房地产市场对宏观经济的影响，用学术理论来解释，应该怎么理解？

引言

房地产市场对宏观经济的影响，用学术理论来解释，应该怎么理解？首先，在回答这个问题前，我们需要知道，根据马歇尔均衡价值理论，房地产市场价格围绕长期均衡价格上下波动。房地产市场供需和房地产价格决定因素的模型脱胎于城市空间结构理论。

关于城市空间结构理论的研究可以追溯到上世纪六十年代，城市住房价格受多种微观因素的影响，这些微观因素包括：房屋到核心商区的距离、建造成本、其他商品价格、土地使用密度和使用性质。

城市空间结构理论中涉及的房屋价格分析，更多关注房屋的商品属性，关注影响其商品属性的因素，而未围绕房屋的投资品属性开展分析。在住房供给短期不变的情况下，房地产价格受收入和预期租金的影响。

假设实际收入和住房相对价格是需求的主要影响因素，实际收入的影响效应为正向，住房相对价格的影响因素为负向，人均住房面积代表存量住房情况。

在供给曲线的设定中，假设住房相对价格和实际建筑成本是供给的主要影响因素，住房相对价格的影响为正，建筑成本影响为负。同时由于租金和个人住房贷款利率两者均对住房价格产生影响，学者引入假设，假设租金和价格正比变化，贷款利率相对价格变动更缓慢。

房地产市场与宏观经济

在房地产对宏观经济的影响方面，国内外多位学者通过研究认为房地产市场会对宏观经济产生显著影响。房地产市场通过影响地区行业发展和产业布局、地区消费、政府投资等多个方面，影响宏观经济发展。

房地产价格通过作用于劳动力的流动影响产业转移，在其作用机制方面，学者认为，城市相对房价升高，诱使劳动力流出，并对低附加值的产业产生挤出效应，进而引发产业转移。

城市产业由价值链低端向价值链高端攀升，带来产业升级，但此过程中高房价地区需要注重配套产业升级支持政策和人才政策，否则容易出现高房价下低端产业挤出但中高端产业未成长、无核心产业支持的“空心”现象。

在对各行业的影响方面，我国房地产行业对金融及保险行业的向上拉动影响力最大，这种带动效应受地区经济发展水平影响，经济越发达的地区，带动效应越大。

中国房地产市场存在局部泡沫和供给结构的不合理，在对经济的影响方面，房地产市场投资对经济有较为长期的影响，而房地产销售价格对经济的影响则是短期的，房地产的投资对其他行业有带动作用，反之GDP也是决定房地产投资增长的最重要因素，金融利率对房地产投资的影响较小，信贷规模对房地产投资的影响较大。

我国房地产市场对实体经济有抑制作用，而金融规模和金融效应分别放大和减弱了该抑制作用。在政府投资方面，外部冲击带来的房价变动，带来房地产部门投资和土地价格的波动，土地价格的波动带来地方政府财政收入的波动，随后影响地方基础设施投资和资产价格。

在消费影响方面，房价上涨较多的城市，消费一般也有较好表现，这一带动作用主要通过三个方面联动，一是关联消费提升，即房价上涨一般伴随商品房销售的增加，与之相关的商品的消费也会提高；二是高端消费提升，主要基于房价上涨带来的拥有较多房产的高收入群体的财富继续增值；三是对预期的影响，居民觉得资金更加富有，从而倾向于增加消费。

房价上涨对消费的带动作用是短期的，且主要作用于消费结构中的高端商品消费，房价上涨带来的居民收入差距的扩大与固化，不利于长期促进消费。

而金融杠杆率则在促进消费的同时，带来金融风险的积累，杠杆率对消费的促进作用属于短期行为，容易诱发经济和金融危机。我国房地产市场对居民消费确实存在正向的财富效应。应发展信贷市场以缓解抑制房价的调控政策对消费的挤出。

信用缓释作用和挤占作用

房地产市场对实体经济的影响既有提升成本的“挤出效应”又有促进经济发展的“抵押品效应”。泡沫理论认为房地产泡沫通过信用缓释和挤占作用影响经济发展。

信用缓解效应的理论，即房价上涨提高了物业持有人的资产价值，抵押物价值的提升更好的缓释了授信申请过程中的风险，可以降低融资成本，提升融资金额。

挤占效应即，房地产价格的快速上涨为开发商带来了超额利润，进而吸引更多企业将资金投入房地产行业，这种资金的集中，挤占了企业的其他投入，这些投入包括对经济发展有长远促进作用的创新研发等。

从另一角度，房地产价格的快速上涨，也会使得居民储蓄资源以投资或投机为目的投入房地产行业，而挤占其对其他行业的投资。房地产投资对其他生产性投资的挤占通常是长期的。

房价和劳动力的相互作用

新经济地理理论由克鲁格曼等人提出，主要研究了规模效应对产业空间积聚的影响，其核心是“核心-外围”模型，该模型包含三个基础效益，本地市场效应、价格指数效应和市场拥挤效应。

在新经济地理模型中，克鲁格曼指出劳动力市场的蓄水池作用，即行业企业的积聚可以吸引技术工人的积聚，人力资本蓄水池的扩充可以帮助企业克服经营问题产生规模经济。

房地产市场的影响因素

居民是房地产市场的需求主体，房地产开发企业是房地产市场的供给主体，政府是土地使用权的配给主体同时是市场的监督管理及调控主体，三者共同作用，形成房地产市场的均衡格局。房地产市场的需求可分为刚性购房需求、投资性购房需求和住房租赁需求，居民主体的购房和租房行为受购房成本、金融杠杆和预期等多种因素影响。

在供给方面，房地产开发企业作为供给主体，其行为受成本和预期收益的影响，同时房地产行业的利润规模也会对社会其他经济体产生影响。

政府也是影响房地产市场的重要角色，其本身是土地出让财政收入的受益者，同时又担负着保障民生的重要职责。学者认为房地产市场的影响因素通过影响需求和供给，最终作用于房地产市场，这些影响因素包括经济影响因素和政策影响因素。

经济因素对房地产市场的影响

收入不平等程度的加大是导致城市房价收入比和空置率上升的重要原因。从长期来看，房地产价格的变化受GDP和置业群体人数变化共同影响，GDP和置业人群数的任一快速增长均会带来房价的快速增长，GDP和置业人群数共同的缓增或下降也会带来房价的缓增或下降。

成本提升和人口迁移对住房的刚性需求是推动房价正常上涨的主要原因，政府干预市场的调控政策虽短期内可调节房价，但长期过度使用会导致市场产生不可逆转的畸形，且房地产的成交从长期来看不受政策带来的房价波动影响，房地产市场的价格和交易额的上涨是由房地产市场的内生动力推动的，政策对房价调控可能出现逆效应。

虽短期有效，但长期会带来房价更大的波动。与国际经验相同，中国少年人口抚养比例的提高会带来房价上涨，但与国际经验不同的是，中国老年人口比重的上升并未带来房价下降反而导致同期房价上升，这一特点可能由我国的转型经济特征带来。

供给也是影响房地产市场价格的重要因素之一，认为人均收入和建筑成本是解释我国城镇住房价格快速上涨的主要因素，即影响我国城镇住宅房地产市场的主要因素还是供给和需求。我国房地产市场该项指标接近欧美发达国家，并远低于亚洲发达国家和地区，即土地成本并不是影响房价的主要因素。

政策类因素对房地产市场的影响

与西方不同，我国的房地产政策使得我国的房价与经济基本面间缺乏稳定的对应关系，房地产宏观调控后房价向上偏离了经济基本面，房地产调控政策成为影响房地产价格的重要因素。政府的公共品投入越多，房屋价格上涨速度越快。

预期及投机对中国城市房价波动有较强解释力，而且基于上期房价波动的适应性预期作用大于理性预期作用。政府在政策实施和执行过程中的行为特征，也将极大的影响政策对房地产市场均衡的影响。政府在制定货币政策时总是追求最优方案。

若民众相信政府此前方案的持续性，依照其理性判断，做出相应行为决策，该民众决策带来政府决策的外部情况的改变，政府基于相机决策，考虑外部情况重新选择政策，这一重新选择与最初的政策间存在偏差。若民众预测到政府的该动机，则博弈产生于政策制定者和民众间，从而导致政策的均衡产生偏差。

博弈中，相机抉择的政府在某一时点的社会最优的决策是不可信的，政策没有动态一致性。货币政策中的“一致性政策”原则认为，政府在制定货币政策时总是追求最优。但时，由于政策的“时间不一致性”存在，因此在此后的期间内政策并不一定持续维持最优状态，且民众也无法约束政府行为。

结语

总的来说，我国的房地产调控政策也存在“时间不一致性”，政府对房地产市场的调控总是基于当前时点外部环境特征而进行当前最优选择，该政策的不一致性也引发了民众对于房价上涨的预期，进而带来了特定时间阶段，房价越调越涨的情况出现。