买房的好时机，真的到了吗？

作者 :正文注明 2023-01-29 06:43:06 围观 : 次评论

作者：牲产队长
来源公众号：牲产队

过年在家，跟家里人聊买房。

我发现，买房的好时机可能已经到了。

本文仅针对刚需买房者和改善性购房者，不针对投资性购房。炒房的时代已经是一去不复返了，这里就不再复述。今天，我跟大家谈一谈，为什么现在是一个比较好的买房时机？

在搞清楚这个问题前，我们先搞清楚高房价是怎么来的？在中国，一套房子最大的成本不是建筑成本，而是土地成本。据相关部门统计，土地成本占房价的比例约40%，有部分地区达到50%，还有部分地区可以达到60%。

基本上，土地成本是高房价的第一诱因。我们反过来，看一个城市的房价会不会大跌，直接看它的土地拍卖价格就知道了。如果土地拍卖价格没有大跌，房价基本上就不会大跌。任何一个房企开发房子，都是为了赚钱。没有利润，房企是不会去做亏本买卖的。

作为购房者，自然是希望房价越低越好，可这不现实，没有意义。看到这里，有人就会想：“高房价原来是土地财政造成的。”有了这个想法后，就会对土地财政充满怨气。

我要说，这是不对的。土地财政是取之于民，用之于民了。它被大量地用于建设公共设施了，如你家小区附近的公园、地铁、体育馆、图书馆、城市绿化、道路交通、公立医院以及公立学校等。

不管怎么说，土地财政收上去后，做了大量的城市建设，让大家都享受到了现代化的城市公共服务。它是一种变相的土地税。

真正趴在房地产上的第一座大山不是土地财政，而是银行。银行一只手给房企房贷，另一只手给业主房贷，两头赚，两头不耽误。可羊毛出在羊身上，最后这些钱全都是要业主来支付的。

那么，银行利率对买房有多大影响呢？一句话可以说明白：“比房价更贵的是银行房贷利率。”

为了给大家说清楚，我给大家举一个例子。假设我们在广州买一套房子，总价格500万，中国银行房贷利率为5%，那么，按揭30年，等额本息计算的总利息约为466万。加上本金，你一共需要支付966万。这个利息都快赶上一套房子的价格了。可你拿来买房，至少你还有一个房子。你支付银行利息，就净给银行打工了。

与之对比，香港的房贷利率为2.02%，同样是一套500万的房子，按揭30年，等额本息计算的总利息约为167万，少了299万。日本的房贷利率为1.41%，总利息约为113万，少了353万。瑞士1.61%，法国1.69%，中国

台湾1.92%......

基本上，一套500万的房子，房贷利率少个1%，就能少93万的利息。看似高房价的锅好像都是房企造成的，是土地财政造成的，可实际上，赚大头的是银行。过高的银行房贷利率，让业主背上了长期的月供压力，抑制了中国人对其他商品的消费力。

换而言之，中国的消费过于依赖房地产。房子作为绝大多数中国人一生中最大宗的消费，当房子卖不动时，中国消费就很难提振。一个人吃1000次小龙虾所带来的消费力，也比不上买一套房。

而现在，房贷利率降了，太原、唐山、温州、泉州、石家庄将首套房的贷款利率降低至3.8%了。全国百城平均房贷利率已降至4.1%，创下有统计以来历史最低。也就是说，你买一套价格500万的房子，省下来的利息基本上可以买一辆保时捷卡宴了。

有人会想，我不买，难道房价利率就不会再降了吗？难道它不能降低至2%吗？这种可能性是极低的。

2023年，中国国家发改委对经济增长率的预测在5%以上。自春节开年以来，各行各业也都在以肉眼可见的速度复苏。即便是在制造业，海外订单也在大量的回流中国。中国制造仍旧是世界离不开的经济发动机。

当经济增长后，人们对住房的需求就会逐步释放。不管是刚需性住房，还是改善性住房，都会逐步迎来缓慢地回暖。我们不能说，中国房地产的春天又回来了，但中国房地产最黑暗的时刻确实正在过去。

当经济恢复增长时，购房需求被释放，银行房贷利率也会重新得到支撑。房地产也和股市一样，差不多要迎来一波超跌反弹了。

这就决定了银行的房贷利率不会无限制地持续下跌，能够跌破4%，进入3%的区间，就差不多是极限了。我们不能单方面地想象房贷利率暴跌，然后去割银行的韭菜，这是不现实的。

作为普通人，我们最需要做的是，在市场环境中尽可能地降低自己的购房成本，能省多少省多少，能减轻多少压力算多少。在3.8%的银行贷款利率之下，再结合公积金贷款3.1%的利率，可以将综合房贷利率降低至3.5以内。从利率角度来看，这已经是相当划算的了。

现在，算是刚需购房上车的一个好时机了。

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