也主要在东南地区，导致23年沿海和内陆的房价温差不大。
24年由于房地产刺激政策开启计划模式下的双轨制，东南沿海高增长城市与内陆化债城市的温差将迅速拉大。
最后，再针对房地产企业和金融业
从23年的：有效防范化解重大经济金融风险
转向24年的：持续有效防范化解重点领域风险
从23年的：满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
转向24年的：一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求
也就是说：
一、23年的风险是金融，需要房地产来配合救，24年的风险是房地产，需要金融配合救。
二、23年时只管头部房企，推动行业重组，24年变成了民企国企一起救。
简而言之，24年银行要被迫输血房地产，救房企（地方财政）的命了。
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