为什么说县城人口回流经济猛进，但搞房地产还是死路一条？

作者 :正文注明 2023-01-19 12:43:13 围观 : 次评论

作者：龙牙
来源：龙牙的一座山（ID：Longyadeyizuoshan）

全国近 94% 县城房价不过万元，容纳 2.5 亿常住人口，当前楼市政策能否拯救县城楼市。2023，县城楼市何去何从？

实际上县城远不止是“容纳2.5亿人口”这么简单，这个问题几年前我谈过一次，县城是城市与乡村的纽带。

从这个角度看县城经济即将迎来一波不大不小的繁荣，主要原因有二：

一是城市化进程放缓，目前我国已经过了城市化的高峰期和快速发展期，农村人口流失速度放缓，农村投资又还有很大的空间；

二是“婴儿潮”人口即将回流，解放后到1965年出生的一批爆炸性增长的人口，尤其是其中自己生长在农村、儿女在城市生活的这一批人，孙辈基本上不需要帮忙照顾了，自己身体又还没有到需要频繁跑医院的年纪，继续呆在城市意义不大。

县城经济是依附于农村经济的，与工业关系不大。当然，每个县城情况不一样，举极端例子毫无意义，昆山和西藏那曲双湖县，都是县级行政单位，县委书记、县长都是同级别的，你信不信双湖县县委书记工资比昆山的还要高？昆山工业那么发达，双湖基本上以牧业为主，连个商品房小区都没有，这种极端例子拿出来说没有什么意义。

就城区面积而言，你把那曲地区所有称得上“城镇”的地方都捆到一块儿，还没有昆山一半儿大，把眼光只放在这些地方是没有意义的。中国实在是太辽阔了，谈论“全国”这个级别的问题，指的肯定是占绝大多数的普普通通的县城，而不是这些极端个例。

要客观看到，绝大多数县城的作用就是把城市生活带到农民们的“一小时生活圈”里面来。

90%以上的县城没有发展完整制造业的可能性，最多只能发展一些上游配套产业比如零配件制造、原材料加工、来料加工，提供一些本地就业岗位。面向农村、面向农民、面向农业，是绝大多数县城的出路所在。

随着农

村老龄人口回流、农业现代化的不断推进、农民生活水平的提高，县城经济在未来的10到20年其实会有一个繁荣的周期，绝不仅仅是县城里面这2.5亿人的事情，而是高达数亿农村人口再加上这2.5亿实际上立足于农村的县城人口的事情。

然而这并不等于县城楼市会繁荣，这是两码事。

在上一波房地产热潮中，县城房地产已经超饱和，许多县城的已建成住房面积已经高于整个县里所有人口（含农村人口）所需居住面积，县城房地产实际上已经失去了投资价值和使用价值，是典型的垃圾房地产。指望在中国绝大多数县城搞什么房地产经济纯属是失心疯，进一步炒房价、建房产，唯一的结局就是陷入烂尾和流动性丧失。

至少未来50年之内，中国大多数县城的房地产市场是不可能再次繁荣了，除非彻底改变中国人的居住习惯，摊大饼搞那种“一户建”，但是那样又会带来其它很多的问题：比如说，明明农村里本来就是“一户建”，为什么偏要去县城里搞个面积更小的“一户建”来住？在有私家车和充足公共交通的前提下这不是吃饱了撑得吗？

中国当前的汽车保有量已经达到3亿辆，平均不到5个人一台汽车，另外还有1亿辆其它机动车，事实上还有没有纳入统计的电动两轮车、三轮车等其它形式的机动车。汽车保有量上升势头十分明显，国产车在提量的同时提质，汽车保有量还会有巨大的攀升。县城的房地产刚好位于“上不沾天下不沾地”的尴尬地位，居住舒适性远不如农村自建房，便利性达不到地级市商品房，没有任何竞争力可言。

在一小时生活圈内部，更多人会选择居住在农村自有宅基地上的自建房里，建造价格（含装修）在2000到3000元/平米，面积普遍在50平方米/人，有院坝、有自种蔬菜、有自养鸡鸭，至少保有摩托车、电瓶车，购买国产国民神车的也越来越多，前往县城路途在一小时以内。他们为什么要去买县城里4000起步、8000普遍，还不带装修、需要上楼、需要公摊、不可能自己种菜养鸡的商品房？

出一小时生活圈，县城的条件又比不上地级市，不少县城没有高速路、没有高铁站、没有三甲医院、没有较好的学校，房价又没有太大的差距，均价4000元/平米的县城，上级地级市房价也就7000元/平米左右，生活体验、就业机会、社会保障完全是另一个档次。

县城房地产市场的尴尬性就体现在这里：

跟低的比，比如乡镇、农村，价高质次、生活体验差，并且没有“熟人社会”，需要转变生活方式；

跟高的比，比如地级市、省会城市，又不够“城市化”，城市配套设施薄弱，大多数县城就只有一两个大型购物中心，有些甚至都没有。

高不成、低不就。

笔者本人附近有两个这样的县城，四川省眉山市青神县、乐山市井研县。我老家就在这两个县交界的地方，有许多亲戚、朋友、同学在这两个县城的政府机关、企业学校等工作，也有自己经商的，比较了解。

这两个县城符合中国绝大多数县城的标准，全县人口在30万左右，也不具有独特的区位优势，不靠近制造业中心、没有全国闻名的景区景点，没有多么独具特色的产业，就是普普通通的“路人县”。

前些年也搞过一些“特色”，比如青神县的中岩寺景区、井研县的机械制造业、两个县都在搞的柑橘产业，说实话，中国几乎每个县都有这种级别的“特色”，到处都是的“特色”也就算不上什么真正的特色了，只是自己给自己加戏而已。

据两个县国土资源、城乡建设方面的亲戚朋友数据，这两个县的房地产市场都是过饱和状态，其中青神县县城范围内按照全国城镇平均居住面积计算，现有住房（含单位住房、商品房、自建房）可容纳20万人口，全县常住人口才16.8万人，实际在县行政管辖区内生活的人口甚至还没这么多，也就是说，把全县农村、乡镇人口全部都搬去县城里，房都住不满。

井研县实际情况差不多，常住人口28万人，实际人口还没这么多，县城住房可容纳30万人左右，早已是过饱和状态。

即使算上“老破小”住房面临的改善性需求在内，县城房地产市场也没有任何扩张空间了，住房空置率高得吓人，可以预见：大多数房地产企业资金链断裂，就断裂在“深耕”县城房地产这个阶段。

比如四川省乐山市峨眉山市（县级市）的恒大“峨眉山国际度假区揽山苑”小区，就烂在那里好几年没动静，大喇喇的摆在景区入口“鞭尸”给人看，去峨眉山景区都得从这个烂尾小区门口经过，算是明晃晃的警示牌了。

除非是刚需，不建议投资95%以上县城房地产，不管是购房者还是房地产企业。

一个县城，中国95%的县城，除开昆山那种头部的、双湖那种尾部的，掐头去尾之下，绝大多数县城应该做好的其实是服务农村，做好服务农村就有前途、有活路，做不好服务农村，搞别的都是死路一条。

第一是提供基本医疗保障，三级乙等、二级医院数量和床位数，是这些县城经济的一个引擎；

第二是提供农产品一级市场，也就是产地收购市场，完善市场服务、推进市场建设、规范市场运营，立足农业搞好服务业；

第三是发展农产品初级加工，包括蔬菜、水果、粮油、畜禽、木材等的初级加工业，形成一定的规模效应，立足本地实际去发展一些农产品初级加工；

第四是发展小型农业机械和农业服务业，比如饲料、农药、化肥等产业，做好农业服务；

第五是根据自身优势适当发展一些制造业，提供本地就业岗位，比如青神县就有个航空机场使用的货盘拖车制造厂，产业链很短，能够利用到本地廉价劳动力；

第六是发展老年人口服务业，养老产业，提供农村回流老年人口所需的服务，这些老年人与传统的农村老年人是有区别的，他们去过城市生活，接受现代化城市生活方式，是有一定的市场空间的。

总之，盲目发展房地产、发展制造业，对于县城而言不是什么好事情，指望每个县城都“腾飞”那是睁眼说瞎话，大家都能腾飞，那就不算腾飞。必须要认清楚“县城是为农村服务的最基层城市”这个本质，把目光放到农村去，着眼于自己的根本性智能、地位去发展，县城才会真正好起来。

当然，这绝对不是立竿见影、马上就有“政绩”的时期，而是需要长期的投资和经营。

10年到20年之内的时间区间内，县城经济将再度活跃起来，能不能抓住这个机会，真的把县城发展好，就看脑子清醒不清醒了。

想走房地产这条路？那只能是死路一条。

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