失去了一位旗手！
来源：包邮区 ID：ibaoyouqu
2018年7月20日，碧桂园最大的区域之一江苏区域被一分为四，主管人力的副总裁彭志斌亲自到江苏区域总部宣布了这个消息。
在会议上中，彭志斌表达了集团对江苏区域总经理刘森峰的高度赞扬，而且明确提出了大区拆分后的四大管理原则：
1. 新升格区域总裁需服从刘森峰总的管理；
2. 区域授权仍由刘森峰主导；
3. 新区域业绩同步计入刘森峰业绩；
4. 刘森峰需参与所有项目跟投和奖金的分配。
刘森峰的名字，被写进每一条原则中，都强调他在江苏区域的核心位置。就像碧桂园顺德总部里随处可见的杨主席语录。
盛极而衰，没有经理人能逃得过这个规律。
没多久，刘森峰从江苏调回集团上班。之后的消息，便是他离开碧桂园。
办理离职手续那天，他发现自己的车位已经被取消，因此在朋友圈发表抱怨：
在碧桂园八年多，第一次感受到莫名其妙的失落。
骂完没几天，已离开碧桂园的刘森峰突然想起了前任，“在酒后”写了《此去应多羡，初心尽不违》的离职信，并群发到媒体，以表达对碧桂园的感激和爱。
对于他的离去，碧桂园内部有很多猜测。八年前，莫斌从中建来到碧桂园当总裁，刘森峰是第一个追随他而来的员工。
曾有消息说，去年江苏区域要拆分的时候，当地员工有过罢工的念头。集团终于有了戒备。
你包叔获悉，接任刘森峰的，会是碧桂园集团副总裁、原运营中心总经理陈斌。
封疆大吏的授权和放权，自古以来都是微妙的事。
杨主席如今已经64岁了，二小姐刚刚接手联席主席不久。这个年轻的中国女首富一开集团会，底下黑压压坐的一大堆老男人——各区域有权势的总裁们。
杨主席经常说自己是农民。中国历史上，很多开国皇帝也都是农民。
杯酒释兵权的戏码，在几千年里总是在不断重演。
几无新事。
刘森峰的出走，背后不仅仅是碧桂园的人事变动。
他不仅被碧桂园竖为旗帜，更被看作草根职业经理人的巅峰。2016年是他的高光时刻，江苏区域以“一天一个亿”的销售额，成为了碧桂园在大本营广东之外的最强区域。
更醒目的是，他成为中国房地产历史上第一个拿到亿元年收入的区域总经理。
拿到亿元奖金后，刘总的座驾换成了劳斯莱斯。他的微博里，都是保时捷911、奔驰S600等豪车照片。他也晒过杨国强亲自给自己题字，以奖励他在2016年的突出表现：
自信人生二百年，会当水击三千里。
他的一位朋友在社交媒体上说他：
赤贫县城逆袭成中国最成功的亿万级地产职业经理人。
这样的造富速度，让他成了碧桂园最好的招聘广告。无数博士排着队，去领一张通往碧桂园顺德总部的入场券。
这才是中国梦的代表。据刘森峰自己说，来到碧桂园后，像是换了一个人，他晚上12点之前没有睡过觉，没在6点半以后起过床。很难想象，他在中建的时候差点因为爱玩睡懒觉被开除。
你很难叫醒一个装睡的人。拿钱把他砸醒除外。
刘森峰赶上了好时候。他到江苏区域的时候，正赶上碧桂园启动成就共享计划，宣布拿出项目税后利润的20%奖励区域总裁和项目总经理。
杨主席希望用跟投这种方式，把碧桂园的区域总裁们的职业生涯，和公司命运紧紧捆绑在一起。
不知道是刘总成全了跟投，还是跟投成全了刘总。亿元年薪的新闻之后，跟投被很多公司抄走了。这其中，甚至还包括万科。
1
2010年1月起，南京和句容交界处的黄梅镇，20个村庄因为“村庄整治”的名义被夷为平地。
数千个村民们的安置补助，只是拆一建一。当时的拆迁通知显示，地块的补偿安置方式以房屋产权调换为主。
很多村民对此表达了不满，但当地的官员面对媒体，信誓旦旦地表示不会进行商业开发，让大家体谅一下。
这一万亩的土地，后来成了“碧桂园凤凰城”。开工十年，依然在为碧桂园提供源源不断的现金流。这种协议大量拿地，然后迅速开发的方式，是碧桂园一直以来的法宝，也让碧桂园省去了大量的成本。
与南京接近、交通便利，让句容凤凰城成了南京刚需神盘。每次开盘都是人山人海。2012年，凤凰城首次开盘，价格只有5500元/平米，即便这样仍然实现了15亿元的销售额。一度成为了“中国楼市第一盘”。
刘森峰作为职业经理人的荣耀，与这个项目不无关系。
在碧桂园，高管收入由三部分组成：
工资+跟投回报+奖金。
奖金是为了高周转而设立，只要能在标准的时间节点完成任务，区域总就可以获得成就共享奖金。
有内部人士算过一笔账，如果一个项目的成就共享奖金是5000多万，区域总一般可以拿到2300万。
但是，这笔钱不是现金，集团会扣留一半在交楼结算后发，所以先发1200万。
这1200万中的70%，区域总裁需要拿出来买碧桂园的股票，股票由公司代持锁定5年。剩下的30%——也就是360万，会以现金方式发放，这只是交个人所得税之前。
2000多万的奖金，扣完税大概200万到手。
一个项目的结算周期至少三年，在这三年里，区域新开的项目，区域总都要跟投80万。
这也意味着，公司发的钱，又回到了公司的资金池了。
职业经理人就这样和碧桂园绑定在了一起。如果离职，就相当于自动放弃集团扣留的那笔钱，而且跟投的收益，最多按照年化8%兑现。
除此之外，股票的行权期很长，能否行权，还要与集团商议。
这样的奖金，是杨主席画给很多区域总的一个大饼。看着诱人，但不太容易吃到。
碧桂园真正能让职业经理人拿到真金白银的，不是集团给的奖金，而是跟投。
句容凤凰城这种地价超低、开发周期超长的造城项目，是跟投的最理想标的，也是职业经理人百年难遇的机会。
你包叔获悉，凤凰城开盘了两期之后，刘森峰给集团打了一个报告，将项目的后期地块，也纳入到同心共享和成就共享的范畴。
一般来说，区域总需要每个项目跟投80万，但是在凤凰城这样的优质项目上，刘森峰把自己的全部身家投入其中，甚至把房子都抵押了，还用工资抵押做了信用贷。
这样的神操作，连他在碧桂园的同事都说：
这是真正的无风险套利。
几年过去，凤凰城的房价稳步上涨，如今已经达到11500元/平米。在这个过程中，刘森峰也财务自由了。
到了后来，刘森峰与碧桂园的关系，有了巧妙的变化。
2014年11月，南京区域投资平台——鹏天投资有限公司成立，句容时代城中，这家公司持股10%，刘森峰说：
这是区域员工自己做老板的第一个项目。
但实际上，鹏天投资是刘个人的公司，股东是他及他的家人。
鹏天投资后来陆续参股了南京区域的很多项目。苏州高新区的通安碧桂园，刘森峰反而成了大股东，碧桂园成了小股东。刘森峰后来说：
杨主席为我创造了一个最好的创业平台。
2
对于碧桂园的跟投，前CFO吴建斌曾经表达过担忧：
环境不好时，这种机制会加重存货和现金流的恶化；区域公司为了完成目标，会越来越多做项目融资。
2014年的时候，现实印证了他的担心。2013年10月6日，碧桂园兰州新城项目50亿的货量半天内销售一空，创了中国单盘的销售记录，这一神迹让杨国强认为，能限制碧桂园的天花板只有供货量。
之后一年，职业经理人们开足马力，集团货值不断上升，到了2014年，开始出现大面积积压，现金流为负。形势最危急的四月底，杨国强把所有的区域总裁、董事甚至独立董事都叫回顺德，开务虚会商讨对策。
如果不是2015年的货币洪水从天而降，碧桂园也许就不是今天的碧桂园了。
即便是过去几年的繁华下，也藏有一些危机。碧桂园的一位有实力的区域总经理会和合作的银行说：
我就不听集团的。资金全都不要划到集团去，否则的话就断绝合作。
碧桂园在2017年下半年到2018年上半年拿的地，很多都利润不高，甚至面临亏损。如今，他们也一改大盘策略，尽量拿面积小、可以最快抽身离场的项目。
跟投，也不再是万能神药了。去年下半年，碧桂园开放了普通员工赎回股份的窗口，收益是8%。
这已经很良心了。一位闽系地产中层离职后跟你包叔说，人力要他把跟投时公司的配资全补上，至少100来万。
在房企打了几年工，钱又都还回去了。
前几天，绿地湖南公司和融创天津公司相继爆出强制员工买房冲业绩的事情。你包叔的好朋友兽爷忍不住发微博说：
房企割韭菜割到自己员工头上了。
刘森峰出走，房地产的造星运动终于告一段落。过去四年，房地产的繁荣，除了金融杠杆，更是人的杠杆。
人定胜天的口号，看起来主角是人，但其实是“天”。
今年5月，黄其森曾经和你包叔说过，千亿房企，实际上就是原来的百亿企业通胀起来的。这一二十年发展，更多的是中国经济发展的红利，不是个人多有本事，也不是靠明星和职业经理人干起来的：
最大的泡沫就是人才，动不动薪酬上千万。
总结经验教训的时候，这位银行出身的地产商说：
地拿对了什么都顺利，不对什么都有问题。
选择永远比奋斗重要。你选择了茅台股票，拿着不动也可以轻易击败在垃圾股里拼命做波段的人；你选对了行业，随着时代红利一路躺赢；你选对了土地，就像刘森峰的句容项目，你就有基础攀上中国职业经理人的巅峰。
一开始就选错了，你的上限就是别人的下限。
世上没有那么多神通广大，只是两三年以来洪水滔天，普通老百姓自愿掏出了六个钱包，成了终极借款人。
包括碧桂园在内所有崛起的房企，都是顺应了这个趋势。碧桂园比他们做得很好的，就是最早通过创新的跟投制度，撬动了人力的杠杆。
但六个钱包也有枯竭的一天。数据吐槽中心说，2016年之后，城镇居民购房支出占城镇居民收支结余（可支配收入减去消费性支出）的比例，就超过了九成。到了今年上半年，直接超过了百分百。
这意味着，城镇居民没有空间进行投资和奢侈性消费了。
所以，哪有什么反常识的事情。
据估算，刘森峰至今没有兑现的钱，可能超过一亿元。
你包叔的好友兽爷一个煎饼能赚两块钱，他连续打500年煎饼，才能赚到一亿。但刘总就这样放弃了。按照俞敏洪的说法，刘总比兽爷长寿了500年。
无风险套利的时代结束了。地产的暴利时代结束了。
连刘总都不玩了。普通人还在排着队买房呢。
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