签了房屋买卖合同才知不能贷款 法院判了：解除合同 退还定金
张女士看中了邓女士位于四川绵阳桃花岛的一套房屋，于是她和邓女士以及中介公司签订了房屋买卖及经纪合同。当她支付定金2万元，向中介公司支付了佣金、保证金、评估费等共计4.5万余元后，办理银行贷款时最终未获批准。
张女士于是要求退还定金、佣金等，但双方协商无果，她便向法院提起诉讼。
1月6日，成都商报-红星新闻记者从绵阳市经开区人民法院获悉，近日，法院作出判决，撤销房屋买卖及经纪合同，邓女士退还定金2万元，中介公司退还佣金、履约保证金、评估费等共计36605元。
女子买房付了定金 发现不能贷款
2018年1月27日，张女士、邓女士、中介公司三方签订了《房屋买卖及经纪合同》，约定：邓女士将自己位于绵阳桃花岛的一套房屋卖给张女士，价格为90.5万元，给付定金2万元。
合同约定，买卖双方应于2018年1月30日前申请贷款并递交贷款所需资料，以及按规定签署所需合同文书和办理相关手续，买卖双方应确保所提供资料及征信符合银行和公积金贷款政策要求，且双方应自行承担贷款不能通过银行、公积金中心审批或贷款额度不足的风险……买卖双方任何一方未按本合同履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日以总房价款的0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过30个工作日，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价20%。
合同签订后，张女士、邓女士按约分别向中介公司缴纳履约保证金5000元，张女士向邓女士预付2万元定金。
然而，中介公司工作人员在对张女士的贷款资料前期审核中，发现张女士因其存在逾期还款的情形导致征信有问题，无法贷款。张女士遂用其弟的身份信息再次贷款，但由于其弟的收入较少，故贷款额度达不到张女士想要的贷款额度，银行要求张女士需另找一名担保人为其担保（此时距合同签订的时间已一月有余），最终银行未批准贷款。
申请贷款期间，张女士向中介公司缴纳佣金18100元，资金担保费5000元，贷款手续费、评估费、担保费17255元，过户费300元。
法院判决：房屋买卖合同无效
因合同无法继续履行，张女士要求退还定金、佣金等，但双方协商无果。张女士于是向绵阳市经开区法院提起诉讼。
庭审中，邓女士辩称，根据三方签订合同，张女士应支付房屋首付款50万元，同时在2018年1月30日前提供办理贷款手续，但由于张女士个人征信不符合商业贷款条件导致无法按照合同约定进行办理贷款业务，故商品房买卖合同的违约方不在她。
绵阳市经开区法院审理后认为，张女士与邓女士、中介公司三方签订的《房屋买卖及经纪合同》符合法律规定。因张女士未如实告知其征信存在问题，导致银行贷款未予批准，从而导致首付款和贷款在合同签订后30日无法到位。根据合同的约定，邓女士有权单方解除本合同，故本案中，邓女士不存在违约行为，其不应承担违约责任。同时，张女士并不知道自己不能贷款，事后通过其他人贷款，最终银行未通过，也不能归责于她。
由于买卖合同未实际履行，邓女士应将张女士向其缴纳的定金2万元予以退还。
中介公司虽促成张女士、邓女士房屋买卖合同的成立，但其前期未对张女士的征信进行审查，而是在合同签订后，才对其征信进行审查，对于合同无法继续履行存在一定的过错，故其不能全额收取佣金。法院酌定中介公司可按佣金的50%（即9050元）收取居间服务费。同时，因张女士贷款未获批，资金担保费、贷款手续费、评估费、担保费、过户费等共计22555元未实际产生，中介公司应全额予以退还。
近日，法院作出判决，解除张女士与邓女士、中介公司于2018年1月27日签订的《房屋买卖及经纪合同》；邓女士向张女士退还2万元定金；中介公司向张女士退还佣金、履约保证金、资金担保费，贷款手续费、评估费、担保费、过户费等共计36605元。
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